Nghịch lý thị trường: Căn hộ cháy hàng, đất nền ế ẩm

Phân khúc căn hộ cháy hàng, đất nền lại ế

Sự khan hiếm nguồn cung mới trong một thời gian dài là nguyên nhân chủ yếu khiến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân cháy hàng. Điều này đã dẫn đến trần giá của phân khúc này liên tục tăng.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng so với cuối năm 2021, mức độ tăng giá của các phân khúc thuộc nhóm căn hộ tập trung trong quý I/2022, sang quý II/2022 bắt đầu chậm dần và có dấu hiệu chững lại.

Nguồn cung mới của các sản phẩm ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Trong đó: Có 24 dự án nhà ở thương mại với khoảng 5.600 căn, bằng khoảng 109% so với quý I/2022 và bằng khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là hơn 1.000 dự án với hơn 327.000 căn, bằng khoảng 89,7% so với quý I/2022 và bằng khoảng 97,5% so với cùng kỳ năm 2021.

Có 29 dự án nhà ở thương mại được vấp phép mới với tổng số hơn 6.700 căn, bằng khoảng 74,4% so với quý I/2022 và bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo đó, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý II/2022 vẫn chưa được cải thiện nhiều, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021. 

Theo số liệu của công ty CBRE Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán từ 2.000 USD/m2 đến 4.000 USD/m2 đang chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới của quý. Nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trung cấp rất hạn chế và phân khúc bình dân gần như “biến mất”.

Theo thông tin từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle, mặt bằng giá căn hộ tại thị trường sơ cấp đã tăng 8,4% so với quý I/2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 3.173 USD/m2.

Trong khi nhu cầu đối với các sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân  vẫn ở mức rất cao. Điều này đã khiến nhiều người chuyển hướng sang phân khúc căn hộ cũ có đầy đủ giấy tờ hoặc chấp nhận tìm mua ở các dự án xa trung tâm.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu của sự khan hiếm trên là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án và sự thu hẹp của dòng vốn dành cho bất động sản.

Thị trường bất động sản ở phân khúc căn hộ vẫn đang trong tình trạng cháy hàng thì ở phân khúc đất nền lại đang chững lại, thậm chí nhiều nhà đầu tư không thoát được hàng, đặc biệt ở các dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ ở khu vực xa trung tâm.

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II/2022 đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương. 

Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất đã tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, “Những biến động lớn của thị trường thời gian qua khiến nhà đầu tư có tâm lý cẩn trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc TP Hà Nội yêu cầu kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở… cũng đã tác động mạnh đến phân khúc này”.

Mặt khác, sau một thời gian dài được thổi giá, các nhà đầu tư đua nhau đầu tư vào phân khúc đất nền với mong muốn thu lãi khủng. Khi các chính sách siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản được áp dụng, dòng tiền bị chặn lại khiến mức độ thanh khoản của thị trường giảm đi rõ rệt. Tính thanh khoản không còn, hàng không bán được, dòng tiền của nhà đầu tư bị chặn đã làm cho các nhà đầu tư điêu đứng, thậm chí phải cắt lỗ để thoát hàng. Đặc biệt, các dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ ở xa trung tâm, trước kia được thổi giá lên cao nhưng tính thanh khoản kém.

Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa phân khúc đất nền và căn hộ chung cư về mức độ quan tâm, số lượng giao dịch, cũng như tăng trưởng về giá, bất chấp việc tỷ lệ giao dịch đối với phân khúc căn hộ cũng không mấy sáng sủa.

Cần tập trung nguồn lực cho các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực

Thị trường bất động sản đang có sự phân hóa mạnh, bất cân đối giữa các nhóm sản phẩm và giữa các phân khúc trong mỗi nhóm. Nguồn cung sản phẩm ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân đang thiếu, giá tăng cao không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi, một phần rất lớn nguồn lực vẫn nằm trong đất do đất nền là sản phẩm chủ yếu để đầu cơ và trú ẩn.

Yêu cầu đặt ra là cân bằng lại thị trường, hướng nguồn cung bám sát với nhu cầu thực. Trong tình hình hiện nay, để đạt được mục tiêu trên, ngoài các giải pháp tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở, chúng ta cần có các chính sách hướng nguồn vốn, tín dụng vào các dự án phát triển nhà ở trung cấp, đặc biệt là phân khúc bình dân và nhà ở xã hội.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam chia sẻ: “Giải pháp trước mắt để kiểm soát tốc độ tăng giá nhà trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Về lâu dài, cần tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.

Về lâu dài, cần phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, nhấn mạnh việc phát triển lành mạnh các kênh huy động vốn chính là thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) và thị trường tiền tệ, là kênh dẫn vốn qua các ngân hàng thương mại.

Sự ra đời của Nghị quyết 86/NQ-CP của chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô có ý nghĩa hết sức quan trọng với thị trường vốn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết: "Nghị quyết 86 là dấu hiệu đáng mừng cho thị trường vốn nói chung và bất động sản nói riêng. Chúng ta phải cố gắng bảo vệ thị trường bất động sản, không để bong bóng hay đóng băng, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường phát triển ở cả hai khía cạnh: Một là tăng thêm nguồn cung về đất đai, dự án nhà ở và tạo ra cơ hội ổn định tài chính cho doanh nghiệp bất động sản; Hai là hướng thị trường vào nhóm có thu nhập thấp, trung bình như công nhân viên chức, kỹ sư, lực lượng vũ trang trẻ, thay vì đi vào phân khúc cao cấp mua đi bán lại không có lợi cho sự phát triển bền vững".

Để các giải pháp, các cơ chế chính sách phát huy hiệu quả cần có sự chung tay, nỗ lực không ngừng của toàn hệ thống chính trị và các doanh nghiệp.