HoREA: Chủ đầu tư nhận cọc 5% giá bán bất động sản để không gây thiệt hại cho người mua

Đặt cọc mức nào hợp lý nhất?

Theo TBTCO, Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Trong đó tại Khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hiện đang có 2 phương án.

Phương án 1 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Với 2 phương án đặt cọc này, HoREA đề nghị chọn “Phương án 1” Khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật.

Theo đó, HoREA đề nghị quy định số tiền cọc không được vượt quá 5% mới là hợp lý theo thông lệ xã hội và để đảm bảo tính chất của việc đặt cọc, không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả hai bên nhận và đặt cùng có ý thức tuân thủ. 

Hiệp hội cho hay, tại Khoản 6 quy định, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu đủ tiền cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng với với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng.

Trong thỏa thuận cần ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. 

Ông Lê Hoàng Châu cho hay: “Nếu quy định số tiền cọc không quá 10% giá trị tài sản cọc là mức cao, hoặc có ý kiến đề xuất mức cọc 2% là quá thấp, hoặc có ý kiến đề xuất tới mức 30%, bằng số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều bất hợp lý. Vì không đảm bảo được yêu cầu là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ".

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, thỏa thuận đặt cọc phải được ghi giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Cần bịt những kẽ hở

Theo HoREA, để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất của hệ thống pháp luật, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cần sửa đổi, bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”.

Nếu không thì quy định này sẽ có kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền cọc với giá trị lớn khi căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 là không giới hạn số tiền cọc mà do hai bên tự thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc. 

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm quy định cấm “hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” vào Khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm” nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Quy định “số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng” là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và nhằm đảm bảo việc “đặt cọc” không nhằm mục đích huy động vốn, theo HoREA.

Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, “số tiền đặt cọc” có thể “được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền” khi giao kết hợp đồng. Theo Khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định, thanh toán “lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng”, nên “số tiền đặt cọc không vượt quá 5%” không bị “lợi dụng” để huy động vốn.

Theo đề nghị của HoREA thì không chọn “Phương án 2” Khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh” vì đây là việc “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng” là không thực sự quá cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh BĐS.

Bởi ở thời điểm này, dự án đã đủ điều kiện cho phép chủ đầu tư “giao kết hợp đồng” và được thu tiền “lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng” nên sẽ khó xảy ra trường hợp lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.