Đã có một thời, căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) phát triển rầm rộ. Nhiều nhà đầu tư đã đổ tiền vào những căn hộ này mặc dù những căn condotel hay officetel vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Duy chỉ có 1 số UBND cấp Tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel. Nhưng việc này đã được chỉ ra trái với quy định của Luật Đất đai. Nguyên nhân của việc những căn hộ này không được cấp sổ đỏ phần lớn do các quy định về Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa có những quy định cụ thể. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy chuẩn về nhà cao tầng không dử dụng vào mục đích để ở mà sử dụng vào các mục đích khác như thương mại dịch vụ, văn phòng,… Bên cạnh đó, Luật Du lịch cũng thiếu các quy định bao quát các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm công trình xây dựng không phải vì mục đích ở, công trình phục vụ mục đích lưu trú, ,…
Những vướng mắc này khiến bao lâu nay condotel, officetel phải “lặn lội” đi tìm “chính danh”.

Hiện nay, riêng tại TP. HCM có đến 100 nghìn căn condotel, officetel, shophouse chưa đủ quy định cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Mới đây nhất, văn phòng Đăng ký đất đai TP. HCM cũng đã có báo cáo gửi Ban Đô thị HĐND thành phố về kế hoạch giám sát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn, trong đó nhắc đến khó khăn về pháp lý của nhóm tài sản là các loại hình bất động sản lai như căn hộ du lịch (Condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) và cả nhà phố thương mại (Shophouse). 
Cụ thể, trên tổng số 191.348 căn nộp hồ sơ thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn nhà gồm chung cư, nhà riêng lẻ. Tuy nhiên, hiện vẫn còn 81.332 căn chưa được cấp giấy chứng nhận vì nhiều lý do, đặc biệt có 10.019 căn condotel, officetel, shophouse không được cấp sổ do chưa đủ quy định cấp giấy chứng nhận và rơi vào nhóm nhà ở thuộc loại hình bất động sản mới. Theo giải thích của cơ quan này, trên thị trường hiện nay tồn tại nhiều dự án, hàng mục công trình được cấp phép xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp như làm văn phòng, căn hộ, khách sạn kết hợp lưu trú, kinh doanh. Tuy nhiên pháp luật về đất đai không có quy định về các loại hình bất động sản này.

Hiện Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn bởi các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền còn nhiều ý kiến trái chiều, chưa thống nhất trong việc xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu công trình, đối tượng được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hay người mua.

Trên thực tế, không riêng gì tại TP.HCM mà tại nhiều địa phương trên cả nước, nhất là tại các tỉnh thành ven biển thì việc chưa được định danh đang đặt nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có các phân khúc “con lai” như Officetel, Condotel, Shophouse vào thế khó khi được các chủ đầu tư định giá không hề rẻ mà tính pháp lý vẫn chưa “chính danh”.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến cuối năm 2022, chỉ riêng loại hình Condotel, cả nước có khoảng 83 nghìn căn “mòn mỏi” chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.
Thực tế cho thấy, đến nay trong các dự án sửa Luật lớn đang được xúc tiến liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng gần như chưa đưa vào quy định cụ thể, chi tiết, tường minh liên quan đến các loại hình bất động sản kiểu mới trên như : tên gọi, định nghĩa, chức năng sử dụng...

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, Nghị định này bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023.
Ngày khi Nghị định ra đời, nhiều ý kiến kỳ vọng quy định mới sẽ gỡ được nút thắt pháp lý cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư condotel, officetel, shophouse,… cũng như gỡ khó cho hàng trăm dự án  bất động sản lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng tại các điểm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh,...

Trước khi có Nghị định 10, các quy định Luật hoặc văn bản hướng dẫn chỉ có quy định về việc cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm trong các dự án nhà ở hoặc dự án có chức năng hỗn hợp giữa căn hộ và thương mại dịch vụ. Đối với dự án cơ sở lưu trú du lịch xây trên đất thương mại dịch vụ như condotel, officetel hay biệt tự du lịch nghỉ dưỡng lại không có cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua.
Với quy định mới, sửa đổi điều 72 nghị định 43 năm 2014, cho phép cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở đã tháo gỡ nút thắt này.
Bên cạnh đó, Nghị định 10 cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định cấp sổ đỏ theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 
Theo Luật Du lịch hiện hành, các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, tàu thủy lưu trú du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác. 
Như vậy, có thể hiểu căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ... nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.
Để được cấp sổ đỏ các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Theo quy định tại Nghị định 10, các loại hình như căn hộ khách sạn, condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.
Theo ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội), các tài sản condotel, officetel hay các dạng bất động sản du lịch được gọi là công trình trên đất và luật pháp quy định các chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất và kèm theo quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện. Nên việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel hay các dạng bất động sản du lịch không phải là chủ trương mới.
Theo ông Cường, mặc dù vậy nhưng trước đây, để ra được sổ đỏ thì việc xác minh các yếu tố pháp lý phải đầy đủ. Nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn “vướng” ở vấn đề này dẫn đến không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ.

