Hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ bằng cách nào?

Hỏi: Gia đình chúng tôi có một phần đất dôi dư (đất xen kẹt) nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Hiện phần đất đó không có ai sử dụng. Tôi được biết, nhà nước có chính sách tạo điều kiện để hợp thức hóa những phần đất dôi dư này vào sổ đỏ. Vậy xin luật sư hãy tư vấn để tôi thực hiện, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình.

Tôi xin trân trọng cảm ơn.

Anh Lê Hiếu Nghĩa (Thanh Trì, Hà Nội).

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục Hỏi đáp pháp luật. Về vấn đề anh hỏi, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau.

Đất dôi dư gồm nhiều trường hợp như đất dôi dư so với sổ, giấy tờ đang sử dụng hoặc do lấn chiếm hoặc đất dôi dư, xen kẹt nhưng chưa ai sử dụng. Trường hợp của anh như anh trình bày thì thuộc dạng đất xen kẹt nhưng chưa ai sử dụng.

Tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về đất dôi dư so với sổ hồng, sổ đỏ và được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, tương ứng với mỗi trường hợp đó sẽ có các cách hợp thức hóa khác nhau.

1. Đất dôi dư do đo không chính xác

Diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ không phải khi nào cũng giống nhau, nhất là đối với thửa đất có hình thể phức tạp và phần nào đó là do đo thủ công.

Đối với trường hợp ranh giới không thay đổi nhưng có đất dôi dư thì nguyên nhân là do đo đạc không chính xác, đối với trường hợp này xử lý theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Theo đó, khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Nghĩa là diện tích dôi dư nghiễm nhiên thuộc về người sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

2. Đất dôi dư do lấn chiếm

Trái ngược với trường hợp trên, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định.

Nội dung này cũng được nêu rõ tại nguyên tắc cấp sổ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.

Theo đó, đối với diện tích đất dôi dư mà chủ sử dụng đất đã sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014

Đất dôi dư trong trường hợp này là đất dôi dư, xen kẹt chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014. Về nguyên tắc diện tích đất dôi dư này thuộc về nhà nước (nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng sau ngày 01/7/2014 cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và bị coi là hành vi lấn, chiếm đất).

Tuy nhiên, đối với phần diện tích đất dôi dư này vẫn có những cách xử lý mà theo đó nếu người dân nắm rõ có thể được sử dụng hợp pháp theo bằng quyết định của cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cụ thể:

- Làm đơn xin giao đất, cho thuê đất:

Trên thực tế có một điều hiển nhiên rằng phần diện tích đất dôi dư thường không nhiều và không đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tạo thành một thửa đất riêng. Đối với phần diện tích này cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện khi phần diện tích đất dôi dư, xen kẹt chưa được sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014 và có từ hai chủ sử dụng đất liền kề trở lên (cả hai đều có nhu cầu sử dụng).

Việc đấu giá thực hiện theo quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các chủ sử dụng đất ở liền kề với thửa đất đấu giá.

Lưu ý: Đối với phần đất dôi dư, xen kẹt không đủ điều kiện tạo thành thửa đất riêng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất đang sử dụng để tạo thành một thửa chung.

Như vậy, đất của gia đình anh thuộc nhóm 3, trong các loại đất dôi dư nêu trên. Vì vậy, anh hãy thực hiện theo các tư vấn ở trên để có thể hợp thức hóa phần đất xen kẹt, dôi dư trên vào sổ đỏ của gia đình.