Mua bán bất động sản trên thế giới: tại nước Đức, Tòa án lưu giữ giấy tờ sở hữu bất động sản giúp bạn

Anh Đông Hà là một người Việt Nam quê gốc Quảng Trị, hiện gia đình riêng của anh gồm 4 người (2 vợ chồng và 2 con) đang sinh sống, làm việc và học tập tại Đức. Anh cho biết mình hiện đã có “thẻ xanh”, được phép định cư lâu dài tại nước Đức. Anh Đông Hà vừa mua 1 căn nhà tại Hoppergarten - một vùng ngoại ô của Berlin.

Anh cho biết: “Dịch bệnh rồi cả xung đột Nga – Ukraine cùng nhiều nguyên nhân khác khiến giá bất động sản tại Đức tăng vọt. Tôi có xem tin tức ở nhà thì thấy ở quê nhà nhiều nơi sốt đất, Đức cũng sốt đất và có thể nói vui rằng đang sốt đất trên toàn thế giới. So với 3 năm trước, giá nhà đất, căn hộ tại Berlin đã tăng ít nhất 50% hoặc có những khu vực tăng gấp đôi. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng gấp 3, gấp 4 lần và thủ tục cho vay cũng không còn dễ dàng như trước. Nước Đức đang là nơi tiếp nhận người nhập cư hàng đầu châu Âu, gây sức ép rất lớn lên quỹ nhà ở ngày càng eo hẹp. Thêm một lý do nữa, mức lương lao động cơ bản đã tăng lên, đi cùng chính sách tiếp nhận người lao động của nước Đức khiến người lao động khắp thế giới đổ về. Vấn đề nhà ở, bất động sản đang là vấn đề nóng ở nước Đức, ai hiện đang thuê nhà hay đang tìm mua để sở hữu nhà ở đều cảm thấy được thấy rõ sức nóng này. Tuy nhiên, ở Đức thì bất động sản vẫn cứ là kênh đầu tư an toàn và sinh lời bậc nhất”.

Anh Đông Hà đã kịp mua nhà để yên tâm an cư lạc nghiệp, anh chia sẻ: “Tôi may mắn vì đã mua được đất và xây xong nhà trước khi giá đất lên, tôi mua một mảnh đất có diện tích hơn 400m tại ngoại ô Berlin với mức giá là 325 EURO 1 mét vuông vào năm 2019. Sau khi mua đất thì tiến hành xây nhà, thủ tục cấp phép xây dựng tại Đức khá phức tạp với rất nhiều loại giấy tờ nên tôi thuê một công ty xây dựng làm trọn gói bao gồm xin cấp phép và hoàn thiện phần xây thô. Sau đó thì tôi tự hoàn thiện các hạng mục tiếp theo như sơn tường, lát sàn gỗ, làm nội thất, làm sân vườn. Nếu tính tiền đất ra tiền Việt thì thời điểm tôi mua là chưa đến 10 triệu đồng 1 mét vuông, cũng chỉ ngang các vùng không phải trung tâm bên nhà mình. Tại Đức thì các khu trung tâm, giá đất vô cùng đắt.

Ở đây thì khác bên nhà mình ở chỗ tiền xây tốn hơn tiền đất, ở đây thì tiền đất tốn 1 thì tiền xây nhà tốn 2, và 1 khoản nữa để hoàn thiện tất cả. Tổng cộng tiền nhà của tôi là khoảng 450.000 EURO, bao gồm 140.000 EURO tiền đất, 200.000 tiền xây, và khoảng 100.000 EURO để hoàn thiện. Tính ra tiền Việt mình thì khoảng 12 tỉ đồng, và tôi vay ngân hàng khoảng 2/3 tổng số tiền, thời hạn vay là 40 năm. Tại Đức, bạn có mức tài chính khoẳng 20% giá trị bất động sản là có thể mua, ngân hàng sẽ cho vay tối đa 80% còn lại. Tôi có thể trả nợ trước hạn hoặc cứ thế trả nợ từ giờ cho tới lúc già, đây cũng là điều hoàn toàn bình thường tại Đức và nhiều nước châu Âu khác.

Giống nhiều nước châu Âu khác, ai cũng có thể mua nhà tại Đức, nhưng bạn phải chứng minh được số tiền bạn có là “tiền sạch”.

