Mua chung cư cũ giá ‘hời’: Đừng thấy đỏ tưởng chín

Thị trường khan hiếm căn hộ mới giá bình dân

Mới đây, các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc đều đồng loạt đưa ra các dữ liệu liên quan tới sự khan hiếm nguồn cung bất động sản. Cụ thể, theo báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 của Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán bất động sản tiếp tục tăng mạnh từ đất nền đến căn hộ, biệt thự. 

Bên cạnh đó, báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Datxanh Services cũng chỉ ra, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì tình trạng khan hiếm. Quý II/2022, thành phố ghi nhận khoảng 3.400 sản phẩm mới được bổ sung vào thị trường, giảm 28% theo quý. Nguồn cung sơ cấp cũng giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái, với 7.700 sản phẩm.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra một nghịch lý hiện nay của thị trường bất động sản tại thành phố là nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (khoảng dưới 2 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội dành cho người lao động có thu nhập thấp luôn trong tình trạng khan hiếm, trong khi các dự án bất động sản cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển lại dư thừa. Thị trường liên tục xuất hiện những ngôi nhà liền thổ, căn hộ cao cấp hạng sang có giá lên đến hàng trăm tỷ đồng trong khi người lao động có thu nhập thấp lại rất khó để tìm ra những căn hộ trị giá khoảng 1 - 2 tỷ đồng phù hợp với mức thu nhập.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt. Chính sách kiểm soát tín dụng và hạn chế nguồn cung đang làm cho tổng nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh. Nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của nhiều người dân.

Đồng thời, trước đó dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh, trong khi các kênh huy động vốn trên thị trường yếu và thiếu khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này ít trong khi nhu cầu thực tế rất cao, khiến thanh khoản thị trường càng giảm mạnh, dù giá vẫn neo cao.

Tưởng rẻ hóa đắt

Theo ghi nhận, giá của các căn hộ mới hiện đang ở mức cao, dao động từ 50-60 triệu đồng/m2. Trường hợp muốn sở hữu 3 phòng ngủ, khách hàng phải chi ra khoảng 4 - 5 tỷ đồng/căn hộ. Vì vậy, nhiều người chuyển hướng sang mua chung cư cũ, đã sử dụng được khoảng 5 - 7 năm bởi mức giá “hời” hơn.

Nhiều người thay vì mua chung cư mới đã tìm được căn hộ cũ ưng ý, tuy nhiên cũng có những trường hợp người mua thiếu may mắn, thiếu hiểu biết hơn nên đã bị môi giới bất động sản “dắt mũi”. Do nắm bắt được xu hướng mua chung cư cũ, các môi giới bất động sản làm giá mạnh, đẩy giá chung cư cũ cao hơn giá trị thật. 

Anh Thanh Long (trú tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ: “Gia đình tôi sống trên Hà Nội đến nay là 12 năm, bao năm đi ở thuê nên tích góp muốn mua một căn hộ vừa tầm để yên tâm nuôi các cháu ăn học và 2 vợ chồng làm việc cũng an tâm hơn. Chúng tôi muốn mua một căn hộ bình dân mới nhưng giá cao quá, lại không muốn vay mượn ai, nên đã quyết định mua một căn chung cư cũ.

Cũng do chưa có kinh nghiệm, đầu năm 2022 môi giới dẫn chúng tôi đi xem nhà vào ngày trời nắng đẹp, 2 vợ chồng cũng ưng ý nên quyết định mua căn hộ với giá 1,7 tỷ đồng. Đến khi về ở thì nhiều vấn đề xảy ra khiến chúng tôi cười không được mà khóc cũng không xong.

Cụ thể là khi trời mưa, căn hộ bị hắt nước hoặc có chỗ bị dột, phải lấy thau để hứng nước. Nước ngấm khiến tường nhà ẩm ướt, lên nấm mốc. Thiết kế căn hộ cũng không đón ánh sáng khiến phòng bị tối và thiếu nắng. Trong khi trước đó, khi mua căn hộ này, gia đình tôi cũng đã tu sửa mất một số tiền, nhưng cuối cùng vẫn quyết định không thể ở được, phải bán”.

Từ kinh nghiệm của mình, anh Thanh Long đưa ra lời khuyên: “Khi mua chung cư cũ, đừng thấy môi giới quảng cáo rằng hàng ít, nếu không nhanh sẽ không còn mà vội vã “chốt” giao dịch. Mọi người nên bình tĩnh, xem xét kỹ càng, đặc biệt đừng để rơi vào trường hợp như gia đình tôi. Bởi mua nhà là chuyện trọng đại, bỏ một số tiền lớn ra mà nhận về sản phẩm không hợp lý, cộng thêm tiền tu sửa do căn hộ xuống cấp thì đúng là mua rẻ hóa ra lại đắt”.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng cho biết, giá của chung cư cũ luôn thấp hơn so với các chung cư mới, vì vậy nên tham khảo giá của một số chung cư cũ khác và chung cư mới để không bị chủ căn hộ nâng giá và không rơi vào trường hợp giá cả và giá trị không tương xứng với nhau. Người mua cũng nên xem xét cẩn trọng tính pháp lý của dự án. Giả sử căn hộ cũ đã sử dụng được hơn 10 năm, mà quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư đang được đề xuất 50-70 năm, dù chưa áp dụng nhưng tương lai khả năng rất cao sẽ có. Sau khi trừ đi, niên hạn chung cư chỉ còn gần 40 năm cũng là vấn đề cần phải cân nhắc.

Ngoài ra, an ninh là một vấn đề rất quan trọng khi lựa chọn nhà chung cư dù là chung cư cũ hay chung cư mới, điều này sẽ đảm bảo cuộc sống của cư dân từ tinh thần đến vật chất. Khách hàng có thể tham khảo thông tin về an ninh chung cư từ những người đang sinh sống trong khu. Đồng thời nên ưu tiên mua nhà chung cư cũ có hệ thống camera 24/24 để đảm bảo an ninh và tài sản. Đặc biệt, khách hàng nên chú ý đến hệ thống thoát hiểm và hệ thống báo cháy của chung cư cũ xem có còn hoạt động tốt hay không để đảm bảo cuộc sống tốt nhất cho gia đình.