Hết thời tăng giá chóng mặt, biệt thự liền kề nối đuôi nhau “lao dốc”

Cuối năm 2021, thị trường bất động sản vẫn vô cùng sốt nóng. Tại nhiều địa phương, tình trạng sốt đất xảy ra khiến người người nhà nhà tấp nập mang tiền tích lũy đi buôn đất hoặc vay mượn để lướt sóng kiếm lời cho thấy sức hấp dẫn lớn từ thị trường bất động sản. Không ít những người giàu lên nhờ bất động sản, trong đó phân khúc biệt thự liền kề cũng là loại hình “hái ra tiền” thời điểm đó.

Nhiều môi giới kể rằng, kể cả những căn biệt thự liền kề đã để cỏ mọc hoang thì vẫn mang lại món lời lớn cho chủ nhân vì thời điểm đó dòng tiền rất dễ, thị trường sôi động nên thanh khoản cao, người này mua chỉ cần đợi 1, 2 tháng, có khi chỉ đợi nửa tháng là đã có thể sang tay cho người khác lãi cả trăm triệu là chuyện thường. “Làm cả đời không bằng tiền lời lô đất” cũng là câu nói đúng vào lúc đó.

Tuy nhiên, kể từ tháng 4/2022, nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản. Yêu cầu về kiểm soát tín dụng được Ngân hàng Nhà nước đưa ra nhằm ngăn chặn tình trạng thổi giá, đầu cơ. Thị trường trái phiếu cũng bị kiểm soát chặt chẽ dẫn đến tình trạng thị trường trầm lắng. Mặc dù cho đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại cổ phần, tuy nhiên giai đoạn dòng tiền dễ dàng đã qua đi.

Theo đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề lao dốc mạnh. Ghi nhận cho thấy, hiện nay giá biệt thự, nhà liền kề giảm bình quân từ 15 - 20% so với thời điểm đầu năm. Tình trạng này đa phần đều ở những khu vực dân cư còn thưa thớt, các sản phẩm chưa tạo ra được giá trị khai thác ổn định. Hơn nữa, loại hình biệt thự thường không phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, ít người có khả năng mua để ở. Đa phần là chung vốn đầu tư kiếm lời hoặc đi vay ngân hàng để đầu tư. 

Một số chuyên gia bất động sản nhận định rằng, trong bối cảnh đầy thách thức như hiện nay thì chỉ những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực của người dân mới có khả năng giữ giá, còn từ nay đến cuối năm các loại hình khác, trong đó có biệt thự, nhà liền kề vẫn sẽ giảm mạnh. Đáng lo là dù có giảm giá sâu chăng nữa thì loại hình này vẫn kén người mua.

Anh Nguyễn Tuấn Anh (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) - một nhà đầu tư bất động sản tay ngang chia sẻ: “Năm kia, tôi và hai người bạn nữa có chung vốn đầu tư một căn biệt thự. Lúc ấy, khi thấy thị trường sốt nóng nên 3 người chúng tôi cũng “hoa mắt” vì lợi nhuận. Chúng tôi đầu tư tổng cộng 15 tỷ vào một căn biệt thự khu vực Gia Lâm. 

Đầu năm 2022, thị trường vẫn rất sôi động, căn biệt thự mà chúng tôi chung vốn đầu tư tăng giá nhanh, mới có một tháng mà đã tăng đến hơn 300 triệu đồng. Chúng tôi chưa có ý định bán lại vì còn muốn đợi giá tăng thêm nữa, vì 3 người chung vốn nên cũng muốn lợi nhuận đủ chia. 

Thế nhưng từ tháng 4/2022 trở đi, thị trường cứ im ắng dần, các giao dịch trên thị trường trầm lắng hẳn. Một bà chị làm chủ văn phòng giao dịch bất động sản cho tôi biết là đến tháng 9, văn phòng đã cắt giảm đến 40% nhân sự do không phát sinh giao dịch. Chỉ một số ít các môi giới lâu năm, lành nghề và có nhiều mối quen vẫn giữ lại, còn lại hầu như mọi người đều tự nghỉ hoặc văn phòng phải cắt giảm.

Với căn biệt thự của chúng tôi, nếu hiện nay muốn bán nhanh để có lãi là điều rất khó vì thị trường đang đi xuống. Giả sử giảm đến 10 - 15% giá trị ban đầu, hơn nữa vị trí căn biệt thự phải đẹp thì may ra mới có người mua, nhưng cũng không chắc chắn là nhanh. May mắn là hiện chúng tôi cũng chưa cần tiền gấp để phải bán căn biệt thự. Chúng tôi cũng không sử dụng đòn bẩy tài chính trong vụ đầu tư này mà chủ yếu là tiền thật, tích lũy trong quá trình làm việc. Nếu trước đó chúng tôi đi vay tiền thì bây giờ chắc đang lao đao vừa lo bán căn biệt thự, vừa gánh lãi”.

Không được may mắn như trường hợp anh Tuấn Anh, nhiều nhà đầu tư khác đang phải “ngậm đắng nuốt cay” cắt lỗ vì thị trường giảm tốc quá mạnh. Anh Lê Hiệp (trú tại Thường Tín, Hà Nội) chia sẻ: “Căn biệt thự tại Mỹ Đức của tôi đến nay đã cắt lỗ đến 3 lần, từ 10 tỷ đồng giá ban đầu, bây giờ giảm đến gần 500 triệu đồng rồi nhưng khách hàng vẫn muốn giảm thêm. Do lúc đầu tư tôi có vay ngân hàng, hiện tại tôi không đủ khả năng trả lãi, vì vậy tôi cần bán gấp để trả nợ nếu không tiền lãi mẹ đẻ lãi con thì rất đau đầu. Tôi đang tiếp tục rao bán trên nhiều hội nhóm, thông qua cả các văn phòng giao dịch. Tôi đã hứa sẽ trả hoa hồng cao hơn nếu văn phòng chốt được khách nhưng cũng chưa biết có nhanh chóng được hay không”.

Trao đổi về nguyên nhân dẫn đến phân khúc nhà liền kề, biệt thự có thanh khoản giảm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội nhận định, thị trường đang hướng tới loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, còn các loại hình có tính đầu cơ cao như nhà liền kề, biệt thự hoặc đất nền thì đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Hơn nữa, trước áp lực tăng lãi suất thì rất có thể loại hình này sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo, nhưng sẽ không gay gắt như giai đoạn 10 năm trước.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III/2022, nhìn chung giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội rất trầm lắng, thị trường không có biến động lớn do nhu cầu giao dịch không cao. Ước lượng giao dịch trong quý này cũng chỉ đạt khoảng 10% lượng chào bán, tương đương với khoảng 600 giao dịch. Trong đó, với các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự thì lượng giao dịch rất thấp, gần như không có do giá bán quá cao.