Nguyên nhân đẩy giá chung cư Hà Nội tăng liên tục

Mỏi mắt tìm nhà

Tham khảo thị trường hiện nay, hầu hết người dân có nhu cầu thực đều cảm thấy mặt bằng giá chung tại các dự án đang vượt quá khả năng tài chính của họ.

Vợ chồng chị Ngọc Huyền (Hà Nội) đang trong quá trình tìm mua một căn chung cư 2 phòng ngủ, nhưng sau khi khảo một số dự án trên thị trường, cả 2 người đều cảm thấy sốc với mức giá các chủ đầu tư đưa ra. “Dù đã chuẩn bị tâm lý trước đó, rằng mua nhà ở thời điểm này, giá bán sẽ rất cao nhưng không ngờ lại cao đến mức này”- chị Huyền chia sẻ.

Cụ thể, sau một tháng tìm nhà chị Huyền và chồng đã thống nhất lược bỏ phần lớn các yêu cầu như nội thất, giao thông, tiện ích đi kèm để tìm kiếm được căn hộ có mức giá hợp lý. Tuy nhiên, chị Huyền khẳng định, hiện nay trên thị trường không còn phân khúc nhà ở giá rẻ.

Vì cả 2 vợ chồng đều làm việc ở khu vực Đống Đa, nên đầu tiên chị lựa chọn một căn 2 phòng ngủ tại một dự án mới mở bán tại Láng Hạ - Đống Đa. Thế nhưng, sau khi nghe tư vấn, chị Huyền đã phải từ chối bởi mức giá thấp nhất cho 1 căn 2 ngủ ở đấy có giá thấp nhất là 7 tỷ đồng.

Chấp nhận thay đổi lộ trình, chấp nhận đi xa hơn để tìm đến các dự án vừa tiền hơn, xuống đến tận khu vực Hoàng Mai, nhưng đa số các báo giá nhận được đều rơi vào khoảng 38-45 triệu đồng/m2 tùy từng dự án. Thậm chí, hi vọng qua cầu Long Biên sẽ có nhà của chị Huyền cũng bị dập tắt khi giá nhà bên này cũng lên tới 50 triệu đồng cho mỗi mét vuông.

Giá bán tăng nhanh

Số liệu báo cáo quý III năm nay do Savills cung cấp cho thấy giá bán sơ cấp trên thị trường hiện nay đang cao hơn 53% so với đầu năm 2019 (trước thời điểm dịch Covid -19 bùng phát). Lý giải nguyên nhân giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua là bởi vấn đề nguồn cung, hiện tại nguồn cung mới trên thị trường đang nằm trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Cùng với đó giá vật liệu đang tăng cũng là yếu tố tạo đà cho giá các sản phẩm căn hộ cũng tăng theo.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có khoảng hơn 5.300 căn, tăng 235% tính theo quý và gần 70% tính theo năm. Theo đó, nguồn cung này đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Số liệu do Savills cung cấp, chỉ  có 7% căn hộ hạng C, 13% là căn hộ hạng A và 80% còn lại là căn hộ hạng B. 

Thị trường sơ cấp thời gian qua cũng đã tung ra thị trường hơn 21.000 sản phẩm căn hộ, với số lượng này đã đưa nguồn cung thời gian qua tăng 17% theo quý, 7% theo năm. Tại phân khúc này, các sản phẩm nằm trong danh mục các sản phẩm bất động sản hạng B vẫn chiếm phần lớn thị phần với 85%, sau đó là căn hộ hạng C với 8%, phân khúc hạng A vẫn chỉ chiếm số lượng rất nhỏ.

Khảo sát từ số liệu báo cáo cho thấy, giá các căn hộ dao động từ 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh tính từ mức 15% cách đây 4 năm. Còn căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, tuy nhiên, nhìn nhận từ thực tế hiện nay rất khó để mua được nhà chung cư có giá dưới 2 tỷ đồng, chính vì vậy nguồn cung nhà có giá này phải thấp hơn nhiều so với số liệu báo cáo. Còn lại là các căn hộ cao cấp,có giá trên 4 tỷ đồng, hướng tới phục vụ giới thượng lưu.

