Ngân hàng ồ ạt rao bán BĐS phát mãi: “Sale off” cả chục tỷ đồng nhưng vẫn ế

“Sale off” khủng nhưng vẫn ế

Cuối năm, nhiều ngân hàng đang muốn đẩy đi các sản phẩm bất động sản, tài sản đảm bảo để thu hồi tiền mặt. Tuy nhiên, đây là một câu chuyện khá nan giải đối với các ngân hàng trong thời điểm thị trường khó khăn.

Hơn một tháng nay, anh Trần Văn Lâm, chuyên viên phát mãi tài sản thế chấp của một ngân hàng cổ phần phải chạy đôn chạy đáo với hơn 10 tài sản phát mãi phải xử lý. Đó là những lô đất bất động sản các cá nhân, doanh nghiệp cầm cố để vay vốn nhưng thời điểm này không có tiền để đáo hạn. “Tôi rao bán 5 mảnh đất đến lần thứ 3 hoặc 4 rồi, hạ so với giá khởi điểm hơn 1,2 tỷ đồng/mảnh rồi mà không ai đoái hoài đến. Một phần là do thị trường đang khó khăn, thứ nữa là do công tác thẩm định tài sản trước đây bị cao so với giá trị thực. Nên giờ đây để bán mảnh đất này với giá đó rất khó”, anh Lâm tâm sự.

Cũng theo anh Lâm, thời điểm cuối năm thường mà mùa bận rộn của các nhân viên phụ trách công tác phát mãi. Nếu trong các sản phẩm phát mãi thì thời điểm này khó nhất là bất động sản, còn ô tô thì khá dễ bán. Bởi thẩm định giá ô tô, nhân viên tín dụng thường định giá khá chính xác. Anh Lâm chia sẻ: “Đối với tài sản bất động sản, chúng tôi cũng xác định thời điểm này chỉ rao bán cho có chứ cũng chưa dám nghĩ bán được ngay. Đây cũng là tình trạng chung của các ngân hàng”.

Ngày 10/11, Ngân hàng BIDV chi nhánh Bình Tân – TP.HCM đã ra thông báo phát mãi lần thứ 6 đối với lô đất có diện tích hơn 235m2. Giá khởi điểm của lần đấu giá thứ 6 này là 16,2 tỷ đồng, giảm hơn 1 tỷ đồng so với lần phát mãi thứ nhất. Tương tự, ngân hàng BIDV cũng vừa đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Vertical Synergy Viet Nam. Tài sản đảm bảo là các bất động sản ở quận 1, quận 12, quận 13. Giá khởi điểm cho 3 bất động sản trên là 343,8 tỷ đồng. Điều đáng nói là so với lần rao bán khoản nợ của công ty này hồi tháng 7, giá khởi điểm trên đã giảm đi hơn 120 tỷ đồng. Đây là một con số “sale off” cực kỳ lớn.

Mới đây, Agribank chi nhánh TP.HCM cũng thông báo bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty Cổ phần Nông dược H.A.I (doanh nghiệp thuộc Tập đoàn FLC). Những biến cố tại FLC khiến các công ty con rơi vào tình cảnh khá khó khăn. Tài sản đảm bảo cho khoản vay của H.A.I tại Agribank chi nhánh TP.HCM là quyền sử dụng đất có diện tích hơn 3.000m2  tại đường Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, TP.HCM. Ngân hàng rao bán giá khởi điểm cho tài sản trên là 190 tỷ đồng. Còn nhớ, vào tháng 9 vừa rồi, Agribank rao bán tài sản này có giá 220 tỷ đồng. Như vậy, chỉ sau 2 tháng, tài sản đảm bảo này đã được giảm giá 30 tỷ đồng.

