Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): 10 đề xuất về vấn đề tài chính đất đai

Hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân (theo Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ) nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân; đồng thời phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích của nhân dân, góp phần huy động hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển bền vững, thịnh vượng của đất nước. Việc lấy ý kiến người dân được thực hiện đến hết ngày 15/3/2023 và tổng hợp, cập nhật bản cuối trước ngày 25/4/2023 để kịp trình Quốc hội tiếp tục bàn thảo tại kỳ họp sắp tới. 

Vấn đề tài chính đất đai đã có nhiều điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai…); quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đã bổ sung quy định sử dụng giá đất sát thị trường để làm gì (“…được sử dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất, đầu thầu dự án sử dụng đất”…).  

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai (sau đợt lấy ý kiến nhân dân kết thúc vào ngày 15/03/2023), vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân ...v.v.

Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất (bản công bố lấy ý kiến nhân dân ngày 05/01/2023), Nhóm nghiên cứu xin nêu 10 kiến nghị liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào các vấn đề nóng, then chốt, đang được dư luận quan tâm.

Thứ nhất, về giá đất: Nên bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể, …”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định). Một số gợi ý chuẩn hóa như sau: 

Một là, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa là: Là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (“giá đất giao dịch trung bình thị trường”) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu”? chẳng hạn 1 tuần/tháng?), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào? Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào? (nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng). 

Hai là, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất…v.v. Cần quy định Bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào?

Ba là, tương tự, nên bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”. Thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị. 

Bốn là, về giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể: nên bổ sung định nghĩa trong Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ hai, về điều tiết nguồn thu từ đất: Nên bổ sung mục đích điều tiết nguồn thu từ đất bao gồm cả việc dùng nguồn thu để phục vụ “công tác thu hồi đất, tái định cư…”.

Thứ ba, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Theo chúng tôi, nên qui định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như “Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic…”. 

Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026?); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này).  

Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước sau: (i) Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); (ii) Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; (iii) Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; (iv) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện (UBND cấp tỉnh/huyện) trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể…v.v. (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất); (v) Công bố Bảng giá đất. 

Thứ tư, về tổ chức tư vấn xác định giá đất và vai trò của chuyên gia định giá đất. Để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích; tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề (không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất/UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương/địa phương; Chính phủ có quy định cụ thể) có chức năng tư vấn về phương pháp tính giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giải quyết khiếu nại cụ thể về giá đất theo yêu cầu, có tính đến yếu tố vùng, miền. 

Theo đó, nên bổ sung quy định chi tiết hơn về: quyền và trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất, chuyên gia định giá đất (Điều 158) như quyền được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất, cơ sở dữ liệu về đất đai của quốc gia và địa phương, đặc thù, cơ chế sử dụng các loại đất của địa phương…; đồng thời, tăng trách nhiệm như cam kết giữ bí mật thông tin, không được thực hiện giao dịch nội gián, đảm bảo khách quan, khoa học trong lựa chọn phương pháp định giá đất, lưu trữ hồ sơ tối thiểu bao lâu? (bằng cả bản cứng và file mềm, lưu trữ điện tử…).

Thứ năm, về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án/loại đất phát sinh như đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không…v.v. Tuy nhiên, để đảm bảo tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và đảm bảo phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới nên: (i) Bổ sung thu tiền thuê đất hàng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹp; đất hình thành sau lấn biển (đối với nhà đầu tư không phải nhà đầu tư đã thực hiện dự án lấn biển); (ii) Quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh. 

Thứ sáu, về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích/gia hạn sử dụng đất: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nêu rõ là nộp theo mức giá nào (giá sát với giá thị trường)?

Thứ bảy, về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: (Nên bổ sung đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 152) như “đất khu công nghiệp dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, đe dọa tính mạng con người, các công trình/dự án ứng phó biến đổi khí hậu, và để thực hiện các chính sách an sinh xã hội khác của nhà nước”; Nên tách rõ 2 trường hợp là được miễn và giảm tiền sử dụng đất; nếu trường hợp được miễn thì có thể toàn bộ thời gian thuê (thống nhất với Điều 3/khoản 35); trường hợp được giảm tiền thuê đất thì nên tách rõ 3 trường hợp cho toàn bộ thời gian thuê và trong một giai đoạn nhất định (chẳng hạn như thời gian xây dựng dự án, giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thiên tai khách quan…). 

Thứ tám, về quản lý các khoản thu tài chính từ đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định “các khoản thu từ đất đai là nguồn thu của ngân sách trung ương và ngân sách địa phương theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước”, nên bổ sung nội dung: “Bộ Tài chính, các địa phương có trách nhiệm quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn thu này, góp phần đảm bảo cân đối ngân sách trung ương và ngân sách địa phương” bởi nguồn thu từ đất đai đóng góp khá lớn cho thu ngân sách của nhiều địa phương (chiếm 10 - 20%, thậm chí có giai đoạn lên tới 30 - 40%). Điều này đòi hỏi việc quản lý, sử dụng, điều tiết nguồn thu này chặt chẽ, hiệu quả, đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và của quốc gia.

Thứ chín, về vấn đề thuế tăng thêm/lũy tiến đối với người nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, chậm sử dụng. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung việc tính tiền đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng (phù hợp với thực trạng nhiều đất bỏ hoang, đất/khu biệt thự mua chờ tăng giá chứ không sử dụng). Tuy nhiên, vẫn có tình trạng nhiều người dân không đủ khả năng mua nhà; trong khi nhiều dự án bỏ hoang, nhiều người mua 5-7 căn nhà với mục đích đầu cơ. Vì vậy, cần sớm nghiên cứu phương án khả thi và phù hợp để hạn chế việc tăng giá bất động sản (BĐS), tăng khả năng mua nhà cho người thu nhập thấp/trung bình, hạn chế đầu cơ. Theo đó, cần: (i) Phân biệt các khái niệm đất bỏ hoang, đất không sử dụng (cả đất nông nghiệp và đất ở) với “đất chưa sử dụng” (Điều 213), khái niệm người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất để áp các loại thuế phù hợp, chính xác, đảm bảo việc thực thi hiệu quả, tránh chồng chéo; (ii) Nghiên cứu áp dụng các loại thuế, phí như thuế lũy tiến với người mua “nhà ở thứ hai trở lên” và thuế lũy tiến theo thời gian bán bất động sản, các loại phụ phí (càng ở khu vực, thành phố trung tâm phụ phí càng cao) để hạn chế đầu cơ đất, giữ đất, hạn chế tình trạng “nhà/đất không sử dụng”. Chẳng hạn, kinh nghiệm của Singapore, người mua thứ hai phải trả phí 7%, nhà thứ ba phải trả 10%; nếu bán nhà ngay trong năm mua thì áp dụng thuế 16% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai thì đóng thuế 12%, năm thứ ba là 8% và năm thứ tư là 4%, sau 4 năm người bán bất động sản sẽ không phải trả phí…v.v. 

Thứ mười, về ứng dụng công nghệ, số hóa trong quản lý giá đất, tài chính đất đai. Muốn làm được việc này, cần có thông tin, dữ liệu lớn (big data) chuẩn, sạch về đất đai, giá đất; theo đó, cần bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp, các trung gian giao dịch đất đai liên quan trong việc cung cấp, cập nhật, tra cứu, khai thác thông tin, dữ liệu đất đai (Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ yêu cầu này).