Luật Đất đai (sửa đổi): Chuyên gia khuyến nghị cần tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án nhà ở

Điểm nghẽn lớn nhất là dự án phải có đất ở

Kỳ họp Quốc hội bất thường dự kiến sẽ được khai mạc từ ngày 15/1/2024 sắp tới nhận được sự quan tâm đông đảo của các thành viên thị trường. Đặc biệt khi dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ thống nhất những vấn đề còn vướng cuối cùng khi chính thức được thông qua. 

Có thể thấy, việc thông qua sắc luật này vô cùng quan trọng, bởi vì nó sẽ là nền tảng thiết yếu cho việc vận hành thị trường đất đai nói chung cũng như là cơ sở cho thị trường bất động sản nói riêng. Thời điểm trước đó, 2 dự án Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua với những đổi mới quan trọng theo hướng cởi mở hơn, tuy nhiên cũng chặt chẽ hơn trong khâu hậu kiểm đối với những hoạt động kinh doanh, đầu tư, phát triển dự án. 

Chính vì thế, các thành viên thị trường mong muốn tinh thần này cũng được thể hiện ở câu chuyện của Luật Đất đai (sửa đổi) để có thể tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện cũng như đầy đủ, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. 

Đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, trong nhiều diễn đàn khác nhau, TS. Trần Xuân Lượng, Giảng viên chuyên ngành bất động sản Trường đại học Kinh tế Quốc dân đã nhiều lần đóng góp ý kiến xung quanh các quy định điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân. 

Có thể thấy, vấn đề vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc giữ quy định Nhà nước chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án thương mại như quy định hiện hành. 

Chi tiết, ở Điểm b Khoản 3 Điều 122, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất: “3. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cần phải đáp ứng các điều kiện sau: b, Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. 

Đây được xem là vướng mắc mang tính căn bản của phần lớn những dự án nhà ở thương mại đang tắc nghẽn ở trên thị trường hiện nay và đã được rất nhiều chuyên gia, nhà phản biện chính sách nhắc đến trong thời gian vừa qua. 

Theo thống kê sơ bộ hiện nay cho thấy, trên cả nước có xấp xỉ 300 dự án đang có ít nhiều vướng mắc liên quan đến quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có đất ở. 

Trong đó, chỉ riêng ở TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết địa phương này đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. Và riêng với các hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện nay có 62 dự án không đáp ứng được điều kiện làm dự án nhà ở thương mại bởi dự án không có đất hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của luật Nhà ở 2014.

Theo một thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trong thời gian hơn 2 năm rưỡi qua, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, năm 2021 giải quyết 7 dự án, năm 2022 giải quyết 2 dự án và đến ngày 31/5/2023 giải quyết thêm 2 dự án. Còn đối với nhà ở xã hội cũng như condotel, officetel thì thời gian qua không có dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này cũng cho thấy, quy định về việc có đất ở mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại hiện đang rất bất cập, đặc biệt đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung cục bộ, nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà rất xa tầm với của người có nhu cầu ở thực như hiện nay. 

Có một lưu ý rằng, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là những dự án quy mô lớn đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. 

Và nếu như theo quy định trong dự thảo luật, việc triển khai dự án nhà ở thương mại ở những khu đất không có m2 đất ở nào thì sẽ bất khả thi dù cho đã được quy hoạch làm đất ở. 

Hệ quả nhãn tiền chính là nhiều nhà đầu tư khi làm dự án đến vài trăm ha vẫn phải cố vẽ dự án sao cho dính 1m2 đất ở mới được làm nhà thương mại, một nghịch lý mang tính phi kinh tế, gia tăng thêm phiền hà và thủ tục nhũng nhiễu và còn dễ hình thành cơ chế xin - cho hơn so với bình thường. 

Chủ trương cho đến thực tiễn thị trường bất động sản

Ghi nhận, vào ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Trong đó thì tinh thần Nghị quyết đối với các quy định đã rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính) với phương án cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự). 

Mặc dù vậy, nếu như quy định bắt buộc phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua có thể làm tắc nghẽn và thậm chí triệt tiêu động lực cũng như quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp cũng như người dân như tinh thần Nghị quyết số 18.

Và nói rộng hơn, ở đây quan điểm với các nhà làm luật là phải thay đổi tư duy không quản được thì cấm bởi nó vô hình chung làm mất đi cơ hội đầu tư, làm chậm tiến trình phát triển của xã hội nói chung. 

Còn ở góc độ thực tiễn, mọi loại đất đai đều có từ tự nhiên và từ nhóm đất nông nghiệp theo nhu cầu phát triển của xã hội thì mới được chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp khác nhau. Và việc thực hiện quy hoạch là nhằm tính toán lại việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp không hiệu quả sang đất phi nông nghiệp có khả năng khai thác hiệu quả kinh tế cao hơn, phần lớn các dự án khi lập triển khai đều căn cứ trên quy hoạch của Nhà nước. 

Chính vì thế, việc quy định cứng phải có đất ở là không phù hợp nếu xét ở trên góc độ khoa học bởi lẽ Nhà nước vẫn kiểm soát hoàn toàn khi là cơ quan duyệt quy hoạch, doanh nghiệp chỉ có thể thực hiện dự án dựa trên quy hoạch. Và kể cả doanh nghiệp có chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất mà quy hoạch không được phê duyệt cũng không được triển khai. 

Đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp đang nín thở chờ đợi Luật Đất đai được sửa đổi triệt để bởi vì đây là dự án luật lớn, bao trùm thị trường bất động sản. Và nếu việc sửa bất nhất sẽ sẽ gây ra cú sốc lớn, triệt tiêu đi động lực phát triển của doanh nghiệp cũng như thị trường. 

Chính vì thế mà việc hoàn thiện toàn diện dự thảo luật cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề hợp hiến, hợp pháp cũng như pháp lý, thống nhất với hệ thống pháp luật, bao trùm thực tiễn để có thể mang đến những tác động lan tỏa tốt đến các hoạt động kinh tế xã hội, đời sống của nhân dân. 

Cụ thể hơn, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, việc mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc là trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu như phù hợp với các loại quy hoạch là cần thiết. Như thế, chỉ cần sửa đổi Điểm b, Khoản 3, Điều 122 theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cũng chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu như có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác là có thể tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của hàng trăm dự án bất động sản, phù hợp với thực tế hiện nay.