Ngân hàng tự làm khó khi xử lý dự án bất động sản thế chấp

Thông thường, vào thời điểm cuối năm các ngân hàng sẽ phát mãi tài sản mà bên vay không thể thanh toán. Lý giải cho việc ngân hàng thương dành cho khách hàng từ ba đến sáu tháng để có thể tự rao bán của bất động sản thế chấp tránh trường hợp rơi vào nợ xấu nhưng đa phần đều không thành công. VARs đánh giá, vấn đề có thể đang nằm ở chính khâu định giá.

Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay hiện nay tổng giá trị bất động sản đang được thế chấp tại các ngân hàng chiếm đến 70 % tổng tài sản đảm bảo cho những khoản vay. Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này có thể lên đến 80 đến 90 % và lớn hơn rất nhiều lần so với tổng dư nợ cho vay. Điều này cũng dẫn đến một thực trạng số tài sản bất động sản tồn đọng tại ngân hàng khá lớn.

Vì thế, bất động sản thường là tài sản được những tổ chức như ngân hàng, tổ chức tài chính tín dụng đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng không đủ khả năng trả nợ với số vốn đã vay lúc ban đầu. Thời gian gần đây, khi thị trường bất động sản diễn biến không khả quan, nguồn cung ách tắc thì khả năng trả nợ của khách hàng liên quan đến những hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Do đó, tỷ lệ tăng nợ xấu ở trên thị trường cũng đã cao hơn, đặc biệt là đối với những công ty bất động sản.

Đứng trước những khó khăn đó, các ngân hàng đã liên tục phải công bố danh sách các khối  bất động sản là tài sản thế chấp phải bán ra đối với những khoản vay của khách hàng phải xử lý để thu hồi nợ với giá trị từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Hiếm có năm nào các ngân hàng lại phải phát mãi nhiều tài sản bất động sản như thời điểm cuối năm nay. 

VARs cho rằng việc nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do “tham lam”, không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất. Trên thực tế, từ trước đến nay việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là những tài sản bất động sản luôn là một khó khăn đối với ngân hàng. Đặc biệt, trong vài năm trở lại đây thị trường phát triển ngày càng khó lường, người mua cũng đã cẩn thận hơn nhất là với những bất động sản có giá trị lớn. Thậm chí, tại một số khu vực Giá bất động sản đã tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn 2018-2022.

Cũng theo VARs, Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay của ngân hàng cho nên nguồn lực của họ đã cắt và không thể vay ngân hàng thì điều này cũng đồng nghĩa với việc họ không có khả năng tài chính để trả nợ. Trong khi đó những khách hàng cá nhân thì lại phải chịu sức ép tài chính khi bị chôn vốn ở những tài sản đầu tư, bị giảm thu nhập sau đó họ cũng không thể thanh toán đúng hạn cho những khoản lãi phát sinh và thậm chí chấp nhận việc Rơi vào danh sách nợ xấu.

Liên quan tới vấn đề xử lý các tài sản đảm bảo là những khối bất động sản được thì chấp tại ngân hàng, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs nhận định trong thời gian qua mặc dù ngân hàng đã dành một khoảng thời gian nhất định là từ ba đến sáu tháng để khách hàng vay có thể tự tìm cách bán tài sản, như vậy họ cũng sẽ được lợi hơn và không bị mất đi tất cả.

Tuy nhiên, các cách tay này đều không thể tự xử lý hoặc bán được những tài sản thế chấp này trong thời gian quy định bởi nhu cầu của thị trường đã sụt giảm, người mua cẩn trọng hơn với những bất động sản có giá trị lớn. Bên cạnh đó, cũng xảy ra một bất cập là những con nợ này lại định giá quá cao với khối Tài sản được thế chấp Nhằm thu lại một ít sau khi đã trả nợ cho ngân hàng. 

Từ giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị. Tuy nhiên ngay cả khi giá đã giảm thì thị trường cũng không có người mua vì các khối bất động sản được phát mãi thường có giá trị lớn.

Vì mặt bằng giá bất động sản đã giảm cho nên những tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng cũng liên tục bị hạ giá xong những lần đấu giá và định giá tài sản định kỳ. Điều này cũng đã dẫn đến một thực trạng là buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản để bổ sung đảm bảo cho khoản nợ. Tuy nhiên những doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng.

VARs nhận định dù đã được rao bán và đấu giá nhiều lần với mức giá chiết khấu cao, giảm mạnh so với những lần đầu nhưng nhiều bất động sản phát mãi vẫn không có người mua. Về nguyên nhân khách quan đó là do thị trường gặp nhiều khó khăn nền kinh tế không tăng trưởng, việc đầu tư ở thời điểm hiện tại mà không có kế hoạch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Tuy nhiên vấn đề sâu xa ở đây là do các ngân hàng định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà lại tính cả gốc và lãi nên giá bán ra rất cao và khó có người mua. Còn nếu như vẫn để lại các khối tài sản này thì ngân hàng lại tồn động quá nhiều các bất động sản có giá trị lớn, việc bán không ai mmua mà giữ lại không có tác dụng khiến cho ngân hàng gặp khó.

Thời gian qua, trên cả nước các ngân hàng đã liên tục tổ chức các cuộc đấu giá mà những khối bất động sản là tài sản thế chấp. Mặc dù mức giá được đưa ra đã giảm rất nhiều nhưng vẫn bị đánh giá là cao ở thời điểm hiện tại. Thậm chí, có những tài sản đã được đấu giá đến vài lần nhưng vẫn chưa có người mua. Về mặt khách quan ai cũng nhìn thấy những tái sản được ngân hàng phát mãi có giá trị lớn từ những khu đất vàng, tổ hợp vui chơi giải trí đến khách sạn... 

Nếu như tình trạng này vẫn diễn ra trong thời gian dài thì các ngân hàng sẽ phải tính toán đến những phương án khác để có thể đẩy được những tài sản là bất động sản ra thị trường trước khi có những biến động mới vì mức giá. Bởi lẽ nếu như thị trường biến động tăng giá thì ngân hàng cũng sẽ phải điều chỉnh và như vậy giá bán ra thị trường sẽ lại càng cao hơn.