Giá đất tại Đông Anh trầm lắng lạ thường trước thời điểm lên quận

Nhà đầu tư không còn tâm lý… kích động

Đầu tháng 10/2022, tại hội trường Trung tâm chính trị huyện Đông Anh tổ chức đấu giá hàng chục thửa đất với mức giá khởi điểm từ 26 triệu đồng đến 64 triệu đồng/m2. Diện tích các thửa đất từ 52 m2 đến 129 m2 ở xã Liên Hà và xã Đông Hội. Nếu như thời điểm này năm ngoái, những cuộc đấu giá đất cũng với hình thức bỏ phiếu trực tiếp, phương thức trả giá lên thì cuộc đấu giá này thưa thớt người tham gia. Thậm chí có lô không có bất kỳ người nào trả giá lên so với mức khởi điểm UBND huyện Sóc Sơn đưa ra.

Anh Lê Văn Bảo, một người tham gia đấu giá cho biết, trước đấy giới đầu cơ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá với giá thấp sau đó “tạo sóng” nhằm đẩy giá lên. Tuy nhiên từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản ở Đông Anh dường như bão hoà do giá đã ở mức quá cao. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng không còn tâm lý kích động, kỳ vọng một mặt bằng giá mới ở khu vực này dù tiệm cận thời điểm lên quận.

Theo anh Bảo, khoảng vài năm trở lại đây, thị trường nhà đất cả 20 xã và 2 thị trấn của huyện Đông Anh đều ghi nhận những đợt “sốt” bởi các thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng. Thực tế, những vị trí đất gần các các công trình trọng điểm như tuyến Nhật Tân - Nội Bài; Công viên Kim Quy, Công viên phần mầm, Trung tâm triển lãm Quốc gia đều đã được đội ngũ môi giới “thổi giá” nên đến nay không còn dự án nào mới khiến thị trường trầm lắng nói chung.

Anh Nguyễn Tất Thắng, một nhà đầu tư đất ở khu vực Đông Anh cũng chia sẻ, đợt “sốt đất” cao nhất là cuối quý I năm 2022 khi giá nhà đất ở các xã Kim Chung, Xuân Canh, Hải Bối, Vĩnh Ngọc… đều đã tăng gấp 2 lần so với thời điểm giữa năm 2020. Đến quý II năm 2022, thị trường nhà đất vẫn ghi nhận tăng thêm từ 15 – 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, những lô đất ở xã Đông Hội, xã Cổ Loa đều đã chạm mốc 40 triệu đồng m2, trong khi đó ở xã Kim Chung, nhiều vị trí đã vượt mốc 50 triệu đồng/ m2.

“Từ khoảng tháng 4/2022 đến nay, thị trường bất động sản và nguồn vốn đầu tư bị siết lại nên thị trường nhà đất ở huyện Đông Anh rơi vào tình trạng trầm lắng cục bộ. Những khu dân cư giai đoạn sốt có giá từ 50 – 100 triệu đồng/m2 hay như khu vực gần tuyến Nhật Tân - Nội Bài vẫn được rao bán ở mức giá kỷ lục 150 triệu đồng/m2 tuy nhiên hầu như không có giao dịch”, anh Thắng nói.

Là người kinh doanh bất động sản lâu năm, anh Thắng cũng thừa nhận, giá đất ở huyện Đông Anh đã đạt được những mức kỳ vọng so với 5 năm trước. Chỉ có điều sau khi tăng giá thì giới đầu tư đã “thoát hàng” và cũng rất ít người dùng sản phẩm bất động sản đấy để ở mà đa phần muốn mua đi bán lại kiếm lời.

“Cuộc chơi dài hơi”

Là địa phương từng sôi động nhất về giao dịch bất động sản, bà Lê Thị Vân Huyền, Chủ tịch UBND xã Kim Chung, huyện Đông Anh cho biết, từ quý II năm 2022 đến nay giá nhà đất trên địa bàn không ghi nhận sự thay đổi về giá bán. Các hoạt động tiếp nhận hồ sơ xin xác nhận của chính quyền để hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng, giao dịch mua bán cũng rất ít. Về công tác đấu thầu qua tình hình thực tế cho thấy gặp nhiều khó khăn do người dân nhận thấy giá đất thời điểm này khó tăng cao nên không muốn tham gia.

Trong khi đó, lãnh đạo UBND huyện Đông Anh chia sẻ, Đông Anh là khu vực có tốc độ đô thị hoá cao nhờ bứt phá về hạ tầng giao thông. Đến thời điểm này, huyện đã ban hành và thực hiện 15 đề án thành phần như hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thống, chiếu sáng, cây xanh, cải tạo ao hồ. Tuy nhiên, trong tổng số 27 tiêu chí xây dựng huyện Đông Anh lên quận thì vẫn còn 8 tiêu chí chưa đạt nguyên nhân do vướng cơ chế như xử lý nước thải, mật độ giao thông đô thị và chỉ tiêu cân đối ngân sách.

Về giao thông, các tuyến đường lớn đi qua địa bàn huyện gồm đường 23B, quốc lộ 3, quốc lộ 3 mới, quốc lộ 23A, đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, quốc lộ 5 kéo dài (Đường Trường Sa và Đường Hoàng Sa) đều đã hoàn thiện. Các khu đô thị mới đã và đang hình thành như Khu đô thị Eurowindow River Park Đông Hội; Khu đô thị Vinhomes Cổ Loa; Khu đô thị Nam Hồng; Khu đô thị Bắc Thăng Long - Vân Trì…  Do vậy có thể thấy tương lai Đông Anh sẽ phát triển đồng bộ, tuy nhiên để giá bất động sản tăng vọt như kỳ vọng của giới đầu tư là khó xảy ra.

Tán thành với ý kiến của chính quyền địa phương, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, nguyên nhân đất nền ở Đông Anh trầm lắn, thậm chí sụt giảm do đã qua thời điểm tăng nóng. Ông Điệp nhận định, về dài hạn đất nền Đông Anh vẫn sẽ tăng trưởng nhưng tăng trưởng đều cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội - hạ tầng. Đây được đánh giá là giai đoạn có tính chất điều chỉnh để đưa đất bất động sản về giá trị thực.

“Xu hướng mở rộng đô thị, hành chính ra vùng ven chưa diễn ra ngày mà cần lộ trình 5 năm – 10 năm. Việc mọi người đi tắt đón đầu mua đất ở những nơi sắp lên quận đã tạo ra các cơn sốt ảo. Nói chung, đất vùng ven sẽ là “cuộc chơi” tương đối dài hơi nên nhà đầu tư cần bình tĩnh vì thực chất không riêng giá đất Đông Anh mà các ngay cả các huyện Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì chuẩn bị lên quận cũng đều đã đẩy lên cao hơn so với giá trị thực.

Mấu chốt là khi mua bất động sản, nhà đầu tư phải làm chủ được tài chính và có tính toán đến câu chuyện thanh khoản, mua vào – bán ra cho ai. Hãy nhớ rằng, các nhà đầu tư có kinh nghiệm họ sẽ không trả mức giá cao ở thời điểm sốt nóng bởi họ biết giá trị thật của mảnh đất ấy như thế nào?”, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội khuyến cáo.