Ở nước Đức, giấy tờ sở hữu nhà – kiểu như sổ đỏ bên nhà mình được lưu giữ tại Tòa án. Tòa án là cấp cao nhất, quản lý hồ sơ sở hữu bất động sản của bạn, nên không thể có chuyện mang giấy tờ sở hữu nhà đi cầm cố, hay làm giả được. Giấy tờ sở hữu nhà có thể đứng tên một cá nhân hoặc hai vợ chồng, hoặc nhiều người thì trên đó ghi rõ giá trị đóng góp hoặc phần sở hữu của từng người với bất động sản. Khi nào muốn chuyển nhượng thì làm các thủ tục chuyển nhượng rồi sau đó Tòa án sẽ công nhận và chuyển tên chủ sở hữu. Khi mua bất động sản, bạn chỉ phải đóng thuế cho việc chuyển nhượng, còn sau đó hàng năm phải đóng thuế sử dụng đất. Như ngôi nhà của tôi thì tiền thuế sử dụng đất hàng năm rơi vào khoảng 300 EURO 1 năm, đóng 1 lần”.

Nước Đức có qui định rất thú vị để không hạn chế quyền sở hữu bất động sản nhưng tránh việc đầu cơ, anh Đông Hà cho biết: “Khi bạn mua và sở hữu bất động sản thứ 2 thì thuế chuyển nhượng sẽ cao hơn. Nếu mua bất động sản đầu tiên thì mức thuế chuyển nhượng là khoảng 3 đến 4,5 % nhưng nếu mua từ bất động sản thứ 2 trở lên thì mức thuế chuyển nhượng là 8 đến 12%. Nếu sở hữu bất động sản thứ 2 từ 10 năm trở lên rồi mới bán thì bạn không phải đóng thuế lợi nhuận, nhưng nếu dưới 10 năm thì bạn sẽ phải đóng thuế 43% số lợi nhuận, qui định này nhằm hạn chế đầu cơ, hạn chế “lướt sóng” bất động sản tại Đức”.

Anh Đông Hà cho biết hiện cả hai vợ chồng anh đều đi làm gần nhà, hai con cũng đi học rất gần trong khu vực đó, và anh hoàn toàn cảm thấy hài lòng sau khi mua căn nhà này. Vấn đề của anh hiện tại chỉ là “kéo cày” để trả nợ ngân hàng khoản tiền mua nhà.

Chị Nguyễn Vân Anh thì đã sang định cư tại nước Đức từ rất lâu. Khi được hỏi về vấn đề bất động sản, thì chị cũng ngay lập tức cho biết đây là vấn đề đang rất nóng hổi: “Tôi hiện đang ở gần Nurnberg, bang Bayern. Tại khu vực của tôi, nếu mua nhà và ở trên 10 năm thì khi bán sẽ không phải đóng thuế nữa. Tôi mua nhà tại đây vào năm 2011, căn nhà có diện tích 90m vuông được xây 2 tầng. Giấy tờ sở hữu bất động sản tại đây không phải kiểu sổ đỏ một tờ như bên nhà mình, mà tôi thấy cả một tập giấy, tờ nào cũng có đóng dấu đỏ. Khi bạn mua nhà và vay ngân hàng thì Tòa án sẽ lưu giữ hồ sơ sở hữu nhà của bạn, khi nào trả hết thì Tòa án sẽ trả hồ sơ cho bạn tự lưu giữ".

Tại Đức, vấn đề nhà đất khá được cộng đồng quan tâm. So với thời điểm tôi mua nhà thì hiện giá nhà đất tại khu vực của tôi đã lên gấp 4-5 lần. Trước đây giá nhà đất tại khu vực tôi sống cứ tăng lên từ từ nhưng 2 năm trở lại đây, sau dịch Covid-19 thì có thể gọi là tăng nóng, tăng kinh khủng khiếp. Hiện tại ở đối diện nhà tôi có một khu chung cư đang xây dựng và rao bán, giá mỗi căn hộ 2 phòng ngủ rơi vào khoảng 600.000 EURO. Ở đây, chỉ khu vực trung tâm là có nhà cao tầng, còn chung cư tại các khu vực ngoại ô chỉ xây dựng khoảng 4-5 tầng. Mức giá nhà đất lên quá cao khiến việc sở hữu nhà tại Đức giờ đây khó khăn hơn rất nhiều so với trước đây”.

Với căn nhà đã mua được hơn 10 năm của mình, điều chị Vân Anh ưng ý nhất là có sân có thể đỗ được 2-3 chiếc ô tô. Tại Đức, sau khi sở hữu nhà, thuế đất hàng năm không quá cao nhưng bạn sẽ phải bỏ khá nhiều chi phí để “chăm sóc”, bảo trì ngôi nhà, bao gồm điện, nước, gaz, lò sưởi vào mua đông, chi phí vệ sinh môi trường, rác thải...