HoREA: Lệch pha tín dụng phân khúc nhà ở cao cấp 

Giá nhà liên tục tăng 

Sau 2 năm phải đối phó với đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản phải thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì sự ổn định nhờ sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp đã không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số theo từng phân khúc. Từ đầu năm, lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; lượng bất động sản tồn kho mới và tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần. 

Mặc dù vậy, thị trường vẫn chưa có sự cân bằng giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán, sử dụng. Giá nhà tại nhiều khu vực đều tăng cao, tại Hà Nội giá bán chung cư đã tăng đến 13% so với cùng kỳ năm 2021, sự tăng trưởng liên tục trong 4 năm liên tiếp. Cụ thể, cách đây 2 năm, giá căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… có mức giá bán bình quân từ 30 - 40 triệu đồng/m2 tuy nhiên đến nay đã tăng lên 45 - 60 triệu đồng/m2. 

Còn các địa bàn như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức mức giá bán từ 18 - 20 triệu đồng nay đã tăng lên 30 triệu đồng/m2. Tại thị trường Hà Nội, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đã tăng giá gấp 2 - 2,5 lần so với thời điểm trước dịch. 

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2022, trên địa bàn thành phố có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 11.600 căn nhà ở, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Trong số 10.166 căn hộ chung cư, có 9.305 căn thuộc phân khúc cao cấp chiếm số lượng áp đảo lên tới 80,2%, 2.295 căn hộ phân khúc trung cấp và đặc biệt không có căn hộ bình dân nào được tung ra thị trường trong 9 tháng vừa qua. 

Về nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động, TP Hồ Chí Minh đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, trong 5 năm gần đây giá nhà đã tăng liên tục. Thậm chí, từ năm 2019 đến nay đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá bán lên đến hơn 500 triệu đồng/m2, có những căn hộ mức giá “khủng” lên đến 1 tỷ đồng/m2. 

Tại một số địa phương như huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn đã xuất hiện các cơn sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp, nguyên nhân do bị giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp đầu cơ, thổi giá tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, tuy nhiên giá nhà đất vẫn đang ở mức cao, do doanh nghiệp và nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm và trước Tết Nguyên đán Quý Mão 2023. 

Theo Chủ tịch HoREA nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn chiếm 50 - 70% nên sức chịu đựng có hạn, khi đến một thời điểm không thể gánh nổi sẽ đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán lỗ để bảo toàn vốn. 

Lệch pha tín dụng 

Trong vài năm qua, dấu hiệu lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp đã xuất hiện. Trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại lên tới 103.780 tỷ đồng, gấp 6,5 lần so với 9 tháng đầu năm 2021 chỉ 15.880 tỷ đồng. 

Có thể thấy phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP Hồ Chí Minh thì giá trị vốn cần huy động cho nhà ở cao cấp cũng sẽ chiếm 80,2% tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương với 83.231 tỷ đồng. 

Ngân hàng cho vay khoảng 60 - 70% nguồn vốn thì phân khúc nhà ở cao cấp sẽ “hút” lượng vốn tín dụng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng. Nhà ở cao cấp có giá trị gấp hàng chục lần giá trị nhà ở vừa túi tiền dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng.  

Phân khúc nhà ở cao cấp có khoảng 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc nhằm để bán lại. Tình trạng này xảy ra do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền. 

Vì vậy, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng như người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, trong trường hợp được vay thì cũng phải chịu mức lãi vay cao hơn. 

Từ số liệu của Ngân hàng Nhà nước, ông Châu cho rằng việc cho vay đối với bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng 15,7%, cao hơn mức tăng trưởng cho vay bình quân toàn nền kinh tế là 11%. Trên thực tế, nguồn vốn ngân hàng cho vay đang tập trung vào mục đích vay tự sử dụng (tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng đến 20,1%. Tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án chỉ tăng 7,35%, con số này cho thấy các doanh nghiệp, chủ đầu tư khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây. 

Mặc dù vậy, ông Châu vẫn kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét nới trần tín dụng thêm 1 - 2%, tương đương với tăng thêm 100.000 - 200.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế đang trong giai đoạn cao điểm vào cuối năm.