Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng dù thị trường khó khăn

Theo Thanh Niên, thông tin thị trường bất động sản quý 4/2022 do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, tính đến ngày 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận xấp xỉ 800.000 tỷ đồng. Đây chính là số liệu được Bộ Xây dựng dẫn lại từ Ngân hàng Nhà nước. 

Chi tiết, tổng dư nợ tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ghi nhận tăng qua các quý. Trong quý 1/2022 ghi nhận là gần 784.000 tỉ đồng, quý 2/2022 ghi nhận là hơn 784.500 tỉ đồng và quý 3/2022 gần 796.700 tỉ đồng, quý 4/2022 gần 800.000 tỉ đồng. Cũng theo đó, mức tăng tổng dư nợ tín dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chênh lệch quá nhiều. 

Trong đó thì dư nợ tín dụng đối  với những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cũng như dự án phát triển nhà ở ghi nhận đạt mức hơn 180.700 tỉ đồng (tương đương chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản). Và dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê đạt gần 42.000 tỉ đồng (ghi nhận chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ).

Còn dư nợ tín dụng đối với những dự án xây dựng khu công nghiệp cũng như khi chế xuất ghi nhận đạt mức hơn 40.000 tỉ đồng (chiếm tỷ lệ là 5,1% tổng dư nợ). Và dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng ghi nhận đạt mức hơn 32.600 tỉ đồng (chiếm tỷ lệ là 4,1% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng đối với những dự án nhà hàng, khách sạn ghi nhận đạt hơn 57.500 tỉ đồng (chiếm tỷ lệ là 7,24% tổng dư nợ).

Hay dư nợ đối với việc cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán và cho thuê đạt mức hơn 144.000 tỉ đồng (chiếm 18,16% của tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng đối với việc cho vay mua quyền sử dụng đất ghi nhận đạt hơn 85.000 tỉ đồng (chiếm tỷ lệ là 10,7% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản khác cũng đạt gần 211.500 tỉ đồng (chiếm tỷ lệ là 26,6% tổng dư nợ).

Các doanh nghiệp bất động sản khó có thể phát hành trái phiếu

Có một kênh huy động vốn khác của thị trường bất động sản chính là phát hành trái phiếu. Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, một số tổ chức và cá nhân đã sai phạm và bị xử lý cũng đã ảnh hưởng đến thị trường và tâm lý của các nhà đầu tư. Chính vì thế, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để có thể triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền ở trong hoạt động của doanh nghiệp. 

Bộ Xây dựng cũng dẫn báo cáo của Bộ Tài chính rằng, tính đến ngày 28/10/2022 thì khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận đạt gần 329.000 tỉ đồng, so với cùng kỳ năm 2021 giảm 25,2% và có xu hướng giảm dần qua các quý.

Trong đó thì các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành và đứng thứ 2 trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn cũng như chiếm 35,8% (tương đương với 451.159 tỉ đồng) ở trong tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng đang được lưu ký tại thời điểm 30/9/2022.

Và trong thời gian 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn. Trong đó thì có 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản đảm bảo. 

Cũng trong tháng 12/2022, những doanh nghiệp đã tiến hành phát hành 1.350 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó những doanh nghiệp bất động sản phát hành là 500 tỉ đồng.

Và theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, tính đến ngày 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ghi nhận khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản ghi nhận là 419.000 tỉ đồng (chiếm 33,6%).

Vào cuối năm 2022 và thời gian tiếp theo, có một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn đối với các nhà đầu tư bởi vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. 

Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản thì Bộ Xây dựng cũng dẫn số liệu từ Bộ KH - ĐT rằng, cả năm 2022 tăng thêm 1,85 tỉ USD, so với cả năm 2021 tăng hơn 70% và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI trong năm 2022 với tổng vốn đầu tư ghi nhận hơn 4,45 tỉ USD và chiếm 16,1%. Được biết, nguồn vốn này cũng tập trung chủ yếu vào bất động sản công nghiệp cũng như một số dự án bất động sản. Đây cũng chính là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản ở trong nước từ đó giúp thúc đẩy tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn. 

Theo GS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), thị trường bất động sản chính là lĩnh vực  kinh tế rất lớn và cần rất nhiều vốn. Trong bối cảnh vốn trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt thì doanh nghiệp không dễ huy động vốn qua kênh này. Song song với đó, vốn tín dụng cũng đã bị kiểm soát một cách chặt chẽ hơn đã khiến cho tổng dư nợ tăng không nhiều trong cả năm 2022 khiến cho cả thị trường gặp nhiều khó khăn. 

Mặc dù vậy thì đây chính là dịp sàng lọc cần thiết để cho thị trường có thể hoạt động bền vững hơn, chắc chắn hơn và hạn chế được nguy cơ "bong bóng" bất động sản.