“Kê giá” – Hạt sạn trong nghề môi giới bất động sản

Chính chủ thuê bán lô đất, môi giới kê giá cao gấp rưỡi

Tháng 3/2022, thông qua giới thiệu của bạn bè, chị Lê Thị Linh Giang (32 tuổi, Bình Dương) thuê một người môi giới tự do rao bán mảnh đất 200m2 với mức giá 3,1 tỷ đồng. Theo thỏa thuận ban đầu, sau khi giao dịch thành công, chị sẽ cắt hoa hồng 2% cho người môi giới này.

Khoảng 2 tháng sau, người môi giới gọi lại cho chị thông báo có khách hàng muốn mua lại mảnh đất với mức giá 3 tỷ đồng. Dù thấp hơn mức giá rao bán nhưng chị vẫn đồng ý bán vì đang cần tiền để lo việc trong gia đình.

Do không có nhiều kinh nghiệm mua bán bất động sản nên chị nhờ người mua giới này phụ trách mọi thỏa thuận, thủ tục giấy tờ với người mua. Giao dịch thành công, chị trả tiền hoa hồng cho môi giới 56 triệu đồng và thu về hơn 2,7 tỷ đồng. Tuy nhiên sau đó, chị phát hiện mảnh đất của mình được môi giới rao bán thành công với mức giá 4,5 tỷ đồng.

Chị Giang rất bức xúc khi biết mình bị môi giới qua mặt, chiếm đoạt một khoản tiền rất lớn. Tuy nhiên, chị không thể kiện người môi giới này vì trong hợp đồng thỏa thuận mua bán không ghi khoản tiền chênh lệch này, mà hoàn toàn là giao dịch ngầm giữa môi giới với người mua.

Anh Nguyễn Ngọc Anh, môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, tình trạng môi giới tự ý kê giá bán bất động sản diễn ra rất phổ biến hiện nay. Những trường hợp mà anh bắt gặp thường kê giá rất gắt, kê gấp rưỡi, gấp đôi giá của chủ bán đưa ra. Điều này đã khiến thanh khoản của chính chủ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Người môi giới này cho biết thêm, việc môi giới tự ý kê giá bán để kiếm lời thường xảy ra với những khách hàng đầu tư, lướt sóng đất nền. Còn phân khúc nhà phố, biệt thự rất ít khi xảy ra tình trạng này. Bởi vì, phân khúc bất động sản này thường có giá cao, được niêm yết từ trước và không thuộc vào hàng các sản phẩm đầu tư lướt sóng nên rất khó để môi giới kê giá bán.

“Khi chính chủ bỏ tiền ra để thuê môi giới bán bất động sản, họ rất mong sẽ thu về một khoản tiền tương xứng. Nhưng phần lợi nhuận và giá trị này bị môi giới lấy hết thì thực sự không công bằng cho chính chủ. Một giao dịch thành công cần có sự phối kết hợp giữa chính chủ, môi giới và người mua. Chỉ cần một bên làm việc buông thả, không có trách nhiệm thì đó là một giao dịch thất bại”, anh Ngọc Anh chia sẻ.

Vấn nạn ngầm của thị trường

Theo đúng quy định, sau khi mua bán bất động sản thành công, người môi giới sẽ có một khoản tiền hoa hồng gọi là phí dịch vụ. Loại phí này có thể thu của bên mua hoặc bên bán. Nhưng trên thực tế, nhiều môi giới lại kiếm thêm được một khoản tiền chênh lệch nhờ việc “kê giá” bán nhà, đất của chính chủ. Nguy hiểm hơn, một số người môi giới xem khoản tiền kê giá này là chuyện dĩ nhiên, xem như một phần trong phí dịch vụ.

Việc môi giới nhà, đất tự ý kê giá bán để kiếm lời không phải là chuyền mới trên thị trường. Hành vi kê giá này diễn ra từ lúc rao bán đến khi chuyển nhượng lại cho khách hàng. Tuy nhiên phải nhấn mạnh rằng, các trường hợp này chỉ xảy ra phổ biến ở những đối tượng môi giới làm nghề không chân chính.

Dù không được phản ánh nhiều như chiêu trò “lùa gà”, “thổi giá” nhưng tình trạng “kê giá” bất động sản đang gây nhiều khó khăn trong giao dịch nhà, đất. Đồng thời, nó đi ngược lại hoàn toàn với tôn chỉ hoạt động của nghề môi giới, khiến giao dịch trên thị trường trở nên khó khăn hơn.

Một giám đốc công ty bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc môi giới tự ý kê giá bán bất động sản để kiếm lời đã xảy ra từ rất lâu, nhiều người hoạt động lâu năm trong nghề không còn lạ lẫm gì về tình trạng này. Cái cốt lõi của vấn đề này nằm ở thỏa thuận hợp đồng mua bán giữa chính chủ và môi giới.

Chính chủ thường phải thông qua môi giới để ký gửi nhà, đất. Trên thực tế, khi ký gửi sản phẩm thông qua môi giới sẽ có hai hình thức, ký gửi theo giá thu về hoặc ký gửi theo giá bán.

Ví dụ, khi chính chủ muốn ký gửi môi giới một căn nhà có giá thu về là 3 tỷ đồng đã trừ mọi khoản thuế, phí. Lúc này, môi giới thường có khuynh hướng nâng cao giá bán để bù lại khoản thuế, phí phải chịu và hưởng phần lợi ích nhiều hơn so với phần trăm hoa hồng theo thỏa thuận ban đầu với chính chủ.

Câu chuyện sẽ không có gì đáng nói nếu thỏa thuận giữa chính chủ và môi giới được xác lập rõ ràng, cụ thể, cùng cam kết, cùng thực hiện. Nhiều trường hợp xảy ra xung đột vì chính chủ cảm thấy không hài lòng, họ muốn bán đúng giá và môi giới chỉ được hưởng phí môi giới. Trong khi đó, môi giới lại muốn kê giá bán cao hơn khi khách hàng đang có thiện chí để kiếm thêm thu nhập.

Vấn đề này khá phức tạp nên khi chính chủ muốn ký gửi, nhờ môi giới rao bán nhà, đất thì phải xác định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng như hình thức bán hàng, các quyền lợi kèm theo. Đặc biệt là cần phải có chế tài xử lý để người môi giới không dám đi quá giới hạn khi chào bán. Chính chủ có thể bảo vệ lợi ích của mình bằng cách có quyền lựa chọn người môi giới uy tín, làm việc đúng thỏa thuận, cam kết.

“Đây là một tình trạng cần được cảnh báo vì nó làm ảnh hưởng xấu đến thị trường và đặc biệt là hình ảnh người môi giới trong khách hàng”, vị giám đốc này nhấn mạnh.