GS. Đặng Hùng Võ: Pháp luật chống chéo đã khiến nguồn cung bất động sản bị tắc nghẽn

Hạn mức tín dụng thấp khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm

GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường khẳng định, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm chặt chẽ soát tín dụng đã gây ra tắc nghẽn trên thị trường bất động sản, nơi vẫn đang được xem là một lĩnh vực rất cần nhiều nguồn vốn nhất. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã mới đây cũng đã có động thái cấp thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại cổ phân, nhằm khơi thông tạm thời dòng vốn cho thị trường. 

Ngoài việc nguồn vốn hạn hẹp, ông Võ cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là liên quan đến vấn đề  pháp lý. Trong đó, pháp luật về đất đai còn rất nhiều chồng chéo, chưa được hoàn thiện. Bên cạnh đó, kết hợp với các diễn biến khó lường từ dịch Covid-19 và hạn mức tín dụng thấp cũng khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường bất động sản vô cùng khan hiếm.

GS. Võ nói: “Tại các thành phố lớn, nơi có thị trường bất động sản sôi động nhất như ở TP. Hà Nội và TP.HCM, khi Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua, chắc chắn sẽ không có dự án mới nào được phê duyệt. Ngoài ra, những dự án ở các địa phương, dù gặp ít vướng mắc hơn nhưng dự án mới cũng không có nhiều. Hơn nữa cần phải tính toán từng dự án một chứ đâu có thể tăng cung tại hàng loạt như trước đây vẫn làm. Vấn đề lớn nhất là tới đây sắp xếp tín dụng ra sao, để phù hợp giúp các dự án đã phê duyệt triển khai sớm nhất có thể”.

Cùng quan điểm trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng phân tích, dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản hiện đang là một trong vấn đề nghiêm trọng nhất.

Ông Nghĩa cũng cho rằng, tất cả các quốc gia trên thế giới, dòng vốn của thị trường bất động sản nói riêng hay các hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung đều đến từ các nguồn chính: tín dụng cho vay từ các ngân hàng; phát hành trái phiếu doanh nghiệp; dòng vốn từ cổ phần hoặc từ thị trường chứng khoán.

“Tuy vậy, tại Việt Nam và Trung Quốc lại có thêm một loại vốn trả trước một phần từ khách hàng đầu tư mua nhà ở. Thậm chí, trong một số trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng cũng là khá an toàn giúp doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở giải quyết được bài toán về nguồn vốn. Thế nhưng, hiện tại dòng vốn trả trước từ khách hàng lại đang suy yếu do dư cung”, ông Nghĩa nói.

Chuyên gia này cho biết, như hiện tượng dư cung tại Trung Quốc đã làm cho doanh nghiệp bất động sản không thoát được hàng, nên dẫn đến nguồn tiền bị suy kiệt. Điển hình nhất là một số vụ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp của Tập đoàn Evergrande và một số tập đoàn khác.Vấn đề này, đã khiến Chính phủ Trung Quốc tức tốc ra tay hỗ trợ. Đây là một trong những ví dụ điển hình mà các doanh nghiệp lĩnh vực này cần phải suy tính thật kỹ.

Nhu cầu mua nhà để ở và cho thuê sẽ tăng

Trong khi đó, TGĐ NewstarGroup - Nguyễn Thị Thu Huyền gợi ý đầu tư vào các khu vực ven đô, những vị trí gần trung tâm thành phố hoặc nếu hướng đến đầu tư lâu dài, có ngay thu nhập ngay từ hoạt động cho thuê nhà, kinh doanh thì đây vẫn là một thời điểm thích hợp để mua sản phẩm bất động sản.

“Với xu hướng của rất nhiều nhà đầu tư, là mua nhà ở dự án nhằm mang lại giá trị cho người mua cuối cùng do đất dự án đảm bảo tính an toàn hay có giá trị sống ngày một tăng lên. Thị trường bất động sản trong năm nay và cả năm 2023, nhu cầu mua để ở hoặc để khai thác cho thuê, kinh doanh sẽ là một xu hướng tất yếu. Các nhà phát triển dự án bất động sản cũng đi theo hướng đó để có thanh khoản tốt”, bà Huyền nhận định.

Theo số liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn vừa công bố, mức giá rao bán trung bình trên thị trường của phân khúc căn hộ chung cư tại khu vực Hà Nội trong những tháng đã qua của năm nay đã tăng hơn 15% so với trung bình giá cả năm ngoái. Đây là con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình từ 5% đến 8% của 3 tháng đầu năm 2022.

Ông Bùi Quốc Việt - Giám đốc Công ty CP Tư vấn & Đầu tư THS cho biết, trên thị trường bất động sản hiện đang xuất nhiều hệ lụy sau các động thái siết tín dụng bất động sản. Hành động này, khiến giá bất động sản vốn đã tăng liên tục vì các yếu tố khách quan, nay lại tiếp tục leo thang tăng cao hơn trước, đã đẩy gánh nặng lên vai những người có nhu cầu mua nhà ở.

Ông Việt to ra khá lo lắng, về tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán tăng trong dài hạn bởi một khi các chi phí đầu vào như tiền đất, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá thuê nhân công…tiếp tục tăng lên nhưng chưa có dấu hiệu dừng lại. Thế nên, chi phí vốn sẽ tăng cao, cộng thêm việc nguồn cung ngày càng khan hiếm, chắc chắn giá bán tới người tiêu dùng sẽ ngày một cao hơn.

Trong một phát biểu mới đây với phóng viên, Giám đốc Batdongsan.com.vn – Đình Minh Tuấn cảnh báo, trong bối cảnh lạm phát tăng cao như hiện tại, đồng tiền ngày càng mất giá, xu hướng của nhiều người dân bất động sản là kênh đầu tư an toàn nên sẽ đổ tiền vào kênh đầu tư này. Nên nhu cầu bùng nổ sẽ đẩy mức giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Ở góc nhìn vĩ mô hơn, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, với mối liên hệ mật thiết của thị trường bất động sản  – một lĩnh vực luôn luôn được xem là huyết mạch của nên kinh tế có liên quan đến hàng chục ngành nghề khác.

Vì thế, bất động sản tăng giá cũng sẽ kéo theo tình trạng tăng giá trên nhiều lĩnh vực khác nhau như bán lẻ, hay sản xuất công nghiệp…Áp lực cộng hưởng cũng sẽ gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế vĩ mô. Vấn đề này là rất đáng lo ngại bởi đây là một giai đoạn  khá nhạy cảm để nền kinh tế phục hồi thời kỳ hậu Covid-19, bất cứ  một lực cản nào đó cũng sẽ khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội hồi phục trở lại.

Bình luận liên quan đến vấn đề nói trên, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phải thay đổi tư duy đối với vai trò của thị trường bất động sản.

Chuyên gia này khẳng định, lĩnh vực bất động sản cần phải được đánh giá và nhìn nhận một cách đúng đắn hơn, đay chỉ  là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, và là kết quả đầu vào của sự tăng trưởng chung. Thay vì "kiểm soát"  băng tư duy cần có và làm là "lành mạnh hóa".

"Chúng ta cần phải thay đổi cách tiếp cận theo hướng, bảo đảm cấp tín dụng cho các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, các dự án có tính khả thi, triển khai dự án đúng tiến độ, có thanh khoản tốt và có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, những đối tượng cần siết chặt phải là các chủ đầu tư không đáp ứng được những cầu nói trên, những dự án yếu kém chất lượng và thậm chí là "chôn" tiền đầu tư”, TS. Ánh nói.