Nghịch lý thị trường bất động sản: Người ăn không hết kẻ lần không ra

Mùa giao dịch buồn

Mùa giao dịch năm nay có lẽ sẽ là kỉ niệm buồn của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt với những người đã lỡ dùng đòn bẩy tài chính. Với mong muốn đẩy hàng càng ngay càng tốt, thậm chí giảm giá, bán giá thấp hơn thị trường hòng thu hồi vốn, vô hình trung những nhà đầu từ này đã khiến cho thị trường rơi vào khủng hoảng thừa. Giao dịch ở tất cả các phân khúc gần như rơi vào trạng thái đóng băng. 

Anh Nguyễn Văn Hùng (Đống Đa, Hà Nội) cho biết từ thời điểm dịch bệnh bùng phát, việc kinh doanh của anh bị đình trệ, công ty mất khả năng thanh toán nợ ngân hàng. Khoản vay này được thế chấp bằng ngôi nhà thứ hai của gia đình. Mấy tháng gần đây, anh Hùng muốn bán căn nhà này để giảm bớt khó khăn nhưng mọi thứ không dễ dàng. Anh Hùng đã đăng bán trên nhiều kênh nhưng đa phần chỉ có môi giới liên hệ để thỏa thuận hoa hồng. 

“Tôi đã ký nhiều cam kết với môi giới chuyên bán đất ở Đống Đa cũng như bỏ chi phí để quảng cáo bán đất nhưng đến giờ vẫn không có tín hiệu khả thi. Có người đến hỏi giá, xem nhà rồi không liên lạc lại. Có người lại “mặc cả" một mức giảm giá không tưởng. Tôi cũng chưa biết đến khi nào mới có thể bán được nhà để thu tiền về", anh Hùng chia sẻ. 

Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh xác nhận thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn giảm tốc mạnh. Lý do của tình trạng khó khăn này là chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Chính sách kiểm soát tín dụng gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường vì khiến cho thị trường khát vốn. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư không vay được vốn phải đi vay bên ngoài, vay nóng, vay nguội để duy trì hoạt động công ty. Hội Môi giới  cung cấp số liệu thống kê cho thấy sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, so với cùng kỳ năm 20121 đã giảm 30%. 

Ngược lại, có phân khúc được săn đón và tăng giá đột biến trong thời gian khó khăn này. Một trong số đó là loại hình chung cư. Mặt bằng giá rao bán của phân khúc này tăng trong 8 tháng qua, trong đó, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao gấp đôi, thậm chí gấp ba so với TP HCM, tùy từng phân khúc. Riêng khu vực Hồ Tây, giá bất động sản ở đây được đẩy lên cao một cách bất thường, có nơi phát 400 triệu đồng/m2, thông tin được bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cung cấp với báo chí. 

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới, một chuyên gia khẳng định sức mua đang ngày càng suy yếu. Nhà đầu tư đang ở trong trạng thái do dự, thận trọng đối với tài sản của mình vì giá bất động sản vẫn ở mức rất cao mà đang trong thời gian thanh khoản thấp .Họ chuyển hướng dòng tiền từ bất động sản sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

“Rã đông" thị trường bất động sản

Để “cứu” thị trường bất động sản khỏi tình trạng “đóng băng" Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã gửi công văn đến Thủ tướng Chính phủ. lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị Thủ tướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, TS Cấn Văn Lực, cũng đề xuất mở lại room tín dụng. Ông cũng cho rằng cần tạo điều kiện giúp các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm ngăn chặn rủi ro. Trung Quốc đã cho chúng ta một bài học về việc siết tín dụng, hậu quả là thị trường gần như sụp đổ, giao dịch sụt giảm, tạo hiệu ứng “domino" ảnh hưởng dây chuyền đến hàng loạt lĩnh vực khác. Để khắc phục, chính phủ Trung Quốc đã phải thay đổi chính sách, nới lỏng lại tín dụng. 

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích Nghị định 65/2022/NĐ-CP có thể dẫn đến làm sụt giảm quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp khó huy động vốn trên thị trường trái phiếu vì việc quản lý "rất chặt chẽ đầu ra" gây tình trạng thiếu người mua. Trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một kênh dẫn vốn quan trọng thì Nghị định này có thể làm giảm vai trò của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

Để thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, HoREA kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Trên thực tế, nhiều người có tiền nhàn rỗi (nhưng không nhiều tiền), nhưng lại muốn đầu tư an toàn, chắc chắn bằng cách "mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ" để được hưởng lợi nhuận cố định theo kỳ hạn. Nhưng họ không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" nên không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp. 

Với các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán HoREA cũng kiến nghị những doanh nghiệp này được xếp hạng tín nhiệm... để phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Hiệp hội này cũng kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng thêm 1%-2% trong giai đoạn cuối năm để có thêm nguồn vốn tín dụng hỗ trợ cho nền kinh tế. Để khắc phục việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, HoREA kiến nghị tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, Hiệp hội này cũng kiến nghị cho phép các tổ chức tín dụng được chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agrikbank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.