Nhà đầu cơ cần tỉnh táo khi giá bất động sản leo thang, dự báo tính thanh khoản không có

Trong những tháng đầu năm áp lực về kiểm soát lạm phát tại Việt Nam đã trở thành vấn đề quan trọng được đề ra trong việc quản lý kinh tế vĩ mô. Theo thống kê của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và đầu tư) có công bố: "Bình quân 2 tháng đầu năm 2022, CPI tăng 1,68% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản đã tăng 0,67%. 

Các chuyên gia kinh tế phân tích, ba nguyên nhân chính dẫn đến lạm phát trong năm 2022 bao gồm tổng cầu tăng đột biến trong giai đoạn kinh tế phục hồi sau đại dịch, sự phụ thuộc của nền kinh tế Việt Nam vào nguyên liệu nhập khẩu và gãy đứt chuỗi cung ứng trên toàn cầu. Quốc Hội Việt Nam cũng đã đặt chỉ tiêu trong năm 2022, CPI tăng khoảng 4%. Vào thời điểm tháng 1, đây được xem là mục tiêu được đánh giá hoàn toàn trong tầm tay của Việt Nam. Tuy nhiên, sau những biến động bất ngờ của tình hình kinh tế - chính trị thế giới thì mục tiêu này đã trở thành một sức ép không hề nhỏ. 

Ba biến số giúp kiểm soát lạm phát trong năm 2022

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho biết: "Mục tiêu duy trì lạm phát trong khoảng 4% của Quốc hội là có thể đạt được. Dù vậy, bối cảnh bất ổn chính trị trên thế giới trong đó chiến tranh Nga - Ukraine đang tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam". 

Đáng chú ý, tình trạng giá dầu tăng mạnh từ 70 USD/ thùng lê mốc trên 120 USD/thùng trong thời gian gần 6 tháng trở lại đây. Theo đó, các chuyên gia quốc tế cũng đưa ra dự báo dầu có thể tăng lên đến 200 USD/thùng nếu như nguồn cung dầu từ Nga bị cắt giảm. Cũng tương tự, biến động giá kim loại cũng có sự tăng trưởng đáng kể. Còn đối với thị trường quốc tế, theo thống kê từ sàn Kitco, giá vàng trên thế giới trong 1 tháng qua đã tăng đỉnh điểm đến 1.991.16 USD/ounce. Song song với đó là giá vàng trong nước có sự chênh lệch lớn so với giá vàng trên thế giới, chạm mốc gần 69 triệu đồng/lượng vào ngày 18/3. Chính những biến động này đã dẫn đến các nguyên vật liệu, chi phí sản xuất tăng cao và sau cùng là giá hàng hóa cũng tăng theo. 

Ông Khương nhấn mạnh: "Như vậy, dưới tác động của chiến tranh cũng như những ảnh hưởng vẫn còn tồn tại của COVId-19 đã khiến cho mục tiêu giữ lạm phát ở mức dưới 4% là một thách thức rất lớn cho nền kinh tế cũng như chính sách tài khóa. Mục tiêu này chỉ có thể đạt được trong trường hợp khả năng phục hồi của nền kinh tế hậu COVID-19 diễn ra đúng như kỳ vọng và tình hình chiến tranh giữa Nga - Ukraine được giải quyết ổn thỏa thông qua các đàm phán sớm". 

Cũng theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, việc Việt Nam có đảm bảo kiềm chế lạm phát ở mức 4% được hay không còn phụ thuộc vào 3 biến số chính. Đầu tiên là sự tác động của chiến tranh đến giá dầu, kim loại quý, nguyên liệu đầu vào của các lĩnh vực sản xuất từ đó ảnh hưởng đến giá trị của các sản phẩm. Thứ hai chính là căng thẳng thương mại giữa Nga và các nước phương Tây cùng những biện pháp trừng phạt đã tạo ra xung đột về thương mại giữ nhiều quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam. Cụ thể, việc nhập khẩu nguyên liệu, hàng hóa cũng trở nên khó khăn hơ do việc vận chuyển hàng hải, hàng không bị hạn chế. Cuối cùng là yếu tố về dịch bệnh. Trên thực tế, chúng ta đang có kỳ vọng các nền kinh tế trên thế giới có thể đi đến trạng thái bình thường và sống chung với COVID-19 cũng khó khăn trong việc thực hiện. Nguyên nhân chính là sức đề kháng của doanh nghiệp hiện nay đang khá thấp, lãi suất vay tăng cũng như chi phí sản xuất, nguyên vật liệu cũng tăng trong bối cảnh hiện tại. 

Giá bất động sản sẽ biến động như thế nào trong lạm phát?

Theo một phân tích của Savills World Research, nếu như lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế thì nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động thì sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cũng về bất động sản. Theo đó, lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường sẽ do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,...Ông Khương cũng cho hay, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, tài chính khủng hoảng thì sẽ có 3 kênh trú ẩn lớn đó là dầu mỏ, kim loại quý, bất động sản. 

Ông Khương phân tích: "Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới thì nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn rủi ro. Điều này sẽ giúp cho họ bảo toàn được giá trị tài sản đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác". 

Đáng chú ý, tại Việt Nam trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở còn rất hạn chế. Người dân sẽ chủ yếu đầu tư đất nền còn các dòng sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất cũng như các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Chính vì thế mà ông Sử Ngọc Khương nhận định trong bối cảnh bất ổn về kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh cũng như nguồn cung có sự khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở, thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ có sự tăng trưởng đáng kể trong thời gian tới đồng thời là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. 

Dù thế nhưng ông Khương cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường sẽ không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Bên cạnh đó nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản khiến cho tài sản có tính thanh khoản thấp và trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.