Ngoài mức giá bán trung bình là 3 tỷ đồng/căn thì mức giá thuê thời gian qua cũng tăng nhanh không kém, với mức giá cho thuê trung bình khoảng 15 triệu đồng/ căn/ tháng. Với giá này, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt khoảng 6%.

Trao đổi về vấn đề tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư, lãnh đạo Savills Hà Nội – bà Đỗ Thu Hằng cho biết, nguồn cung hạn chế là do thủ tục pháp lý còn rườm rà và chậm phê duyệt. Còn tăng giá nhà không phải là hiện tượng mới xảy ra gần đây mà xu hướng tăng giá đã bắt đầu từ năm 2019.

Để giải quyết khó khăn cho nguồn cầu trong tương lai, bà Hằng hé lộ, trong tương lai gần, Hà Nội sẽ bố trí gần 2.000 ha dùng để phát triển nhà ở, trong đó ¾ diện tích ở các đô thị và còn lại là ở nông thôn. Với lượng cầu ngày càng lớn hiện nay, thành phố cần khoảng  20 triệu mét vuông căn hộ (khoảng 170.000 căn hộ) tính đến năm 2025 mới đáp ứng đủ nhu cầu có nhà của người dân. Song, theo số liệu hiện nay cho thấy, đến năm 2025 dự kiến sẽ chỉ có thêm 70.000 căn hộ mới được mở bán, đồng nghĩa với việc thị trường vẫn cần thêm khoảng hơn 96.000 căn. Chính vì vậy, vấn đề nguồn cung là bài toán khó chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, 2 quý đầu năm nay nguồn cung của tất cả các phân khúc đều bị hạn chế về số lượng nhưng giá bán lại tăng liên tục. Nhất là các phân khúc như đất nền, biệt thự và căn hộ chung cư. Hiện tại, khả năng tài chính dưới 25 triệu đồng/m2 không thể mua được nhà, mà mức giá của các căn hộ trung cấp cũng phải nằm trong khoảng 35-50 triệu đồng/m2.

Nguồn cung vẫn chưa  đủ để đáp ứng nguồn cầu

Dự báo trong quý IV này, sẽ có khoảng 10 dự án mở bán khoảng 5.000 căn hộ cho thị trường, trong đó có 8 dự án mới và 2 dự án ở giai đoạn tiếp theo. Theo Savills, khoảng 70% nguồn cung mới này là các căn hộ hạng B, được phân bổ phần lớn diện tích tại các vị trí như Gia Lâm, Thanh Xuân và Nam Từ Liêm. Số còn lại sẽ nằm tại hai tỉnh ven đô là Hưng Yên và Bắc Giang. Trong tương lai, để có một dự án thành công, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào việc cân bằng giá để phù hợp với thu nhập của người dân, cùng với đó là đầu tư vào các dịch vụ tiện ích và cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ để nâng cao được chất lượng dự án cũng như cuộc sống cư dân.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, lĩnh vực nhà ở hiện nay đang phát triển theo mô hình tháp ngược, trong đó, số lượng căn hộ phân khúc cao cấp chiếm phần lớn số lượng, còn số lượng căn hộ bình dân dành cho người có thu nhập trung bình thấp lại rất ít. Đây là biểu hiện của một thị trường thiếu tính bền vững, cần nhanh chóng có những điều chỉnh kịp thời và hợp lý.

Tuy nhiên, dựa trên tình hình thực tế hiện nay, thu nhập của người dân và tốc độ tăng giá của bất động sản đang chênh lệch quá lớn, sức mua và số lượng giao dịch đều giảm bởi thu nhập bình quân của người lao động không thể bắt kịp tốc độ tăng giá nhà ở. Hơn nữa, người có nhu cầu thực cũng không thể nghĩ đến phương án vay tiền mua nhà bởi hiện nay rất khó để tiếp cận quỹ tín dụng bất động sản trong khi lãi suất lại sắp sửa tăng lên trong thời gian tới.