Ông Cường cho rằng, với quy định trong Nghị định 10/2023/NĐ - CP đã hướng dẫn các cách thức để xác lập quyền sở hữu cho các tài sản. Quy định mới sẽ giúp người mua condotel, officetel yên tâm hơn khi được công nhận về mặt pháp lý. 
“Lưu ý rằng, việc cấp giấy chứng nhận cho các condotel, officetel hay bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn là giấy chứng nhận sở hữu về tài sản trên đất gắn với quyền sử dụng đất, được phép theo hợp đồng với Nhà nước. Trong đó, nếu đất đó được phép sử dụng 50 hay 70 năm thì quyền sử dụng đi kèm theo. Có thể thấy có sự phân biệt rõ ràng giữa việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, officetel... khác hoàn toàn giấy chứng nhận sở hữu nhà trên đất ở.
Trước thông tin Nghị định 10/2023/NĐ - CP mở ra quy định về cấp sổ đỏ cho người mua mang tính chất thương mại, dịch vụ, anh Trường - chủ đầu tư có sản phẩm dự án nghỉ dưỡng tại TP.HCM tỏ ra hết sức vui mừng và cho rằng đây sẽ là cơ sở để thu hút các nhà đầu tư quan tâm các dự án sắp tới sẽ triển khai. Tuy nhiên, anh Trường cho biết, vẫn còn một nội dung vẫn chưa được đề cập đó là yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung khi nộp hồ sơ. Chính điều này khiến việc cấp sổ đỏ cho các dự án này sẽ vẫn bị vướng vì điều kiện này quá khắt khe. 

Anh Trường cũng cho rằng, các dự án vì nhiều nguyên nhân khách quan phải điều chỉnh quy hoạch đều phải thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính sổ sung để quyết định có nộp thêm hay không. Các thủ tục này do cơ quan thẩm quyền giải quyết mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi và không thể chủ động được. Điều này khiến nhiều dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng nhưng chưa có kết quả về tiền đất bổ sung. “Nếu cứ phải chờ đợi sẽ ảnh hưởng tới người mua, nhà đầu tư, khách hàng thậm chí gây nên các phát sinh khiếu nại rất lớn”, anh Trường chia sẻ. 
Từ thực tế trên, nhiều nhà đầu tư đã kiến nghị bỏ nội dung yêu cầu phải cấp hồ sơ nghĩa vụ tài chính bổ sung, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung. Hoặc quy định rõ theo nguyên tắc đối với dự án có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, ưu tiên cấp sổ đỏ trước cho người mua. Riêng phần diện tích của chủ đầu tư toán theo tỉ lệ "neo" giữ lại chờ đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung cấp sau.
Một điểm vướng mắc nữa đó là việc sử dụng quỹ đất là đất thương mại dịch vụ. Theo thống kê, cả nước có khoảng 90.000 căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, văn phòng lưu trú, căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại. Phần lớn nằm ở các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là "đất thương mại, dịch vụ", theo quy định của Luật đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. 
Tuy nhiên, các vướng mắc về pháp lý dẫn đến nhiều địa phương lúng túng, không thực hiện được việc cấp sổ đỏ cho các chủ sở hữu công trình này. Việc này tạo ra thực tế khối tài sản lớn rất đẹp nhưng không ai sờ vào được, không sử dụng được gì, bán không ai nhận mà chỉ có chính chủ đầu tư "ngồi bảo quản".

Đại biểu Phạm Văn Thịnh - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel... là rất đúng đắn, kịp thời. Việc này giúp đảm bảo tính pháp lý cho các dạng tài sản này, tăng tính thanh khoản cho thị trường và gỡ vướng về mặt pháp lý cho các dự án ở các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên theo ông Thịnh, sau khi có Nghị định 10, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố - là nơi giải quyết chính vấn đề này - khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu...
"Với ý kiến cho rằng vướng do vấn đề thẩm định giá hiện nay chúng ta có năm phương pháp xác định giá nên cần bám chặt vào đó để thực hiện. Còn đối với quy định yêu cầu nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó là đúng, ông Thịnh nói đồng thời cho rằng cần chú trọng tới hai phương pháp là chiết trừ và so sánh trực tiếp. Cùng với đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính cũng thuận lợi hơn do thị trường đang trầm lắng. “Điều quan trọng chúng ta cần lấy đủ dữ liệu và dữ liệu phải trung thực thì mọi việc sẽ đơn giản, không có gì đáng lo ngại ", ông Thịnh nói thêm.