Được và mất gì khi siết thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường?

Theo Tuổi trẻ, Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ra văn bản chỉ đạo các sở, ngành, UBND quận, huyện, thành phố trực thuộc triển khai các giải pháp chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS trên địa bàn.

UBND TP. HCM giao Sở Tư pháp chủ trì, tiếp tục phối hợp với Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh, UBND TP. Thủ Đức và các quận, huyện đề nghị các tổ chức hành nghề công chứng tuyên truyền, hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS), doanh nghiệp (DN) kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế.

Trả về 22% hồ sơ mua bán đất trên địa bàn TP. HCM vì kê khai giá thấp

Cục Thuế TP. HCM cho biết, đã có 10.900 hồ sơ trên tổng 48.300 hồ sơ mua bán BĐS trên địa bàn bị trả về kèm theo đề nghị sửa giá giao dịch.

Trong 4 tháng qua, hoạt động chuyển nhượng bất động sản khu vực TP. HCM đã diễn ra sôi động. Trong đó, vẫn có nhiều trường hợp chuyển nhượng BĐS nhưng kê khai giá mua bán với cơ quan thuế quá thấp so với giá thực tế nhằm tránh nghĩa vụ thuế. Cứ 1 trong 5 hồ sơ nộp bị trả về để sửa lại giá kê khai.

Cách xác định đúng giá kê khai trong hợp đồng mua bán BĐS là cơ quan thuế sẽ xét trên 3 nguồn dữ liệu chính: Lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; Một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các BĐS có vị trí tương đồng; Tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các website giao dịch…

Khi đó nếu mức chuyển nhượng thấp hơn giá bán thực tế, người dân sẽ nhận được giấy mời lên cơ quan thuế để xem xét lại. Nếu người dân không hồi đáp trong vòng 15 ngày, cơ quan thuế sẽ trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai và đề nghị người nộp thuế điều chỉnh.

Thời gian qua, Cục Thuế TP. HCM xử lý được 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, ngân sách thu được 180 tỷ đồng. Trong đó, thuế thu nhập cá nhân đạt 147 tỷ đồng và 33 tỷ đồng lệ phí trước bạ.

Sau khi ngành thuế siết chặt việc thu thuế chuyển nhượng BĐS buộc các bên giao dịch kê khai lại đúng giá, vì vậy số thuế thu từ chuyển nhượng BĐS cũng tăng cao.

Lúng túng trong phương thức xác định, nhiều kiểu lách luật phát sinh

Vừa bán được lô đất 50m2 với giá hơn 2 tỷ đồng, chị H.M.U. (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, trong hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng vẫn để giá bán là 800 triệu đồng. Sau khi bị kiểm tra, cơ quan thuế đã liên hệ và yêu cầu chị U khai lại đúng giá thực tế.

Vì vậy, số tiền thuế chị U phải nộp khoảng 40 triệu đồng (tức 2% giá chuyển nhượng). "May là cơ quan thuế chỉ yêu cầu khai lại chứ không trả hồ sơ. Một năm trước, cũng là mảnh đất này tôi đã trả cho người bán cao gấp 4 lần giá ghi trong hợp đồng công chứng" - chị U nói.

Anh Long - Một môi giới trên địa bàn cho biết, anh đang môi giới mảnh đất 150m2 cho khách với giá hơn 1 tỷ đồng, nhưng chỉ kê khai giá trong hợp đồng là 150 triệu đồng như bấy lâu nay và thỏa thuận bao ra sổ cho bên bán.

Số tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS dự kiến chỉ đóng 3 triệu đồng. Tuy nhiên đến khi nộp hồ sơ, cơ quan thuế đã không hoàn thiện thủ tục vì lý do kê khai giá thấp.

"Muốn hồ sơ được duyệt, giá bán với bất động sản này phải kê khai trên 500 triệu đồng. Như vậy số thuế phải nộp sẽ trên 10 triệu đồng. Tôi phải làm việc lại với bên bán để họ đồng ý về chi phí phát sinh" - anh Long chia sẻ.

Chỉ trong thời gian ngắn áp dụng siết thuế, đã có những địa phương thu về cả trăm tỷ đồng tiền thuế. Tuy nhiên, cả người dân và cán bộ thuế cho biết các địa phương vẫn còn khá lúng túng trong việc "xác định giá đúng".

Nhiều trường hợp khó khăn trong việc xác định giá khiến hồ sơ bị ách tắc, ảnh hưởng tới cả người mua lẫn người bán. Có trường hợp chứng minh được đã kê khai giá đúng, thanh toán qua tài khoản ngân hàng, ngân hàng đã định giá cho vay nhưng vẫn bị ách lại.

Một số môi giới BĐS đã tư vấn cho khách theo kiểu "lách" thông qua việc ủy quyền hoặc tặng, cho như: Hai bên mua bán thỏa thuận sau khi xuống cọc 30 ngày sau thì bên mua bán sẽ không công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền. Loại hợp đồng này có giá trị tới 10 năm, có thể ủy quyền đến 2 lần chỉ với vài trăm ngàn. Trong khi đó, công chứng chuyển nhượng phải khai ít nhất bằng 70 - 80% giá trị thực thì hồ sơ mới qua được.

Theo quy định hiện nay, nếu nhận BĐS qua hình thức tặng, cho thì người nhận phải nộp 10% thuế thu nhập cá nhân nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Nhưng bảng giá đất nhiều nơi chỉ bằng 10 - 15% giá trên thị trường, do đó nhiều người lách luật bằng cách này sẽ lợi hơn so với nộp 2% thuế trên giá chuyển nhượng.

Tổng cục Thuế cho biết, số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng trong những năm gần đây tăng đáng kể. Năm 2020 tăng gần 1.800 tỷ đồng, tăng 12% so với năm 2019; Năm 2021 tăng trên 4.900 tỷ đồng, tăng 30% so với năm trước đó. Tính lũy kế quý đầu năm 2022 tăng 3.200 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ năm 2021. Tính từ khi cơ quan thuế các cấp áp dụng chính sách chống thất thu thuế giai đoạn 1/1/2021 – 15/1/2022 với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng BĐS, đã thu về hơn 500 tỷ đồng. Chỉ trong quý I/2022, ngân sách tăng thu hơn 326 tỷ đồng với 60.289 hồ sơ.

Phải đạt được hiệu quả cao hơn

Việc siết 2 giá trong kê khai chuyển nhượng BĐS đang dẫn đến tình trạng hồ sơ ùn ứ trong khi các cơ quan còn khá lúng túng trong việc xác định giá trên thị trường để tính thuế. Nêu lên ý kiến ủng hộ cơ quan thuế nhưng Luật sư Trần Xoa cho rằng, phải xem xét lại cách làm hiện tại vì chưa đạt hiệu quả tốt, nhiều khi "làm quá" rồi vi phạm luật sẽ gây hại cho người dân.

Ông Nguyễn Ngọc Tịnh - Phó chủ tịch Ban Đào tạo và chính sách, Hội Tư vấn và đại lý thuế TP. HCM nhận định: "Quyền giao dịch tài sản là quyền của mỗi công dân, miễn không vi phạm pháp luật, nên không có chuyện bắt người dân phải bán nhà này bằng giá nhà kia, thậm chí họ có quyền cho hoặc biếu tặng. Hiện nay pháp luật không có gì ràng buộc người dân phải bán một nhà đất theo giá nào. 

Do đó, cần xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường và một biên độ để xác định giá tính thuế ra sao cho hợp lý để nhà nước không thất thu và người dân cũng không quá thiệt hại vì đóng thuế quá nhiều khi mà đầu tư BĐS có thể bị lỗ".

Đồng quan điểm này, Luật sư Trần Đức Phượng cho hay, các địa phương phải nhanh chóng xây dựng một bảng giá tính thuế cho BĐS để có thể công khai minh bạch, rõ ràng chứ không thể dựa mãi vào sự trung thực của đối tượng khai nộp thuế. Phải giải quyết dứt điểm tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn. Đây là sự không chuyên nghiệp và làm lãng phí thời gian các bên.