Hai "nút thắt" doanh nghiệp bất động sản mong chờ được tháo gỡ

Nguồn cung phân khúc tầm trung và bình dân khan hiếm

Đánh giá về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, giới chuyên gia cho rằng việc khan hiếm nguồn cung phân khúc tầm trung, bình dân và siết van tín dụng là hai yếu tố quan trọng nhất tác động đến cục diện của thị trường bất động sản. Đây cũng được coi là hai nút thắt lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản mong chờ được tháo gỡ.

Trước tiên, về vấn đề nguồn cung, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế, đặc biệt là khi các sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, phân khúc thị trường trung cấp và bình dân dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn. Thế nhưng, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.

Một số liệu thống kê chỉ ra, mỗi năm có khoảng 30.000 căn nhà ở xây mới được chào bán, còn những năm gần đây con số đó chỉ còn khoảng 16.000 căn/năm. Đáng chú ý là thị trường thiếu hụt nhà ở có giá phải chăng. Như năm 2020, thị trường còn có 1% số nhà ở giá thấp được chào bán thì năm 2021 không còn nhà ở nào vừa túi tiền được tung ra. Tình trạng lệch pha cung cầu, khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm vừa qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cũng nhận định rằng sự mất cân đối về nguồn cung tại TP Hồ Chí Minh ngày càng rõ, phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Ông Kiệt nhấn mạnh, thực tế, nhóm khách hàng trung cấp và bình dân có nhu cầu nhà ở cao nhất nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay, để mua sản phẩm khoảng 3 tỉ trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết van tín dụng.

Bên cạnh đó, ông Kiệt cho rằng có một xu hướng mới đang nổi lên ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đó là khách hàng sở hữu bất động sản đang giảm về độ tuổi, ngày càng nhiều người mua có độ tuổi từ 25 đến 35. Vì vậy, tâm lý mua nhà và nhu cầu sản phẩm có sự thay đổi so với trước đây. Đây là lượng khách hàng tiềm năng lớn trong vòng 5 năm tới đây.

Xoay sở về nguồn vốn

Tiếp đến là vấn đề siết van tín dụng thời gian qua cũng gây nên nhiều “sóng gió” cho doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, khi ngân hàng kiểm soát chặt hơn tín dụng vào bất động sản, thị trường chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cũng bị chững lại dẫn đến thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Trong đó, giao dịch bất động sản của quý 2/2022 đang có sự sụt giảm mạnh, thị trường có dấu hiệu đi ngang. Thời gian tới, còn chờ nhiều yếu tố để có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần khôi phục và phát triển ổn định trở lại.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội bày tỏ, trong vòng 10 năm trở lại đây, chưa bao giờ doanh nghiệp gặp khó khăn như hiện nay. Vị lãnh đạo này cho biết: “Doanh nghiệp chúng tôi có khoảng 5 dự án đang trong quá trình triển khai nhưng không thể ra sản phẩm do vướng mắc về pháp lý. Có một dự án ra hàng năm 2021 nhưng đến nay vẫn chật vật bán bởi ngân hàng bỗng tạm ngưng tài trợ vốn cho khách hàng vay mua nhà.

Siết dòng vốn vào thị trường bất động sản là yếu tố sống còn của doanh nghiệp bất động sản. Không có nguồn vốn, giao dịch bất động sản sẽ ngay lập tức ch lại, khiến cả thị trường rơi vào bế tắc. Nếu như năm 2021, doanh nghiệp vẫn còn cầm cự được thì đến năm 2022 mới chính là năm đỉnh điểm khó khăn của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đang đứng trước bờ vực phá sản”.

Không riêng các doanh nghiệp ngoài Bắc, nhiều doanh nghiệp tại phía Nam cũng nhận thấy sự khó khăn vây bủa thị trường. Ngày 29/6 mới đây, tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan cho biết 6 tháng cuối năm nay, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách, pháp lý được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ. Doanh nghiệp cũng cắt giảm chi phí lãi vay để vượt khó chứ không mở rộng đầu tư trong năm nay.

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản gần đây, SSI Research cũng cho rằng giai đoạn từ 2022 và 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể sẽ bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021). SSI Research cảnh báo rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất... Vì vậy, năm 2022 sẽ là một năm đầy thách thức của doanh nghiệp bất động sản.

Ông Châu cho rằng, việc cần thiết hiện nay là khơi thông tín dụng cho thị trường. Siết tín dụng bất động sản ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Dự thảo 39 của Ngân hàng Nhà nước cần sớm được sửa đổivới những điều kiện mở để thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường, giúp các doanh nghiệp phục hồi hậu dịch Covid-19, tránh việc các ngân hàng "ngại" hoặc "không dám" cho vay bất động sản khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ.