Dòng tiền khó khăn, bất động sản có tính đầu cơ cao thanh khoản giảm tốc

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản trong 6 tháng gần đây đã ghi nhận thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, đó là do việc thắt chặt chính sách tiền tệ. Bởi vậy, dòng tiền của các nhà đầu tư cũng có động thái thận trọng khi thị trường khó có thể nắm bắt giống như trước.

Các phân khúc hiện nay phục vụ nhu cầu thực như căn hộ chung cư đang có xu hướng tăng lên khi lực cầu vẫn cao. Tuy nhiên, các phân khúc địa ốc có tính đầu cơ cao như nhà liền kề, đất nền, biệt thự ven đô vẫn lao đao vì thanh khoản. Thậm chí, nhiều người đã phải chấp nhận giảm giá tiền tỷ để thoát hàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đa phần lực cầu từ nhu cầu thực, trong khi các nhu cầu đầu tư đã dè dặt thận trọng hơn vì giá cả. Cụ thể, so với giai đoạn trước, thanh khoản đã sụt giảm và trong quý này, biến động giá bất động sản cũng đã có dấu hiệu chậm lại.

Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu, đất nền vùng ven Hà Nội đang ghi nhận sự suy giảm về mức độ quan tâm như Quốc Oai, Hoài Đức giảm từ 17-39%, phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; phía Nam có Thanh Trì giảm 24% hay phía Bắc có Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%.

Ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề cũng đang chứng kiến tình trạng thanh khoản sụt giảm tương tự. Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng là biệt thự và nhà liền kề, lượng giao dịch trong quý III rất thấp. Thậm chí, còn không thấy giao dịch nào có giá bán cao. Tại quận Hà Đông, Hoàng Mai, các dự án nhà ở thấp tầng có giá khoảng 200 triệu đồng/m2, trong khi dự án tại huyện Mê Linh cũng bị đẩy giá lên tới 100 triệu đồng/ m2…

Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư sau thời gian gồng lãi nay đã đuối sức và buộc phải chấp nhận hạ giá để giảm bớt sức ép. Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội - anh Vũ Thanh Tùng, cho biết giá của nhiều khu đô thị biệt thự, liền kề đã tăng gấp 2-3 lần trong vài năm qua dù đã bỏ không nhiều năm và không có người ở. Thế nhưng, phân khúc đất nền, biệt thự, nhà liền kề gần đây thanh khoản sụt giảm. Đó là vì những phân khúc này chưa phục vụ được nhu cầu thực tế.

Anh Tùng chia sẻ rằng: “Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay chững lại nhưng đa phần là ở các phân khúc có tính đầu cơ cao, như đất nền tỉnh và liền kề, biệt thự ở những khu đô thị chưa có nhiều cư dân. Ngoài ra, biệt thự, liền kề không phục vụ được nhu cầu ở thực vì giá hàng chục tỷ đồng và rất ít người có thể mua để ở. Trong khi xét về đầu tư, hầu hết cũng là đi vay ngân hàng hoặc đầu tư chung, không phải nhà đầu tư nào cũng xuống tiền một lúc hết với giá trị lớn như vậy”.

Anh Tùng chia sẻ rằng các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao hiện có điểm khó khăn nhất là không có người mua mặc dù đã chấp nhận hạ giá đến tiền tỷ.

Anh Tùng nói: “Những phân khúc này vào năm 2021 tăng giá rất mạnh, thậm chí có phần ảo so với giá trị thật. Thị trường đến nay đã chuyển sang giai đoạn điều chỉnh, với những phân khúc có tính đầu cơ cao đang ngấm đòn và sẽ dần được đưa về giá trị thực”.

Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) - ông Phạm Đức Toản cho rằng tín dụng vào bất động sản bị siết và lãi suất tăng cao, trong khi đó là sản phẩm có giá trị lớn chủ yếu cần sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Bởi vậy, một khi dòng tiền bị thu hẹp lại, thanh khoản sẽ giảm ngay lập tức, giá cùng nguồn cung mới tung ra thị trường cũng giảm.

Ông Toản nói: “Đặc biệt, một hiện tượng éo le sẽ xảy đến với thị trường trong thời gian sắp tới là sản phẩm không có, hoặc giao dịch chững lại nhưng giá bán lại cao chót vót. Nhất là ở phân khúc đất nền sẽ là kênh khó khăn trong trung hạn, đặc biệt khi những đất nền có thiên hướng sinh thái du lịch ở những vùng nằm cách xa trung tâm”.

Ví dụ như việc khai thác bất động sản du lịch tại những nơi như Bình Thuận, Đồng Nai, Vũng Tàu sẽ gặp nhiều khó khăn. Ở những khu vực này, việc đầu tư cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và khả năng quản trị tốt. Tuy nhiên, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp trong thời gian ngắn tới đến hạn cũng sẽ tác động tới thị trường bất động sản.

Thế nhưng, theo ông Toản, giá bất động sản tại những vùng đô thị lớn và lõi trung tâm vẫn sẽ tăng giá. Bởi vậy, mua bất động sản tại vị trí trung tâm là một biện pháp để chống lạm phát của những người có tiền vì ở đó có tính thanh khoản cao, khai thác được và đặc biệt không giảm giá.

Mặt khác, giá của bất động sản ở xa trung tâm, ngoại tỉnh, vùng ngoại ô không được khai thác sẽ giảm dần. Các nhà đầu tư dùng đòn bẩy để mua loại bất động sản kiểu này, khi lãi suất tăng mạnh, bất động sản không được khai thác, không có tiền để trả lãi hay tiềm năng tăng giá bất động sản thấp hơn với mức lãi suất vay sẽ buộc phải giảm giá để cắt lỗ.

Ông Toản đưa ra dự báo: “Hiện tượng cắt lỗ giai đoạn này chưa nhiều, tuy nhiên có thể sẽ thể hiện rõ trong thời gian tới khi nhiều nhà đầu tư không thể chịu thêm được sức ép”.