Hành lang pháp lý mới đem tới cơ hội lớn cho doanh nghiệp bất động sản

Sớm thích ứng với hành lang pháp lý mới

Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, pháp lý là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào trì trệ trong những năm qua. Hệ thống pháp lý cho lĩnh vực BĐS khá phức tạp, quy định với nhiều bộ luật, có sự chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau, nhất là trong các quy định về đấu thầu, đấu giá dự án; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tháng 11/2023, Quốc hội chính thức thông qua Luật Nhà ở năm 2023, hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/1/2025. Trong đó, bổ sung thêm nhiều nội dung mới, kế thừa và quy định chi tiết hơn so với Luật Nhà ở năm 2014.

Hệ thống pháp lý cho lĩnh vực BĐS khá phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau

Theo đó, trọng tâm là hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo chung cư cũ - phân khúc dự án có tính khả thi nhất trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm ở các đô thị lớn. Công ty chứng khoán đánh giá thị trường có xu hướng các chủ đầu tư lớn phát triển dự án NOXH khi lợi ích kinh tế của những dự án trên được gia tăng, đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, củng cố hình ảnh doanh nghiệp, lại giành thêm lợi thế khi tham gia phát triển dự án nhà ở thương mại.

Cũng trong tháng, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 được thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo những quy định mới, doanh nghiệp nào có nguồn lực kém, năng lực hạn chế, đi theo chiến thuật “tay không bắt giặc”, phân lô bán nền, bán nhà trên giấy sẽ gặp nhiều khó khăn.

Song, đây cũng là một cơ chế “sàng lọc”, những doanh nghiệp có tài chính khỏe, có khả năng huy động vốn để phát triển dự án sẽ được hỗ trợ tốt nhất.

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua vào tháng 1/2024, có hiệu lực từ 1/1/2025, sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trở thành kênh phân bổ quỹ đất công bằng, phù hợp, hiệu quả.

Luật mới giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, mâu thuẫn chủ chốt trong quy định hiện hành; Thúc đẩy quy trình chuẩn bị pháp lý và mặt bằng tại các dự án, giúp giảm rủi ro pháp lý khi thanh tra dự án; Tạo điều kiện để các doanh nghiệp chuyển nhượng bớt dự án để tái cấu trúc khi dòng tiền đang bị nghẽn hoặc suy giảm nguồn lực tài chính.

Luật mới giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, mâu thuẫn chủ chốt trong quy định hiện hành

Song để đánh giá rõ hơn, vẫn phải chờ đợi những hướng dẫn cụ thể hoặc tháo gỡ từ các nghị định, thông tư. Các chủ đầu tư phải đối diện với những điều kiện khắt khe hơn trong quá trình thực hiện dự án. Với những doanh nghiệp có quy mô lớn, đủ vốn phát triển dự án đô thị với đầy đủ hạ tầng, tiện ích, có năng lực tài chính để thực hiện đấu giá, đấu thầu sẽ dễ dàng nắm bắt cơ hội “hóa rồng”.

Cơ hội dành cho các doanh nghiệp có “sức khỏe” tốt

Với 3 bộ luật lớn về bất động sản cùng được thông qua trong một thời điểm là việc chưa từng có tiền lệ. Điều này giúp tránh tình trạng không thống nhất trong một quy định giữa các bộ luật.

Trước bối cảnh này, VCBS khuyến nghị một số mã cổ phiếu ngành tiềm năng như: VHM, KDH, NLG, DXG, TCH, TAL.

Đối với CTCP Vinhomes (VHM), bên cạnh việc doanh nghiệp có nguồn lực tốt cùng vị thế vượt trội trong tham gia đấu thầu phát triển dự án mới ở những khu vực trọng điểm, thì còn được các chính quyền địa phương ưu tiên thu hút đầu tư vào các khu đô thị, hành chính mới.

“Ông lớn” này cho thấy tốc độ bán hàng nhanh, quanh vòng vốn nhanh, khả năng tạo giá trị gia tăng ổn định. Bằng chứng là các dự án Vinhomes đều cho kết quả cao trong việc tái lập mặt bằng giá và nâng tầm thị trường BĐS trong khu vực.

VHM thường là mã cổ phiếu ngành BĐS được ưu tiên lựa chọn

Đơn cử, các dự án khu đô thị lấn biển (Vinhomes Cần Giờ và Vinhomes Hạ Long Xanh) sẽ hưởng lợi lớn khi hệ thống pháp luật mới đã quy định hành lang pháp lý cho hành thức đô thị lấn biển. Đồng thời, thời điểm giao đất cũng được đẩy lên sớm, xác định tiền sử dụng đất khu vực lấn biển, từ đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí đáng kể.

Trong khi đó, Nhà Khang Điền (KDH) đã hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi mở bán dự án. Tháng 11/2023, chủ đầu tư này chính thức mở bán dự án Privia với tỷ lệ hấp thụ hơn 90%...

VCBS đánh giá CTCP Đầu tư Nam Long (LNG) là một công ty BĐS có năng lực tài chính tốt, có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Dù thị trường trong năm qua gặp rất nhiều khó khăn nhưng Nam Long vẫn ghi nhận doanh số bán hàng hơn 3.000 tỷ đồng. Nam Long thực hiện các dự án trên quỹ đất sạch nên không chịu nhiều ảnh hưởng khi Luật Đất đai có hiệu lực.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng có nhiều quỹ đất sạch giúp các dự án thuận lợi phát triển. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn có thể đối mặt với áp lực thanh toán nợ gốc và chi phí lãi vay trong năm 2024 với dư nợ hơn 5.600 tỷ đồng, đã bao gồm 1.500 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.

CTCP Hoàng Huy (THC) sở hữu lợi thế về giá vốn của các dự án trọng điểm trong điều kiện pháp lý nhờ quỹ đất được đối ứng từ dự án BT. Các dự án dưới sự đầu tư của THC đã hoàn thành quyết toán giá trị quỹ đất đối ứng và bàn giao cho doanh nghiệp.

Đồng thời, việc sở hữu nguồn vốn dồi dào và tỷ lệ nợ vay rất thấp giúp Hoàng Huy không cần thực hiện hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Khi tham gia đấu thầu các dự án BĐS tại TP. Hải Phòng, công ty cũng có nhiều lợi thế nhờ nguồn tài chính tốt, năng lực phát triển dự án cùng hồ sơ năng lực đảm bảo tiến độ tốt.