Ngân hàng VietinBank cũng đang chào bán khoản nợ của một doanh nghiệp thế chấp bằng một xe hơi Ford Everest và một quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số đường Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10. Vietinbank đưa ra mức giá khởi điểm là 121,6 tỷ đồng cho 2 tài sản đảm bảo này. Được biết, đây là tài sản thế chấp của Công TNHH Thương mại và vận tải Dầu khí Đại Lộc. Tính đến 14/8, tổng dư nợ của doanh nghiệp là 121,6 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là 80,3 tỷ đồng, còn lại là lãi và lãi phạt.

Nhiều điểm bất ổn

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất động sản phát mãi là một sản phẩm tốt có thể đầu tư được nếu có tính pháp lý đầy đủ. Nhiều người đã kiếm được những khoản lợi nhuận lớn khi mua tài sản phát mãi của ngân hàng sau đó chọn thời điểm bán lại.

Ông Hiếu dẫn chứng, ở Mỹ, nhiều người mua các tài sản phát mãi là bất động sản giá rẻ. Sau đó, họ đầu tư các hạng mục, nâng cấp tài sản lên rồi cho thuê hoặc đem bán. Tuy nhiên, tại Việt Nam, có tình trạng môi giới sử dụng chiêu trò, bán cho người khác những tài sản phát mãi không đủ điề kiện giao dịch hoặc đang có tranh chấp. Thế nên, nhiều người vẫn cảm thấy thiếu tự tin khi mua tài sản phát mãi.

Chuyên gia kinh tế này khuyến cáo, khi mua tài sản phát mãi, các nhà đầu tư nên cảnh giác với các vấn đề pháp lý. Chỉ những tài sản nào đủ điều kiện, không tranh chấp thì nên mua.

Ông Nguyễn Khắc Vinh, CEO BĐS SENLAND cho biết, trước đây, công ty ông cũng từng đi săn những tài sản phát mãi của các ngân hàng với giá rẻ về kinh doanh. Tuy nhiên, việc kinh doanh này không mấy khả quan. “Thực tế cho thấy, trước đây để lấy doanh số, nhiều nhân viên ngân hàng và thẩm định đã định giá các bất động sản cầm cố giá trị cao hơn thực tế rất nhiều. Trong khi đó, khi phát mãi, các ngân hàng thường định giá bất động sản thế chấp theo giá trị khoản nợ mà không để ý rằng có sát giá thị trường hay không. Đây là rào cản lớn đối với việc phát mãi”, CEO Khắc Vinh chia sẻ.

CEO BĐS SENLAND  nêu ví dụ, công ty A cầm cố 1 mảnh đất 1.000 m2 với giá 5 tỷ đồng và ngân hàng định giá 5 triệu đồng/m2. Lúc này, giá đất đang sốt. Tuy nhiên, vài năm sau đó, công ty A không trả được lãi. Tổng số tiền gốc, lãi và số tiền bị phạt chậm thanh toán lên đến hơn 6 tỷ đồng. Lúc này, ngân hàng phát mãi tài sản của công ty A nhưng lại đưa ra mức giá 6 tỷ đồng. Nhưng thời điểm này bất động sản đang giảm giá sâu nên mảnh đất đó chỉ còn 4,5 tỷ đồng, tương đương với 4,5 triệu đồng/m2. Vậy, việc định giá không sát với thị trường và căn cứ theo khoản vay sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư. Bởi chẳng ai dại gì mà mua vừa là tài sản phát mãi vừa đắt hơn giá thị trường.

“Một lý do nữa khiến các nhà đầu tư không mặn mà với các tài sản phát mãi là tâm lý “dớp” của người Việt. Họ cho rằng, mua tài sản của những doanh nghiệp, cá nhân phá sản thì sẽ bị “dớp” không gặp may mắn. Chính vì thế, trong trường hợp có rẻ hơn giá thị trường một chút họ cũng không mua. Nhưng đây chỉ là tâm lý của một bộ phận nhà đầu tư theo “hệ tâm linh. Còn về mặt pháp lý, khi mua tài sản phát mãi của các ngân hàng khá an tâm. Vì họ có bộ phận kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm bất động sản đó rồi”, ông Vinh khẳng định.