Thị trường bất động sản đã xuất hiện "đỉnh sóng", nhà đầu tư phân vân có nên xuống tiền?

Nhà đầu tư lo ngại "đỉnh sóng" bất động sản đã xuất hiện

Anh Thành, 32 tuổi, nhân viên của một công ty dược tại Hà Nội, hiện đang có 2 tỷ trong tài khoản. Tuy nhiên, điều khiến anh Thành lăn tăng nhiều tháng qua, đó là có nên xuống tiền vào bất động sản trong thời điểm này. 

Theo chia sẻ của anh Thành, nếu giữ tiền trong tài khoản tiết kiệm, khả năng sinh lời sẽ rất chậm bởi lãi suất chỉ vào khoảng 5%/năm. Chưa kể trong bối cảnh lạm phát đang xảy ra, anh Thành lo sợ khoản tiền tiết kiệm sẽ ngày càng mất giá. Vậy nên, anh dự tính mua một lô đất để dành.

Tuy nhiên, đi khảo sát ở các nơi, cứ chỗ nào có chút tiềm năng, giá đất đều đã tăng bằng lần chỉ trong vòng 1 năm - 3 năm. Anh Thành nhận thấy giá bất động sản tăng quá lâu trong suốt thời gian vừa qua, nên anh đang sợ vào tiền lúc này lại đúng thời điểm "đỉnh sóng" và phải đợi tới 5 - 10 năm chôn vốn.

Tương tự suy nghĩ như anh Thành, suốt 1 năm qua, chị Trang (Hoàng Mai, Hà Nội) vẫn do dự việc mua một lô đất vùng ven Hà Nội hoặc ở tỉnh. Trong khoảng thời gian chị phân vân, giá đất một số nơi đã tăng tới 20-50%.

"Một số lô đất tôi khảo sát đầu năm 2021, hiện tại quay lại, giá đã tăng 30%. Tôi cũng chẳng biết có nên xuống tiền ngay không vì giá bất động sản cứ tăng. Tôi lo sợ thị trường đã lên tới đỉnh", chị Trang cho hay.

Lo ngại của cả anh Thành và chị Trang chắc chắn cũng là suy nghĩ chung của nhiều nhà đầu tư. Bởi kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản chưa hề có dấu hiệu chững lại hay hạ giá trên diện rộng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại sẽ xuống tiền bất động sản đúng thời điểm thị trường ở "đỉnh sóng".

Có nên xuống tiền vào bất động sản thời điểm này?

Theo ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, trên thực tế, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ biết rằng, giá bất động sản đã tăng cao nhưng họ vẫn chấp nhận mọi rủi ro để xuống tiền. Bởi họ có thể dự báo giá bất động sản sẽ còn tăng tiếp.

Cũng theo ông Thành, nhà đầu tư cần đánh giá được biến động của thị trường bất động sản để quyết định thời điểm vào hàng hay ra hàng nhịp nhàng.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá rằng, đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại sẽ không lời trên diện rộng như trước nữa. Do đó, các nhà đầu tư không phải nhà lướt sóng cần lưu ý kết hợp hai yếu tố sinh lời và thanh khoản. Nếu chấp nhận chọn yếu tố sinh lời cao như đất nền có vị trí ở xa thì phải dự trù trước khả năng có thể ôm 2,3 năm thậm chí hơn vì tính thanh khoản kém.

Một câu hỏi mà nhà đầu tư quan tâm hiện nay đó là liệu bất động sản còn tăng tiếp hay giai đoạn này phải chờ. Trả lời câu hỏi này, TS. Hiển cho hay, câu chuyện cũng sẽ không nằm ở các bất động sản cho thuê tốt, mà ở những mảnh đất đang tăng nóng và những địa bàn nóng. Vì những bất động sản này thường là đầu cơ hơn là nhu cầu thật.

Theo đó, vấn đề của các bất động sản này là liệu tiềm năng tăng giá của nó còn hay không và chủ sở hữu có thể bán được hay không. Đặc biệt là câu chuyện tính thanh khoản của bất động sản vì nó rất quan trọng trong những thời điểm bước ngoặt.

Trong một khảo sát của chuyên gia và các doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy, đất nền vẫn là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất.

Các phân khúc như đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao sẽ tăng giá trong khoảng 11% - 20%. Các phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản ven đô, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có khả năng tăng trung bình từ 5% - 10% so với năm trước.

Ngoài ra, đơn vị này cũng nhận định giá bất động sản còn tăng. Khi giá xăng dầu tăng mạnh, các lệnh cấm vận ban hành với Nga cũng gây nên sự khan hiếm hàng hóa và tạo thêm áp lực lạm phát, dẫn tới giá cả các loại nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, vận chuyển... - vốn là các yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản cũng tăng theo. Trong đó, giá thuê và mua bất động sản đều phải chịu sự điều chỉnh và áp lực tăng giá.

Cụ thể như năm 2021, việc giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10% - 15% so với năm 2020 trước đó. Rào cản từ yếu tố pháp lý cùng sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao. Diễn biến này được dự báo sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.

Về sự tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động của họ và hồi phục sau những tác động tiêu cực của đại dịch, bên cạnh đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn giữ ở mức thấp, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam dòng kiều hối tiếp tục vận hành về một cách ổn định (trừ nguồn từ Nga và Ukraine) cùng nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ.

Trong ngắn hạn, gói kích thích của chính phủ dù được rót vào khu vực nào cũng đều mang lại hiệu quả tích cực cho thị trường bất động sản nhờ việc cải thiện sức mua của người dân nói cung, thậm chí là bật tăng sau thời gian bị kìm nén, cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai của họ giúp cho thị trường bất động sản bán lẻ, khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi đáng kể.