Một số rủi ro đầu tư bất động sản thường gặp và cách khắc phục

Rủi ro đầu tư là gì?

Rủi ro là việc là việc xảy ra trong tương lai không như mong muốn và gây ra thiệt hại cho nhà đầu tư. Rủi ro có thể coi như một phần trong đầu tư và việc hiểu rủi ro là rất quan trọng cho nhà đầu tư để giúp họ có hướng đi đúng đắn hơn. 

Nhà đầu tư thường gặp phải những rủi ro gì?

Trong đầu tư, dù là đầu tư vào lĩnh vực nào đi chăng nữa thì cũng sẽ gặp những rủi ro nhất định. Tùy vào mỗi lĩnh vực đầu tư sẽ có những rủi ro điển hình cho lĩnh vực đó, dù có dự liệu trước cũng khó mà tránh khỏi những rủi ro này và thường đầu tư với lợi nhuận tiềm năng càng cao độ rủi ro sẽ càng lớn, cụ thể:

- Rủi ro biến động thị trường: Đây là loại rủi ro khó kiểm soát nhất và ảnh hưởng đến hầu hết các nhà đầu tư. Vì môi trường đầu tư luôn biến động, nếu thiếu tính toán thì nhà đầu tư có thể bị tổn thất nặng nề. Bởi khi đầu tư, nhà đầu tư thường có tâm lý chỉ tìm hiểu xem môi trường đầu tư đó có thuận lợi hay không và chính sách của Nhà nước như thế nào mà quên rằng đó chỉ là những thuận lợi của nhà đầu tư, thuận lợi chưa chắc đã đạt được thành công. Biến động thường được so sánh giống như trò tàu lượn siêu tốc nhưng hãy nhớ một điểm khác biệt quan trọng: Khi một chuyến tàu lượn siêu tốc kết thúc, nhà đầu tư sẽ trở lại nơi mà họ đã bắt đầu.

- Rủi ro lạm phát: Rủi ro lạm phát thường xuất hiện khi có sự tăng giá hàng hóa và dịch vụ mà sẽ dẫn đến mất cân bằng cung cầu. Khi có sự lạm phát, nhà đầu tư nào cũng bị ảnh hưởng, giá của những gì mọi người mua sẽ đắt lên và nhà đầu tư không thể chạy trốn, nhưng họ có thể thực hiện các chiến lược để giảm mức độ ảnh hưởng của lạm phát.

- Rủi ro lỗi thời: Lỗi thời là rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh khi một doanh nghiệp hay nhà đầu tư không chịu đổi mới và cải tiến. Có rất ít doanh nghiệp tồn tại đến 100 năm, và trong số rất ít đó không một doanh nghiệp nào còn giữ lại nguyên quy trình kinh doanh như những ngày đầu thành lập. Nguy cơ lỗi thời lớn nhất thường xuất hiện khi một doanh nghiệp khác có thể sản xuất sản phẩm tương tự, thậm chí mẫu mã và sản phẩm chất lượng hơn, giá thành rẻ hơn. Do đó, doanh nghiệp phải luôn sáng tạo trong đầu tư, giữ lại những gì phù hợp cũng như tiếp nhận những chiến lược hiện đại để thúc đẩy lợi nhuận tăng cao.

Nguyên nhân dẫn tới rủi ro có rất nhiều. Trong đó, nguyên nhân khách quan là do môi trường đầu tư luôn xảy ra biến động, còn nguyên nhân chủ quan là do chính sách, kế hoạch của nhà đầu tư chưa tốt. Nhìn chung, khi đã quyết định tham gia vào thị trường thì các nhà đầu tư không thể né tránh được rủi ro. Đồng thời, rủi ro luôn đi kèm với một khoản lợi nhuận thỏa đáng, do đó, để gia tăng giá trị tài sản của mình, nhà đầu tư cũng cần phải chấp nhận một mức rủi ro tương xứng để đổi lấy mức lợi nhuận mong muốn, ngoài ra, phải xây dựng kế hoạch, chiến lược thật tốt.

Đầu tư bất động sản là gì?

Bất động sản là khái niệm chỉ đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản được chia thành nhiều loại theo các tiêu chí khác nhau như công năng sử dụng, mục đích sử dụng hay địa điểm khu vực.

Đầu tư bất động sản là một hình thức kinh doanh với sản phẩm là bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận. Tuy nhiên, việc này không chỉ đơn thuần là hình thức mua đi bán lại, hưởng lợi từ khoản chênh lệch giá mà có thể bao gồm cả việc mua bán, cho thuê, xây dựng, quản lý.... 

Những rủi ro đầu tư bất động sản thường gặp 

Rủi ro trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng. 

Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch thì mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ đặt ra. Tuy nhiên, mọi việc không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi như những gì mong muốn. Những phát sinh liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều như: giá đất tăng hoặc chủ đất yêu sách, các loại thuế, khoản dự phòng... có thể dẫn tới kéo dài nhiều năm chưa dứt.

Rủi ro về hạ tầng và môi trường xung quanh dự án

Có một điều lưu ý rằng những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn các tiện ích... có thể dẫn đến làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí là ế hàng. Ngược lại, những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tiện nghi thường rất hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và tin tưởng chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách chứ không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định được. Có những trường hợp dự án đã xong, nhưng chờ mãi chưa thấy hạ tầng giao thông kết nối dẫn đến thất bại.

Rủi ro về chính sách

Các chính sách gây ra tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh nhà đất. Những chính sách này có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên hoặc ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc vài chi tiết nhỏ. Điển hình như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với các nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án nằm "án binh bất động" nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi cũng như phân tích những ảnh hưởng của các chính sách đến dự án liên quan.

Rủi ro về mức lãi suất

Đa phần các dự án lớn thường chủ yếu dựa vào sự hỗ trợ tài chính tới từ các ngân hàng. Chủ đầu tư phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Ngoài ra, cả khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam còn quá cao so với các nước khác, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng bất cứ lúc nào cũng là một rủi ro khá lớn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành

Khủng hoảng kinh tế khu vực hay thế giới nói chung và trong nước nói riêng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư, trong bối cảnh Việt Nam đã tham gia hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế hay của riêng ngành bất động sản có thể quyết định đến sự thắng thua. 

Thông thường chủ đầu tư sẽ phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng thời điểm nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, có thể dẫn tới hậu quả khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Theo đó, đây chính là ván cược có không ít rủi ro.

Rủi ro về đối thủ cạnh tranh hay mất cân đối cung cầu

Khi đầu tư, bên cạnh việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, nhà đầu tư còn cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc xuất hiện quá nhiều đối thủ có khả năng dẫn tới hiện tượng cung vượt cầu, theo đó, kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.

Rủi ro về kiến trúc phong thủy

Thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa gió, khí và nước trong dự án cũng chính là yếu tố rất được quan tâm trong đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Còn tại thị trường Việt Nam đã từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu về vấn đề này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án chẳng ai mua.

Rủi ro về năng lực tài chính của nhà đầu tư

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không thực sự dồi dào với cả doanh nghiệp lẫn các nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần một chút chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn có vấn đề, dự án sẽ phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp cũng như cả nhà đầu tư. Vì vậy, khi chưa có kế hoạch tài chính rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội vàng đầu tư bất động sản.

Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp 

Có một thực tế là các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam ngày từ đầu thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không được nghiên cứu bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã quá muộn, không thể làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không có nhu cầu hoặc rất ít.

Rủi ro về năng lực quản lý dự án

Trường hợp này khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam, đó là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả mọi công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp nào cả. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này dẫn đến tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không có đủ năng lực.

Cách khắc phục rủi ro đầu tư bất động sản

Để khắc phục những rủi ro xảy ra trong quá trình đầu tư, nhà đầu tư có thể tham khảo những cách dưới đây:

Đón đầu xu hướng

Theo các chuyên gia đánh giá, xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản sang các tỉnh lân cận sẽ lên ngôi trong thời gian tới. Các dự án ra vùng ven đang được các doanh nghiệp phát triển đồng loạt, đây được xem là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư và các nhà đầu tư. 

Ví dụ: Giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất cao. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ đón đầu bằng việc đầu tư ở các khu vực vùng ven của TP. HCM như: Long An, Đồng Nai, Bà Rịa, Cần Giờ…. Hiện nay có thể thấy những thị trường vệ tinh này cũng đã xảy ra sốt và giá được đẩy lên khá cao.

Nghiên cứu hạ tầng và tiện ích trước khi đầu tư

Nhu cầu sống hiện nay ngày càng được nâng cao, khách hàng ngày càng mong muốn có một cuộc sống sống gần gũi với thiên nhiên, đầy đủ tiện ích. Đặc biệt nếu một dự án bất động sản được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, các tiện ích nội – ngoại khu đầy đủ thì chắc chắn sẽ có tiềm năng tăng giá rất cao.

Nếu như bạn sống tại các thành phố lớn, thì nên chú ý đến việc mở quy hoạch của thành phố và các tuyến đường cao tốc, các khu công nghiệp hoặc các hạ tầng sẽ được tập trung về đâu và đầu tư lân cận các quy hoạch đó sẽ có cơ hội tăng giá bất động sản tốt hơn.

Chọn chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án phù hợp

Một trong các yếu tố quan trọng nhất trong việc đánh giá 1 dự án bất động sản có tiềm năng chính là ai là chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án? Việc tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án đó là việc làm rất cần thiết.  Khi lựa chọn đầu tư dự án bất động sản, nhà đầu tư cần chọn những dự án của một chủ đầu tư có thế mạnh về kinh tế, đủ sự uy tín, không bị đình chỉ hay cạn vốn.

Đầy đủ pháp lý

Một trong những điều kiện giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong giao dịch bất động sản đó là dự án cần có tính pháp lý rõ ràng. Vì thế, với bất kỳ loại hình bất động sản nào bạn cũng cần lựa chọn những dự án có đầy đủ các loại giấy tờ, pháp lý minh bạch để tránh rủi ro và thiệt hại về sau.

Chọn những bất động sản có quy hoạch rõ ràng

Những bất động sản nằm trong khu quy hoạch không rõ ràng tuy có thể mua được với giá rẻ nhưng sẽ khó có khả năng tăng giá trị cho dù đất tại khu vực đó có tăng đi chăng nữa. Vì vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng và lựa chọn ra những dự án có tiềm năng trong tương lai gần có thể thành đô thị phát triển sầm uất. 

Bất động sản là một thị trường tiềm năng. Song, vẫn còn ẩn chứa những rủi ro tiềm ẩn. Trong xu thế thị trường có những biến động không ngừng, chính sách pháp lý còn chưa thực sự hoàn thiện. Chính vì vậy, nhà đầu tư phải luôn cảnh giác, tự trang bị cho mình những thông tin, kiến thức để đối phó với thị trường nhằm tránh những rủi ro đầu tư đáng tiếc cho mình.