Giá nhà Sài Gòn hiện nay ra sao?

Dự án càng tốt càng tăng giá

Về thanh khoản trên thị trường bất động sản TP. HCM trong quý đầu năm, Giám đốc thị trường của JLL Việt Nam - Bà Trang Lê cho biết, phân khúc căn hộ đạt 3.000 căn chào bán mới và 2.800 căn đã tiêu thụ. Tuy nhiên, 90% nguồn cung và 87% số lượng căn hộ bán ra trong quý đều đến từ một dự án đại đô thị tổ chức tiền mở bán từ quý IV/2021, trước khi mở bán chính thức. 

Do đó, nếu không tính dự án trên thì cả nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ đã giảm mạnh trong quý I so với những năm trước. Khi tâm lý người mua yếu, lãi suất cao đã kéo triển vọng thị trường thấp và thiếu sản phẩm chào bán là 2 yếu tố chính khiến lực cầu sụt giảm. 

Thanh khoản thấp gần như chưa ảnh hưởng tới đến giá bán căn hộ trong quý I. Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang ghi nhận giá sơ cấp giảm 9,3% so với quý trước. Chủ yếu từ nguồn cung chính của đại đô thị trên đã điều chỉnh giá bán giảm so với mặt bằng chung khiến giá bình quân giảm theo. 

Căn hộ trung cấp, bình dân giá vẫn đi ngang. Chủ đầu tư áp dụng nhiều ưu đãi, thanh toán linh hoạt nhằm thu hút khách hàng thay vì giảm giá. Thậm chí, trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ cũng chỉ giảm nhẹ 0,4% so với quý trước.

Giá bán sơ cấp căn hộ nhìn chung không theo xu hướng giảm, một vài dự án thứ cấp đang triển khai hay có lượt mua đầu tư chiếm đa số đã giảm giá thoát hàng. Với các khu dân cư đã có dân vào ở hết, các dịch vụ tiện ích đầy đủ thì gần như không ảnh hưởng, dù giao dịch trầm lắng hơn nhưng giá vẫn tăng đều. 

Ghi nhận thực tế tại Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), các căn hộ thứ cấp 2 - 3 phòng ngủ có giá khoảng 6,5 - 11 tỷ đồng thay vì mức giá 5,8 - 9,8 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Các căn hộ nhỏ hơn cũng tăng thêm vài trăm triệu đồng. Tương tự, giá căn hộ tại khu cao cấp TP. Thủ Đức như Masteri Thảo Điền, Thảo Điền Pearl, Getway Thảo Điền, Feliz de Vista, khu Đảo Kim Cương cũng không có tình trạng giảm giá bán, thậm chí có xu hướng tăng một chút so với năm trước, dù giao dịch chậm hơn. 

Tại khu Nam, biệt thự, nhà liền kề, căn hộ thuộc Mizuki Park (Bình Chánh) cũng không giảm giá mà còn tăng. Cụ thể, giá nhà phố liền kề đã tăng gần tỷ đồng so với cùng kỳ, giá biệt thự hạng sang ven sông cũng nhích lên gần 10% so với một năm trước. 

Không riêng biệt thự, giá bán căn hộ tại đây cũng không giảm trong làn sóng đứt thanh khoản. Nhiều căn hộ vừa bàn giao còn có mức chuyển nhượng chênh lệch cả trăm triệu đồng.

Tại các khu nhà phố, dân cư khép kín tại các phường trực thuộc Quận 2, Quận 9 ghi nhận cư dân về ở nhiều nên giá vẫn tăng trong 2 năm qua. Điển hình là nhiều căn nhà phố liền kề tại dự án thuộc Quận 9, quận Thủ Đức đã tăng từ 500 triệu đến cả tỷ đồng/căn. 

Nhà phố liền kề xây sẵn tại Quận 12, Nhà Bè, Gò Vấp tăng giá bán từ 300 - 500 triệu đồng/căn so với năm 2022. Khảo sát tại một số khu đô thị, chung cư có mật độ dân số đông, chất lượng tốt thì dù hoạt động mua bán không còn sôi động nhưng giá không giảm. 

Tại sao giá nhà Sài Gòn khó giảm?

Theo dữ liệu từ Báo cáo NCTT của Batdongsan.com.vn, tại TP. HCM, giá rao bán nhà phố trung bình khoảng 220 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ. Vào các tháng đầu năm, phân khúc chung cư không có biến động về giá nhà so với cùng kỳ ở loại hình trung và cao cấp, nhưng tăng 13% ở phân khúc bình dân. 

Giá rao bán trung bình của một căn biệt thự, nhà phố TP. HCM khoảng 25 tỷ đồng, nhà riêng là 7,9 tỷ đồng và chung cư là 3,5 tỷ đồng. 

Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group - Ông Ngô Quang Phúc nhận định, nhu cầu mua nhà, tích lũy tài sản của người dân luôn cao, nhất là tại các thành phố lớn. Chỉ là họ đang cân nhắc thời điểm mua vào và dòng tiền hiện tại.

Theo ông Phúc, các dự án có dân cư sinh sống đông đúc thì giao dịch căn hộ luôn sôi động, vì người mua nhà để kinh doanh hoặc cho thuê đều thuận lợi. Nhất là tại các khu dân cư có nhà ở đã bàn giao, pháp lý đầy đủ, đủ điều kiện dễ vay vốn ngân hàng. 

Lãnh đạo một doanh nghiệp phía Nam cho hay, những năm qua, cùng với các tác nhân từ bên bán định giá cao nhàm tối ưu hóa chi phí đầu vào lớn cũng là một yếu tố tác động đến việc giá nhà tăng. 

Tại các thành phố lớn như TP. HCM, chi phí đầu vào cơ bản như chi phí đất, nhân công, vật tư, giám sát, thiết kế, xây dựng đều tăng cao. Chi phí biến số đầu vào như thủ tục, pháp lý kéo dài và lãi vay cao, tối ưu hóa lợi nhuận khiến chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán. 

Mặt bằng lãi suất vay trung bình hiện nay là 11 - 14%/năm, việc thời gian triển khai dự án bị kéo dài khiến chi phí vốn thực hiện dự án đội lên từ 50 - 70%, thậm chí tăng 100%, chi phí marketing và bán hàng chiếm rất lớn trong cơ cấu phân bổ giá nhà. Do vậy, nếu không có sự hỗ trợ về chính sách hay hành lang pháp lý thông thoáng thì rất khó để giá nhà giảm, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. HCM.