Tại sao thị trường bất động sản xuất hiện nghịch lý: Lực cầu mạnh - hấp thụ kém?

Báo cáo quý III/2022 từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung loại hình bất động sản nhà ở thiếu và yếu về chất. Trong đó chủ yếu là thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn. 

Tổng nguồn cung tính riêng trong tháng 9 năm nay đạt 41.886 sản phẩm, tương đương với 77,9% so với 2021 và bằng 24% so với năm 2018.

Tuy nhiên, nghịch lý lại xảy ra khi lực cầu vẫn rất lớn nhưng hấp thụ lại không cao. Nguyên nhân vì ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế và giá bán neo cao. 

Theo đó, trong 9 tháng vừa qua ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý đầu năm.

Theo VARS, riêng trong quý III, lực cầu chủ yếu đối với các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, còn những nhu cầu về đầu tư thì khá dè dặt vì yếu giá cả. Thanh khoản cũng suy giảm so với giai đoạn trước, biến động giá bán bất động sản trong quý III cũng có tín hiệu dừng lại. 

Để thúc đẩy nhu cầu mua sắm, kích cầu thanh khoản thì các chủ đầu tư dự án địa ốc đã đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng quà…

"Hiện tượng bong bóng đất, sốt đất trên thị trường bất động sản cả nước dường như không còn xuất hiện, nhất là với loại hình đất nền vì hoạt động đầu cơ trong giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. 

Tuy có nhiều dấu hiệu cho thấy sự sụt giảm mạnh, nhưng khẳng định thị trường bất động sản vẫn chưa rơi vào suy thoái vì sự quan tâm nhu cầu vẫn đang ở mức cao" - VARS nhấn mạnh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, trong quý vừa qua, những tỉnh thành có tình hình thị trường tốt là Thanh Hóa, Bình Thuận, Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An, Đồng Nai…

Nhận xét về bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong quý vừa qua, có hơn 4.600 sản phẩm mới đã chào bán ra thị trường, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước, giảm 21,4% so với quý II. 

Cụ thể, tỷ lệ nguồn cung mới khu vực miền Bắc chiếm 24%, miền Trung có tỷ lệ cao nhất khi đạt 48%, miền Nam chiếm 28%. VARS cho biết thêm, nguồn cung bao gồm cả hàng tồn kho vẫn còn số lượng khá lớn. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản du lịch cũng chỉ ở mức 48%.

Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán nhà ở tiếp tục tăng trung bình từ 5 - 7% so với quý trước đó và tăng từ 12 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số địa phương ghi nhận tình trạng giao dịch bất động sản tốt nhất như Thanh Hóa, Bình Thuận, Bình Định, Kiên Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Nhận xét về phân khúc bất động sản công nghiệp, VARS cho biết cả nước đang có gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong đó có khoảng 85 khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy gần như 100%, còn lại cũng đạt tỷ lệ trung bình là 80%.

Giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp giao động bình quân từ 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng khoảng 10% so với kỳ trường. Theo dự báo của Hiệp Hội, mức giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại khu vực phía Nam.

Đơn vị này cho biết thêm, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, cho thuê xung quanh các khu công nghiệp đến nay vẫn chưa có sự cải thiện. Những dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp như nhà trọ, ăn uống, giải trí, mua sắm gia dụng hay sân thể thao… ngày càng được phát triển đa dạng hơn. Theo đó, cơ sở quy mô lớn hay buôn bán nhỏ lẻ thì đều có thêm điều kiện phát triển.

Bên cạnh đó, VARS cho biết bất động sản bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy trong trung tâm thương mại và siêu thị lớn ở mức bình quân là 92 - 95%. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, giá thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại thuộc khu vực trung tâm thành phố đạt khoảng 130 USD/m2/tháng, còn vùng ngoài trung tâm thì ở mức trung bình là hơn 40 USD/m2/tháng. Khu vực trung tâm đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 96%, còn nằm ngoài trung tâm thì khoảng 88%.

Tại Hà Nội, giá thuê trong các trung tâm thương mại thuộc khu vực trung tâm thành phố ở mức khoảng 100 USD/m2/tháng, ngoài trung tâm ở mức 30 USD/m2/tháng.

Thực tế nguồn cung mới trên toàn thị trường khá khan hiếm, nhất là tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung mới đến từ 2 trung tâm thương mại lớn là Vincom Mega Mall và khu phức hợp quy mô lớn Lotte Mall ( dự kiến năm 2023).

Về những diễn biến trên thị trường bất động sản vào 3 tháng cuối năm, VARS dự báo, nguồn hấp thụ nhà ở vẫn tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không quá mạnh, mức giá bán chững lại.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc thu hút nhà đầu tư lớn vì quỹ đất còn dồi dào, ưu thế về khí hậu, đồng thời hạ tầng giao thông cũng được đầu tư, chú trọng.

Về bất động sản công nghiệp, giai đoạn hiện tại xuất hiện làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế tới khu vực Đông Nam Á, nhất là Việt Nam. Sở hữu lợi thế lớn là lực lượng lao động trẻ, quỹ đất rộng, cùng với hệ thống hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ trực tiếp đầu tư sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển tại phân khúc này.

Trong quý IV/2022, thị trường văn phòng, bán lẻ, thương mại tiếp tục gặp áp lực tăng giá. Tỷ lệ lấp đầy cao, nhất là tại các khu Trung tâm thương mại lớn được vận hành bởi những thương hiệu uy tín như Lotte, AEON Mall, Vincom, Central Group,...