Phải “mở đường” cho doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản vay vốn

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, HoREA cho rằng Nghị quyết 97 của Chính phủ, trong đó giao NHNN chủ trì, thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ một cách chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, có trọng tâm, hiệu quả, nhanh chóng nhằm ưu tiên gỡ khó cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế…

Trên thực tế, Thông tư số 06 của NHNN (sửa đổi, bổ sung Thông tư số 39, ngày 30/12/2016) đưa ra một số quy định chưa thống nhất với các điều luật và chưa phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp nói chung, bao gồm các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp hoạt động theo phương thức đối tác công tư (PPP) nói riêng. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị NHNN khẩn trương xem xét sửa đổi một số quy định trong Thông tư 06 theo hướng bổ một vào quy định bổ sung. 

Hiệp hội đề xuất xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 1 Thông tư 06, đề xuất bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” (tại khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39).

Lý do là theo Luật tổ chức tín dụng, nhà đầu tư có “nhu cầu vay vốn sử dụng vào mục đích hợp pháp” có thể tiếp cận, sử dụng những nguồn vốn tín dụng theo quy định pháp luật. Theo Điều 5 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, đất đai và tài nguyên khác theo quy định. 

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nhà đầu tư vay vốn tín dụng và nhà đầu tư sử dụng vốn vay để “góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” là hai hoạt động riêng biệt. Vấn đề là phải thực hiện giải pháp kiểm soát rủi ro thay vì quan ngại này mà cấm, không cho vay tín dụng. 

Như vậy, tài sản góp vốn hình thành vốn điều lệ của “công ty TNHH, công ty hợp danh”, nguồn “tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” là vốn vay từ các tổ chức tín dụng thì vẫn phản ánh được năng lực tài chính của công ty. 

Bởi, nguồn vốn góp của nhà đầu tư và vốn tín dụng và là tiền thật nên vốn điều lệ cũng là vốn thật, không làm xảy ra tình trạng “nếu hình thành từ vốn vay sẽ phản ánh không chính xác năng lực tài chính của công ty” hay việc góp vốn này không phải “một trong những hình thức mà khách hàng có thể sử dụng để che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau” như quan ngại của NHNN. 

Chủ tịch HoREA kiến nghị NHNN xem xét sửa đổi khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) theo hướng đề xuất quy định tổ chức tín dụng được cho vay đối tượng có nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật”.

Hiệp hội cũng cho rằng chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39 và Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các “dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thực tế là áp dụng với trường hợp BĐS, nhà ở thương mại có sẵn, chủ đầu tư hoàn toàn không có nhu cầu vay tín dụng vì đã có toàn quyền bán sản phẩm ra thị trường. 

Ông Châu phân tích: “Ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư bỏ ra một khoản tiền lớn để nhận chuyển nhượng sử dụng đất và dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, thì đây là thời điểm chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn bổ sung để đầu tư xây dựng các công trình của dự án. Tại thời điểm này, dự án đã đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, vì vậy chưa được phép huy động vốn từ khách hàng”. 

Cũng theo ông Châu, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39 đã “bịt đường” vay vốn tín dụng của các chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay thời điểm mà họ có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện các công trình trong dự án. 

Ngoài ra, Hiệp hội HoREA đề nghị sửa đổi quy định “các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng, tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay”, nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn trên thị trường do “vướng mắc pháp lý” chiếm tới 70% khó khăn mà không phải do lỗi từ doanh nghiệp… 

Cần xem xét bổ sung Thông tư 03/202, quy định cho phép các tổ chức tín dụng xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn nhằm đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Thông tư 02/2023, đã có tài sản đảm bảo, dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn, khoản vay có thể không vượt quá 70% giá trị các khoản nợ trái phiếu đã phát hành; Tổ chức tín dụng được phép thế chấp bằng trái phiếu này và có tài sản đảm bảo theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp cho các trái chủ.