Tăng "cọc" kịch khung, Hà Nội liệu có "bít" được lỗ hổng trong đấu giá đất?

"Siết" chặt quy định

Thời gian qua, sau hàng loạt sai phạm liên quan đến vấn đề đấu giá đất bị cơ quan chức năng vào cuộc điều tra. Qua đó cũng phát hiện nhiều cá nhân, tổ chức sai phạm, không ít trường hợp đã bị khởi tố hình sự.

Nhận thấy được những rủi ro có thể xảy ra nếu thiếu sự can thiệp kịp thời, mới đây, UBND TP.Hà Nội đã ban hành Quyết định số 24/2022/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 27/2020 ngày 18/11/2020 của UBND TP. Hà Nội về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn TP, có hiệu lực thi hành từ ngày 13/6/2022.

Đáng chú ý, quy định yêu cầu người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Bên cạnh đó, quy định cũng bổ sung Điều 12a về niêm yết việc đấu giá tài sản, thông báo công khai việc đấu giá tài sản; hồ sơ và cách thức đăng ký tham gia đấu giá.

Cụ thể, đối tượng tham gia đấu giá đất sẽ thực hiện thông qua việc nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá trực tiếp tại đơn vị thực hiện cuộc đấu giá hoặc qua thư điện tử hoặc qua thư bảo đảm; nộp tiền đặt trước trực tiếp tại đơn vị thực hiện cuộc đấu giá hoặc vào tài khoản của đơn vị thực hiện cuộc đấu giá.

Theo quy định mới, khi nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, trong thời hạn 5 ngày, cơ quan Thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người trúng đấu giá.

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ.

Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá chủ động đề xuất, xác định thời hạn thu tiền thuê đất, sử dụng đất cụ thể tại phương án đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng không được quá thời gian quy định tại Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP.

Trong trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng Quy định, trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan Thuế sẽ có văn bản gửi cơ quan TN&MT về việc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Sau đó, Sở TN&MT lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Hồ sơ trình ban hành quyết định hủy theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 30/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Khoản tiền đặt cọc của người bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước sau khi trừ các khoản chi phí đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.

Điều cần thiết để “chặn” thị trường "ảo"

Trao đổi với Phóng viên, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, việc UBND TP.Hà Nội điều chỉnh một số Quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt tăng mức cọc lên 20% là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để được tham gia đấu giá cần phải đặt cọc từ 5 – 20% giá trị tài sản đấu giá.

“Như vậy, Hà Nội đã thực hiện kịch khung so với Quy định hiện hành, theo tôi việc ban hành những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết. Điều này cũng sẽ giúp thị trường thanh lọc các cá nhân, doanh nghiệp thiếu tiềm lực tài chính, hạn chế rủi ro cho thị trường bất động sản” - Luật sư Cường nhận định

Luật sư Nguyễn Văn Cường cũng cho biết, thời gian qua, TP. Hà Nội và nhiều địa phương liên tục xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư đấu giá đất trả giá trúng cao, nhưng lại bỏ cọc.

"Nếu tình trạng này tiếp tục tiếp diễn, không chỉ thất thu nguồn ngân sách lớn mà còn làm chậm tiến độ phát triển đô thị, ảnh hưởng lớn thị trường bất động sản" - ông Cường nói.

Theo luật sư Cường, việc TP. Hà Nội quy định tăng cọc lên 20% cũng chỉ là giải pháp tình thế. Để giải quyết triệt để vấn đề này thì các Bộ, ngành chuyên môn cần tham mưu Quốc hội, Chính phủ để sửa lại một số quy định của Luật.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi vấn đề giữ hay bỏ quy định về bảng, khung giá đất còn chờ Luật Đất đai sửa đổi thì trước mắt có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá làm một trong những căn cứ xác định mức giá khởi điểm đấu giá; hoặc có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để lựa chọn ra danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án), sau đó mới tiến hành bỏ giá...

Theo UBND TP. Hà Nội  giai đoạn 2011-2021, trên địa bàn thành phố đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại hơn 1.700 dự án với tổng diện tích gần 3,200 triệu m2, thu về cho ngân sách hơn 59.400 tỷ đồng.

Dự kiến trong giai đoạn 2022-2023, Hà Nội sẽ đấu giá gần 1.100 ha đất và số tiền trúng đấu giá khoảng 104.000 tỷ đồng; trong đó, riêng năm 2022, sẽ đấu giá hơn 500 dự án với tổng diện tích đất gần 423 ha.

Đánh giá của UBND TP. Hà Nội cũng cho thấy, thời gian qua, việc đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tăng nguồn thu ngân sách cho Thủ đô. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn còn một số khó khăn , vướng mắc liên quan đến Luật về đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, một số nội dung chưa rõ ràng, chồng chéo và thiếu sự đồng bộ dẫn đến nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.