Thị trường BĐS “loạn giá”: Thời của chung cư cũ?

Càng ở, càng lãi

Mấy ngày qua, anh Nguyễn Thiện Tuân, chủ một căn chung cư tại tòa nhà Gemek Premium (An Khánh, Lê Trọng Tấn, Hoài Đức, Hà Nội) liên tục nhận được cuộc điện thoại từ các công ty môi giới bất động sản hỏi mua nhà. Căn nhà ở anh Tuân nằm ở tầng trung, hướng ban công Tây Bắc, cửa chính Đông Nam, rộng 72 m2. Vào thời điểm năm 2016, anh mua với giá gần 1,1 tỷ đồng. Chung cư này được đưa vào sử dụng từ năm 2017, nằm ở vị trí khá thoáng với 3 mặt là các dãy biệt thự và 1 mặt giáp với đường Lê Trọng Tấn.

“Thời gian gần đây, tôi liên tiếp nhận được các cuộc điện thoại của bên sale bất động sản hỏi bán nhà hoặc cho thuê. Tôi thì không có ý định bán nhưng cũng thử muốn biết giá thị trường hiện nay căn hộ của tôi được định giá khoảng bao nhiêu. Bất ngờ khi sale nói rằng với diện tích và hướng của căn hộ, có người sẵn sàng trả 1,7-1,85 tỷ đồng. Tuy nhiên, để chốt được giá chuẩn thì phải cho họ đến xem nhà”, anh Tuân kể.

Cư dân này nói rằng, anh bất ngờ khi căn hộ của mình đã tăng lên đến 700 triệu đồng so với thời điểm nhận nhà. Trong khi đó, chung cư đã sử dụng được 5 năm rồi. Anh Tuân chia sẻ: “Ban đầu, sau khi nhận được mức giá đó, tôi cũng cảm thấy hơi lưỡng lự. Bởi nếu bán đi tôi sẽ lãi được tương đương với 1 chiếc xe ô tô mặc dù đã 5 năm sử dụng nhà. Tuy nhiên, tính toán lại, giờ đây, cầm 1,7 tỷ đồng ra thị trường chắc chắn không thể mua được 1 căn hộ 72 m2 mà có vị trí thoáng, đẹp như thế”.

Giống như anh Tuân, chị Mai Thị Thanh Tuyền, cư dân tại KĐT Ngoại Giao Đoàn cho biết, trên các hội nhóm cư dân ở đây, rất nhiều người đăng hỏi mua nhà, trong khi đó người bán rất ít. “So với lúc tôi mua, giá nhà ở đây đã tăng lên 10 giá. Tôi cũng chỉ là người mua lại chứ không phải đặt tiền theo tiến độ từ lúc xong móng. Không biết vì sao chung cư cũ ngày càng tăng giá mặc dù đã sử dụng nhiều năm rồi”, chị Tuyền nói.

Theo một môi giới bất động sản tên Tuấn tại quận Nam Từ Liêm. Việc chung cư tăng giá diễn ra ở hầu hết các quận, huyện trên địa bàn Hà Nội. Một căn chung cư ở Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội cách đây 5 tháng được chủ nhân nhờ môi giới rao bán giới giá 2,65 tỷ đồng nhưng không ai mua. Tuy nhiên, đến nay, chủ nhà thông báo đến môi giới là chỉ bán căn hộ này nếu được giá 3,45 tỷ đồng.  Nghĩa là sau 5 tháng, căn hộ này tăng 800 triệu đồng. Việc tăng giá như thế này còn hơn cả đợt sốt đất nền thời gian vừa qua.

Anh Tuấn phân tích: “Trước đây dự án mới rất nhiều nhưng thời gian qua, rất ít các tòa nhà thông báo cất nóc. Trong khi đó, nguồn cung của người dân thì tăng cao. Điều này dẫn đến các căn chung cư cũ đang tăng giá phi mã. Nhiều người tìm đến tôi để nhờ giới thiệu mua căn hộ. Tuy nhiên, khi nghe đến mức giá họ lập tức quay đầu. Vì không thể nào trong mấy tháng mà giá nhà lại tăng một cách khủng khiếp như vậy được. Người bán muốn giá cao, người mua muốn giá thấp. Kiểu này thì rất khó để “khớp lệnh”. Vì thế, giá nhà đẩy lên cao nhưng không nhiều giao dịch.

3 nguyên nhân khiến chung cư cũ “lên đỉnh”

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Khắc Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần đầu tư phát triển SEN LAND cho rằng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chung cư cũ giá bị thổi lên trong thời gian qua. Tuy nhiên, có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, hiện nay nguồn cung đang có nhưng cầu thì lại khan hiếm. Dịch bệnh Covid-19 khiến các dự án mới chưa thể triển khai. Việc ngân hàng siết tín dụng cũng khiến nhiều dự án đã được phê duyệt đất không có tiền để khởi công, hoàn thiện. Việc khan hàng này chắc chắn sẽ còn kéo dài chứ chưa thể xử lý ngay được. Vì thế, những người có nhu cầu tìm đến các căn chung cư cũ.

Thứ hai, giá những chung cư mới hiện nay quá cao. Nhiều chung cư chưa thực sự đẹp nhưng có giá lên đến 40-45 triệu đồng. Đây là mức giá quá phi lý khiến nhiều người phải tính toán lại. “Theo thống kê, hiện nay ở Hà Nội và TP.HCM hầu như không còn những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2. Mặc dù những căn hộ này cũng không phải nằm ở những vị trí quá xuất sắc và tiện lợi. Điều này có nghĩa là những người có thu nhập thấp sẽ còn rất lâu nữa mới với tới được việc sở hữu căn hộ của mình”, CEO Nguyễn Khắc Vinh nhận định.

Thứ ba, việc chung cư cũ tăng 100-200 triệu đồng/năm hoặc tăng trong thời điểm này thì có thể hiểu được nhưng tăng đến 800 triệu đồng đến 1 tỷ là điều phi lý. Điều này dễ là tăng ảo. Bởi mặc dù giá chung cư cũ cứ tăng liên tục nhưng thanh khoản rất thấp, rất ít giao dịch diễn ra.

Cũng theo ông CEO CEN LAND, hiện nay chung cư cũ cũng được quan tâm là do các cư dân đã sinh sống ổn định, công tác quản lý cũng vào nề nếp, không còn tranh chấp như những chung cư mới bàn giao. Bên cạnh đó, những căn nhà này đã đầy đủ sổ hồng nên rất an toàn về mặt pháp lý. Nhưng có một nhược điểm khi mua chung cư cũ đó chính là nhiều người khi giao dịch xong phải làm lại nội thất. Và quan trong nhất, khi mua chung cư cũ, khách hàng phải chuẩn bị đầy đủ tiền chứ không có trả theo tiến độ như trước. Đây cũng là một rào cản đối với những người chưa đủ tài chính.

Về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam phân tích, việc các chủ đầu tư điều chỉnh giá bán tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn là điều có thể hiểu được.  Bên cạnh đó, trong mấy năm trở lại đây, tại Hà Nội, các khu vực vùng ven liên tục xuất hiện các cơn “sốt đất”. Điều này đã trực tiếp đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Ông Tuấn nói rằng, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường bất động sản như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát…, người dân khu vực Hà Nội đổ xô tìm mua nhà. Đây cũng là một trong những lý do khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng.