Lý do các địa phương chưa thể cấp giấy chứng nhận cho Condotel

Còn nhiều lo lắng trước khi Nghị định 10 có hiệu lực

Theo thống kê, hiện hơn 600.000 tỷ đồng đang được nằm trong bất động sản loại hình condotel, officetel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp. Đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

Chuyên gia kinh tế La Văn Thái (Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản) cho rằng condotel, officetel… là sản phẩm mới của bất động sản. Theo chuyên gia, chúng ta phải thừa nhận, chấp nhận loại hình này bởi đây là thực tiễn. Tuy nhiên, vấn đề là làm thế nào để loại hình này tồn tại, phát triển được và phù hợp với xu thế của thời đại. Phần lớn condotel, officetel xây trên đất thương mại dịch vụ với thời gian 50-70 năm chứ không phải lâu dài, song để tháo gỡ là cả một vấn đề.

TS La Văn Thái cho biết trước đây, do chưa có hành lang pháp lý nên dẫn đến mâu thuẫn cấp sổ hồng cho loại hình này. Khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023 thì việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này sẽ như thế nào vẫn là câu hỏi lớn.

"Nếu những căn hộ chưa cấp sổ hồng thì quyền của chủ đầu tư còn nguyên và có thể quản trị được giá bất động sản. Nếu đã cấp sổ rồi, mỗi khách hàng cầm một sổ thì làm thế nào để vận hành. Đây là câu chuyện rất nan giải", TS La Văn Thái cho hay.

Theo chuyên gia này, cũng giống như đất nông nghiệp, hiện nay để manh mún, hoang hóa lãng phí, sắp tới nhà nước tháo gỡ bằng cách mở ngân hàng đất nông nghiệp. Do đó, để khai thác vận hành có hiệu quả loại hình condotel cần có “ngân hàng cho condotel”, phải có người đứng ra gom lại tất cả các sổ hồng đó để cho các nhà vận hành chuyên nghiệp như Marriott, Accor… vận hành loại hình này thì mới hiệu quả được, nếu không những loại hình này sẽ “nằm chết” và dẫn đến hệ lụy lâu dài.

Cơ quan chức năng chưa tự tin cấp “sổ đỏ” cho condotel

Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản tiếp tục phân tích: Để tháo gỡ những vướng mắc trên, trước đây vào năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở hay Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành đầu năm 2022, quy định mẫu hợp đồng mua bán,thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.

Tuy nhiên, các văn bản trên chỉ dừng lại ở tính chất là “công văn hướng dẫn, giải thích nghiệp vụ”, nên các địa phương hiện nay vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận.

Vừa qua Nghị định số 10/2023 với những điểm mới trong việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó nổi bật là nội dung hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án không phải dự án phát triển nhà ở. Đây được xem là một bước tiến quan trọng, được kỳ vọng sẽ giúp gỡ vướng cho bài toán condotel chưa có lời giải trong thời gian qua.

Tuy nhiên theo TS La Văn Thái, Nghị định số 10/2023 chưa thể giải quyết một cách triệt để do vẫn còn thiếu nhất quán chưa đồng bộ, thống nhất với Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định lập “Hợp đồng mẫu” đối với condotel và officetel, nên chưa đáp ứng thực tiễn yêu cầu cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.

Hơn nữa, yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần cho toàn khoảng thời gian 50 hoặc 70 năm. Thế nhưng, hiện nay hầu hết các dự án chỉ thực hiện nộp tiền sử dụng đất hằng năm để tối ưu chi phí phí, lợi nhuận, do đó vẫn sẽ phát sinh những rào cản nhất định trong thực tiễn triển khai.

Cũng theo ông Thái, thực tế cho thấy, dù điều luật quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho người mua condotel có cụ thể, chi tiết tới đâu mà điều luật quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua condotel vẫn còn chung chung, mơ hồ thì các cơ quan chức năng cũng chưa thể “tự tin” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua condotel được. Đây chính là một trong những nút thắt, những vướng mắc đặt ra cho Nghị định 10 phải giải quyết.

“Tôi cho rằng Nghị định 10/2023 của Chính phủ chưa tháo gỡ “điểm nghẽn” lớn nhất trong cấp sổ condotel vì chưa trả lời được 2 câu hỏi nhất liên quan đến cấp chứng nhận quyền sở hữu cho condotel: Cấp cho ai và cấp cho tài sản nào”, vị chuyên gia chia sẻ thêm.