Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi chưa xuống tiền mua nhà?

Nguồn vốn vẫn là khó khăn đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản

Theo Dân trí, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ các doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,... nhưng doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Trong đó bao gồm các doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do “sức khỏe” vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường.

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện đang phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường trái phiếu đã ghi nhận một số tín hiệu hồi phục nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đây là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Ông Đính cho rằng, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa muốn xuống tiền mua nhà. Trong khi đó, điều kiện vay tín dụng ngân hàng đang ngày càng có xu hướng “thắt chặt” để đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng cũng như ổn định kinh tế vĩ mô.

"Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường gần như bị ngưng trệ", vị Chủ tịch VARS cho hay.

Thực trạng này đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến các cá nhân, doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cùng hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất,... Đồng thời, điều này cũng gián tiếp gây ra những hệ lụy lâu dài cho nền kinh tế.

Áp lực đáo hạn vẫn là khó khăn chung của thị trường

Dữ liệu công khai từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, kể từ quý II năm ngoái, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã bị “chặn”.

Thêm vào đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ các cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả và minh bạch.

Trước lo ngại của các cơ quan quản lý Nhà nước về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư. Doanh nghiệp phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn đến rủi ro cho trái chủ. Đặc biệt phải kể tới hiện tượng các ngân hàng bán trái phiếu doanh nghiệp cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, kinh nghiệm,...

Kể từ tháng 6/2022, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đã liên tục tụt giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm 2023 nhờ Nghị định số 08 của Chính phủ vùng một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Ghi nhận trong 7 tháng đầu năm nay, nhóm ngành bất động sản xếp ở vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời gian trả nợ.

Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Còn theo FiinRatings nhận định, trong các tháng tiếp theo, áp lực đáo hạn tiếp tục sẽ là khó khăn chung của thị trường. Cụ thể, quý IV/2023 sẽ là cao điểm đáo hạn trái phiếu với tổng giá trị lên đến hơn 65.000 tỷ đồng ( không tính các lô giãn hoãn), với gần 80% thuộc nhóm bất động sản.

Trong khi đó, CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS) cho rằng, áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dịu bớt nhờ các biện pháp từ Chính phủ, dù vậy vẫn còn tồn tại rủi ro cao về tính thanh khoản. Trong 18 tháng tới, áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý 3 năm nay (32.655 tỷ đồng) và quý 3/2024 (34.632 tỷ đồng). Bên cạnh đó, dù Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần cắt giảm lãi suất điều hành nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao, ở mức 13-14%/năm. Do đó, VPBanks cho rằng, thị trường bất động sản chỉ có thể tan dần băng khi lãi suất cho vay thế chấp giảm dần về mức 10 - 11%.

Ngoài ra, các khung pháp lý về Luật đất đai (sửa đổi), Thuế bất động sản (mới) cũng dần được chỉnh sửa và bổ sung. Điều này sẽ định hình sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai cũng như hạn chế những đợt tăng giá bất động sản đột biến.

VPBanks dự báo, những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa cuối năm 2023. Trong môi trường lãi suất cho vay dù còn cao nhưng có xu hướng giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và tín dụng ngân hàng bớt hạn chế. Theo đó, dự kiến trong nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường.