“Đốt nóng” thị trường bất động sản nhờ lực đẩy hạ tầng

Nơi nào sở hữu hạ tầng, nơi đó giá đất đai tăng mạnh

Trong vòng 10 năm gần đây, thị trường bất động sản khu vực phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng đã ghi nhận giá bất động sản tăng cao không ngừng. Theo ý kiến của các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến cho giá bất động sản tăng cao như nhu cầu về nhà ở của người dân tăng trong nguồn cung sản phẩm khan hiếm, tình trạng bùng nổ lạm phát, chỉnh trang đô thị, đầu cơ tích trữ bất động sản…,nhưng dễ nhận thấy là do quy hoạch hạ tầng và nơi nào có hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, phát triển nhanh chóng, có xu hướng mở rộng quy hoạch, thì giá bất động sản tại đó sẽ thường tăng rất mạnh.

Đơn cử, ở thành phố Hồ Chí Minh, trong khoảng 10 năm trước, khu vực quận Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận nội thành nên giá bất động sản đã tăng khá cao, trong khi khu vực Thủ Đức là vùng ven nên giá đất đai thấp hơn nhiều. Tuy nhiên, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng được chính thức khởi công và đưa vào khai thác năm 2015, tiếp đến là một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như cầu Sài Gòn, hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2…thì khoảng cách giá cả nhanh chóng được rút ngắn.

Đặc biệt, sau khi thành phố Thủ Đức được thành lập với việc sáp nhập 3 quận nội thành là quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, giá bất động sản tại nhiều khu vực trong thành phố mới này đã nhanh chóng tăng lên ngang bằng với các quận ở trung tâm. Chẳng hạn, giá bán đất đai ở mặt tiền của một số tuyến đường khu vực quận 2 cũ như đường Lương Định Của, Song Hành, Trần Não… trung bình đang dao động trong ngưỡng từ 300-400 triệu đồng/m2, tương đương với giá bất động sản tại các quận 1, 3 hay quận 10, trong khi khoảng 10 năm trước mức giá chỉ trong ngưỡng từ 60-80 triệu đồng/m2, còn các quận khu vực trung tâm cao gấp đôi.

Theo nhận định của ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, nguyên nhân cho việc giá đất ở TP.HCM có sự tăng giá không đồng đều giữa các khu vực có nguyên nhân xuất phát từ yếu tố quy hoạch hạ tầng. Theo đó, tại những khu vực đã có lịch sử phát triển từ hàng chục năm trước như quận Tân Bình, Tân Phú, quận 12 hay như khu vực Nam Sài Gòn…, đều chứng kiến đà tăng giá nhất định theo thời gian, nhưng mức tăng không nhiều do không có định hướng mở trong quy hoạch, phần lớn các tuyến đường, cầu cống đã hiện hữu đều không có khả năng mở rộng thêm, tình trạng tắc đường diễn ra thường xuyên. Trong khi đó, khu vực phía Đông của TP.HCM do đang trong quá trình được quy hoạch nên có hướng mở thông thoáng cùng lợi thế là vị trí địa lý nằm ở gần sông và cũng là cửa ngõ kết nối với các tỉnh, thành ở miền Đông Nam Bộ.

Cứ mỗi khi có thông tin về việc quy hoạch hạ tầng hoặc có dự án hạ tầng giao thông mới được triển khai, giá bất động sản nhiều khu vực ở TP.HCM lại có một nhịp tăng trưởng. Trong thời gian tới, việc nâng cấp, phát triển hạ tầng giao thông hay quy hoạch thành phố sáng tạo mới đều tập trung dồn về phía Đông nên mặt bằng giá bất động sản ở khu vực này sẽ tiếp tục tăng mạnh hơn so với các khu vực khác.

Theo báo cáo mới công bố của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, giá đất ở khu vực xung quanh các công trình cầu đường mới được triển khai hay dự án đô thị nơi có quy hoạch hạ tầng giao thông thường chứng kiến sự biến động rất mạnh, bởi lẽ khi Nhà nước công bố về việc quy hoạch đất đai, giá đất trong khu được quy hoạch và những vùng phụ cận đều sẽ tăng trung bình từ 8-10%, còn khi Nhà nước đổ vốn vào các công trình cơ sở hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác tiến hành thực hiện phát triển dự án đô thị thì mức tăng có thể lên đến 45-50%.

Mở rộng quỹ đất, đón đầu hạ tầng

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua chủ trương về việc đầu tư nhiều công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn cả nước, trong đó có thể kể đến tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM. Dự án này có quy mô chiều dài là hơn 76 km đi qua địa phận của 4 địa phương bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, và được chia nhỏ thành 8 dự án thành phần, thực hiện theo hình thức đầu tư công, tổng ngân sách đầu tư sơ bộ của dự án là 75.378 tỷ đồng. Theo kế hoạch đặt ra, công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án này sẽ bắt đầu từ năm 2022, hoàn thành cơ bản các hạng mục trong năm 2025 và chính thức đưa vào khai thác sử dụng từ năm 2026.

Theo phân tích, đánh giá của giới kinh doanh bất động sản, khi tuyến đường Vành đai 3 được chính thức khởi công, kết hợp với hàng loạt công trình hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ được đầu tư khác như đường Vành đai 2 TP.HCM, tuyến cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết, tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành… sẽ tạo ra một mạng lưới kết nối hạ tầng liên vùng, góp một phần sức mạnh quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế của các địa phương nơi mà các tuyến đường này đi qua nói chung, và đẩy mạnh thị trường bất động sản của những địa phương này nói riêng.

Theo nhận định của ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechCom Real, trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, cạn kiệt, thì điều tất yếu là giá bất động sản không ngừng tăng cao, việc triển khai mở rộng các tuyến đường kết nối liên vùng sẽ mang lại nhiều cơ hội lớn cho các đơn vị phát triển bất động sản có thể mở rộng quỹ đất.

“Hạ tầng đã bệ phóng cho quá trình hình thành nên những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, sản phẩm địa ốc cũng phong phú hơn và giá trị bất động sản cũng tăng cao dựa theo sự kết nối đồng bộ của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông kết nối”, ông Lộc nhận định và cho rằng, dù trong thời gian vừa qua, các khu vực đô thị vệ tinh của TP.HCM đã chứng kiến sự phát triển nhanh chóng, tuy nhiên nếu so với nhu cầu thực tế thì vẫn chưa đủ. Do đó, với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống đường cao tốc, sân bay, cầu, thì giá đất đai nằm dọc theo các tuyến hạ tầng này sẽ được“hưởng lợi kép” nhờ vào việc giao thông thuận tiện hơn, kinh tế giao thương trở nên phát triển hơn, kéo theo sự hình thành nhiều hơn của các dự án khu đô thị, các khu trung tâm thương mại hiện đại, những khu nghỉ dưỡng sang trọng… Điều này sẽ góp phần giải quyết được hiệu quả nhu cầu về việc làm cũng như nhà ở đang ngày một tăng cao của người dân…

Còn theo nhận định của ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, thị trường bất động sản tại TP.HCM trong năm nay cũng như một và năm tới sẽ còn chứng kiến nhiều sự biến động, đặc biệt là giá nhà đất được trực tiếp hưởng lợi theo sự phát triển của hạ tầng giao thông sẽ còn tăng cao.

Năm 2022 là năm bản lề, chứng kiến một loạt những dự án hạ tầng giao thông quan trọng được đẩy nhanh tiến độ khi Chính phủ đã quyết tâm đẩy mạnh hơn quá trình giải ngân đầu tư công”, ông Lâm nói. Theo đó, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ có thể kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng, nếu thực hiện giải ngân đầu tư công với số tiền lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ là đòn bẩy kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm ngàn tỷ đồng, đây sẽ là “cú hích” rất lớn giúp cho giá trị bất động sản tiếp tục có sự bứt phá.

Riêng đối với việc quy hoạch triển khai xây dựng sân bay, theo ông Lâm cho biết, hiện có đã có 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch cho đến năm 2030 với tổng số vốn đầu tư là 126.159 tỷ đồng, trong đó dự án trọng điểm là sân bay quốc tế Long Thành (ở Đồng Nai) đang được thúc đẩy nhanh tiến độ triển khai ngay từ năm 2022.

Kể từ khi thông tin về quy hoạch các sân bay được chính thức công bố, thì các nguồn lực cũng bắt đầu đổ về các địa phương có hạ tầng mới, giá đất theo đó cũng có đà đi lên. Sự mở rộng của vận tải hàng không đã góp vai trò vô cùng quan trọng giúp thị trường bất động sản nơi đặt dự án bùng nổ.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)