Nhà đầu tư có nên xuống tiền mua bất động sản "cắt lỗ" vào thời điểm này?

Diễn biến trái ngược trên thị trường

Theo Nhịp sống kinh tế, thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều trường hợp bán cắt lỗ. Tình trạng chủ yếu diễn ra ở những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, ôm đất vị trí xấu và lo thị trường sẽ còn giảm sâu.

Anh Phương, nhà đầu tư từ Hà Nội đang rao bán cắt lỗ mảnh đất tại Bắc Giang cho biết, tháng 10/2021, có trong tay 2 tỷ đồng, anh đã "chốt" mảnh đất rộng gần 100m2, tương đương 20 triệu đồng/m2.

"Lúc tôi mua thị trường vẫn đang rất sôi động, thậm chí tăng giá mạnh. Nghĩ rằng sẽ trúng mánh lớn từ mảnh đất này nên dù có người trả cao nhưng tôi vẫn không bán. Sang đầu năm 2022, vì cần tiền nên tôi rao bán mảnh đất này", anh Phương chia sẻ.

Tuy nhiên, đã hơn 4 tháng trôi qua mảnh đất của anh Phương vẫn "nằm im bất động". Thậm chí, dù đã giảm tới 200 triệu đồng so với thời điểm xuống tiền nhưng mảnh đất vẫn chưa có người mua.

Trái ngược với trường hợp của anh Phương, anh Tài (Hà Nội) lại đang tìm hiểu giá đất ở nhiều khu vực để xuống tiền. Theo nhà đầu tư này chia sẻ, việc quyết định xuống tiền trong thời điểm này xuất phát từ nỗi lo lạm phát. Tuy nhiên, việc mua đất thời điểm này cũng cần cân nhắc nhiều yếu tố.

"Tôi cũng biết thị trường bắt đầu chững lại, đi nhiều khu vực Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Thái Nguyên, ven Hà Nội,... thấy nhiều người rao bán cắt lỗ nên tôi cũng hỏi xem. Tuy nhiên, thị trường mới bắt đầu vào giai đoạn mới nên xuống tiền lúc này tôi lại e rằng thời gian tới có thể sẽ giảm nữa", anh Tài chia sẻ.

Thời gian gần đây, các hội nhóm, trang rao bán bất động sản xuất hiện nhiều thông tin về sản phẩm bất động sản với những lời giới thiệu như “Cần tiền gấp nên bán…”; “Cắt lỗ lô đất…”; “Bán cắt lỗ gấp…”,...

Việc thông tin rao bán cắt lỗ được đăng tải rầm rộ dễ tạo cảm giác nhiều nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo tìm hiểu và nhiều môi giới cũng xác nhận, điều này không diễn ra trên diện rộng mà chủ yếu tập trung tại các dự án nhỏ lẻ, cách xa trung tâm, tiện ích và hạ tầng kết nối chưa đồng bộ…, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng nhiều vốn vay từ ngân hàng.

Nhà đầu tư nên tiếp tục quan sát diễn biến thị trường

Ông Trần Thế Anh, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi cho rằng, những động thái như kiểm soát chặt hơn dòng vốn vào thị trường bất động sản, siết chặt hơn quy hoạch dự án, phân lô tách thửa đất hay mạnh tay áp thuế chuyển nhượng bất động sản… dường như khiến thị trường địa ốc trầm lắng hơn. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trong ngắn hạn và tác động tới các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay nhiều, trong khi nhà đầu tư sử dụng tiền “thịt” ít bị ảnh hưởng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Theo đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt để mua nhưng với nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cảnh giác với những rủi ro khi thị trường chững lại.

Vị chuyên gia này khuyên nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn muốn chọn mua bất động sản thời điểm này, người mua cần cân nhắc đến nhiều yếu tố.

Cụ thể, chỉ nên mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không nên mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua trong thời điểm này, bởi khả năng được duyệt hồ sơ là không và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

“Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang phân tích.

Còn theo ông Phạm Đức Toản,Tổng giám đốc EZ cho biết, hiện nay nhiều người đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Những nhà đầu tư lướt sóng hiện cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản hai tháng vừa qua lộ rõ sự lao dốc và được dự báo sẽ ngày càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Ông Toản cho biết, thị trường từ nay đến cuối năm sẽ còn khó khăn hơn nếu các ngân hàng không nới room tín dụng cho bất động sản Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại.

Theo đó, quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không "chết". Bởi chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ qua giai đoạn này.

Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương, giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn cũng như nhu cầu của nhà đầu tư lớn nên bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với khó khăn. Dự báo thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.

Chuyên gia phân tích kỹ hơn, quỹ đất để phát triển dự án mới hiện nay đang khan hiếm trong hi các dự án bị ách tắc về pháp lý. Thêm vào đó, các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Điều này đã dẫn đến tính thanh khoản thấp bởi khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.