Mua bán bất động sản qua sàn: Bình mới rượu cũ?

Đặc quyền đặc lợi

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã nghiêng về phương án các giao dịch bất động sản buộc phải thông qua sàn theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, dự thảo này đưa ra 2 phương án.

Cụ thể, phương án 1, cơ quan soạn thảo đề xuất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Với phương án 2, phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Góp ý về quy định trên, một số chuyên gia cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên. Lý do là quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định trên đã bãi bỏ.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ 1/1/2024. Như vậy, chỉ còn rất ít thời gian cho đến lúc dự thảo được thông qua. Nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đã có phản ứng về dự thảo luật này. 

Các chuyên gia lo ngại quy định buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ trao đặc quyền, đặc lợi cho những doanh nghiệp vốn chỉ làm dịch vụ môi giới. Điều này vô hình trung đã tước đoạt quyền tự do, tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư các dự án bất động sản.

Các doanh nghiệp lo ngại từ quy định này có thể nảy sinh tình trạng ôm hàng, thổi giá, thiếu minh bạch, dẫn đến lũng đoạn thị trường.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, dù chưa có quy định bắt buộc giao dịch qua sàn thì đã xuất hiện tình trạng các sàn bắt tay nhau, có trường hợp biến tướng làm giá bất động sản gây ảnh hưởng nặng nề cho chủ đầu tư và người mua. Không chỉ dừng lại ở đó, có trường hợp có sàn lừa đảo nhà đầu từ để mua dự án chưa đủ điều kiện, gây nhiều hệ lụy.

Giám đốc một sàn giao dịch đã thừa nhận có tình trạng các sàn lũng đoạn thị trường bằng phương pháp mua sỉ, bán lẻ. Theo đó, sàn bất động sản đứng ra mua cả một tầng hoặc một block chung cư với các ưu đãi lớn, chiết khấu cao. Sau đó, các sàn lại cùng nhau tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao hòng ăn chênh lệch càng nhiều càng tốt. Như vậy, cuối cùng giá thị trường do các sàn quyết định, chủ đầu tư không được hưởng gì ngoài gánh thêm tiếng xấu, còn người mua, chắc chắc chỉ có mất thêm tiền. 

Giám đốc Kinh doanh Công ty Handico 5 Nguyễn Mạnh, chia sẻ, các dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp như ở Giang Biên (Long Biên), Gia Lâm (Hà Nội), Nguyễn Lương Bằng (Đống Đa)… đều không bán qua sàn giao dịch bất động sản. Theo ông Mạnh, việc khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư là phương án tối ưu cho cả hai bên mua và bán. Về đề xuất bắt buộc phải bán bất động sản qua sàn, vị giám đốc kinh doanh cho rằng đây là một điều vô lý. Ông Mạnh lý giải sự vô lý này rằng chủ đầu tư bỏ ra hàng nghìn tỉ đồng cho một dự án để xây dựng nhưng đến khi bán hàng thì sản phẩm lại phải giao cho đơn vị khác chi phối, trong khi các sàn giao dịch bất động sản hiện này độ chuyên nghiệp chưa có mà đa phần chỉ kiếm lợi nhuận cho các sàn. Như vậy, nếu áp dụng quy định này, người thiệt cuối cùng là khách hàng, ông Mạnh cho biết. 

Hướng tới sự minh bạch 

Các chuyên gia lâu năm trên thị trường bất động sản cũng khẳng định tình trạng “ôm” hàng, “thổi giá” với mục đích ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường thời gian qua vẫn tái diễn, ở một số nơi còn phổ biến. Chưa được trao đặc quyền thì việc giám sát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trước giờ đã khó. Thực tế việc quản lý bị buông lỏng, có nhiều sàn thành lập ra rồi vì một lý do nào đó mà đóng cửa và cũng vì một vài lý do nào đó (hoặc cố tình) không báo cáo Sở Xây dựng. Điều này khiến việc quản lý trở thành một bài toán hóc búa. 

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng việc dự luật mới của Bộ Xây dựng đề xuất quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch sẽ phần nào khiến thị trường bất động sản tăng thêm tính minh bạch.

Bàn về vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bất động sản là hàng hóa có giá trị cao nên việc giao dịch cần phải thận trọng. Thời gian qua có nhiều nhà đầu tư vướng vào những dự án có rủi ro về pháp lý, có người bị lừa đảo mất toàn bộ tiền và tài sản. Một trong những lý do là họ đã đặt niềm tin vào những chủ đầu tư không uy tín. Bằng việc bổ sung quy định trong dự thảo luật mới yêu cầu các giao dịch bất động sản phải qua sàn, Bộ Xây dựng đã góp phần ngăn chặn rủi ro cho nhà đầu tư. Quy định này đã hướng đến việc lấy khách hàng làm trung tâm và lấy tính minh bạch của thị trường là yêu cầu tiên quyết cho mọi giao dịch bất động sản. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính đánh giá quy trình mua bán sẽ trở nên phức tạp hơn nếu áp dụng quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Theo đó, chủ đầu tư dự án bị “tước” mất quyền chủ động bán sản phẩm của mình. Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng quy định này có mặt tích cực là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm và giúp nhà nước được quản lý thông tin mua bán bất động sản. 

Kinh nghiệm tại nhiều nước cho thấy, để dự luật có thể phát huy được hiệu quả thì những người hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới một cách chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, cần phải gia tăng số lượng các sàn môi giới bất động sản uy tín để đảm bảo môi trường giao dịch minh bạch.