Shark Phạm Thành Hưng dự báo, thị trường BĐS cuối năm vẫn nhiều ẩn số

Thị trường cuối năm chưa thực sự rõ nét

Mới đây, ông Phạm Thành Hưng, Phó Chủ tịch CenGoup đã chia sẻ đáng chú ý về một số vấn đề liên quan đến thị trường hiện nay. Theo đó, đây giai đoạn chuẩn bị vào mùa bất động sản, tuy nhiên, thời điểm này cũng đang đặt ra một số vấn đề băn khoăn cho các nhà đầu tư, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực, nhà đầu tư, các công ty phát triển dự án và cả những sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Shark Hưng cho rằng, trên thị trường bất động sản đang xuất hiện xu hướng của giai đoạn những tháng cuối năm là chưa thực sự rõ nét. Những yếu tố về vĩ mô, về tiền tệ, xu hướng thị trường bất động sản và cả nguồn cung tín dụng đều không thể đoán định được.

Một số nguyên nhân đã dẫn đến bối cảnh chung của thị trường này với nhiều ẩn số, đặc biệt là vấn đề tín dụng quá hạn hẹp. Vị này khẳng định, tại thời điểm room tín dụng bất ngờ thắt chặt cũng phần nào đó tạo nên khủng hoảng giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản hoàn thành trách mức vốn đầu tư từ 20% đến 30%, ký hợp đồng vay vốn rồi, tuy nhiên, hoạt động giải ngân đột ngột dừng lại, nên nhiều hoạt động giao dịch của khách hàng cũng phải tạm hoãn, dù họ đã đóng cọc với chủ đầu tư dự án. 

Shark Phạm Thành Hưng cho biết, chưa kể một vài nhà phát triển dự án cũng đang gặp khó khăn tương tự như các nhà thầu, nên hoạt động thi công hạ tầng cũng tạm dừng lại, đã khiến thị trường bất động sản nghẽn lại. Thế nên, thời gian vừa qua thị trường này rất trông chờ vào việc giải ngân tín dụng, đặc biệt với các dự án đang triển khai dở dang.

Từ hồi tháng 9 vừa qua, thông tin việc Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức tín dụng để một vài ngân hàng thương mại cổ phần có thể cho vay, thị trường bất động sản đã phần nào sôi động trở lại. Tuy nhiên, theo ông Hưng, dù room tín dụng phần nào được nới nhưng vẫn nằm trong chỉ tiêu 14%/năm, dù vậy vẫn giải tỏa phần nào cơn khát vốn trong ngắn hạn, nâng nguồn cung sản phẩm bất động sản ra thị trường, qua đó làm dịu lại sự mong đợi của giới đầu tư khi chưa có nhiều cơ hội đầu tư tốt nhất tại thời điểm này.

Cùng quan điểm nêu trên, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thông tin, nguồn cung trên thị trường bất động sản đang giảm khá rõ rệt. Theo số liệu ghi nhận tại năm 2018 có tầm 200.000 sản phẩm mới trên thị trường, tiếp đến năm 2019 chỉ còn hơn 100.000 sản phẩm mới, giảm gần một nửa. Tiếp đến, giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2021 con số này tiếp tục giảm chỉ còn khoảng 50.000-60.000 sản phẩm mới, tính trong 9 tháng đầu năm 2022 trên thị trường chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm mới được chào bán.

Ông Đính khẳng định, ngoài các vấn đề về nguồn vốn, các quy định pháp luật khá chống chéo và chưa hoàn thiện cũng phần nào đó tạo ra các rào cản, trong việc phê duyệt cho các dự án phát triển nhà ở tại nhiều địa phương, nên nguồn cung đưa ra thị trường ngày càng ít đi.

Dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản ngày một ít đi

Theo các chuyên gia, nguồn vốn tín dụng sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay nguồn cung khan hiếm cũng đã tạo ra những bất ngờ cho thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm nay.

Phân tích vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang có xu hướng tốt. Nhưng vấn đề sụt giảm nguồn cung cũng như lượng giao dịch không phải đến từ bản thân  của thị trường bất động sản mà do các áp lực từ bên ngoài.

Theo Chủ tịch Vars, một số các dự án đang chờ phê duyệt hay đang triển khai vẫn còn rất nhiều, sẵn sàng cung cấp cho thị trường một lượng nguồn cung khổng lồ, đủ các chủng loại sản phẩm. Các động thái của Chính phủ tại thời điểm này cho thấy có nhiều nỗ lực tích cực và mạnh mẽ trong việc điều chỉnh, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển hơn.

Cũng theo ông Đính, Quốc hội đang triển khai kỳ họp thứ 4, kỳ họp này sẽ bàn đến nhiều vấn đề về liên quan đến thị trường bất động sản, các luật pháp liên quan lĩnh vực đất đai, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, qua đó, tạo điều kiện để các quyền địa phương tiếp tục phê duyệt dự án mới.

Nói về dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông nhìn nhận, với hoạt động quản lý vĩ mô đang được căn chỉnh nhiều chính sách tài khóa tiền tệ, đặc biệt nhất là có lĩnh vực bất động sản khiến dòng tiền chảy vào thị trường này ít hơn nhiều. Nhưng chỉ cần có một số điều chỉnh tốt hơn thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hồi phục mạnh mẽ. Đặc biệt nhất, khi Nhà nước đang thúc đẩy quá trình giải ngân vốn đầu tư công, để phát triển hạ tầng các khu công nghiệp, nhằm thúc đẩy thị trường này phát triển tại một số khu vực mới.

“Hiện có khá nhiều khu vực chưa phát triển đúng tiềm năng, hạ tầng kết nối giao thông chưa thật sự đồng bộ, đơn cử như, khu vực đồng bằng sông Cửu Long, thế nên Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư hàng loạt các dự án mới tại nhiều khu vực ở đây. Khi hạ tầng phát triển sẽ kéo theo thu nhập và việc làm tăng lên, như vậy, nhu cầu đầu tư cũng tăng theo. Ngoài ra, một khi đã được khơi thông dòng vốn và các vấn đề pháp lý, thị trường sáng trở lại điều hoàn toàn dễ hiểu”, ông này nói.

Nhận định về thị trường bất động sản những tháng còn lại của năm 2022, ông Đính cho biết, sự thận trọng đang là xu hướng của thị trường hiện nay. Tuy nhiên, nhiều chủ dự án đang có một số chính sách kích cầu khá tốt. Những người có nhu cầu mua nhà ở thực, thì đây là thời điểm thích hợp để có thể mua vào.

Ông cho rằng, một khi bối cảnh lạm phát ngày một gia tăng trên thế giới đã gây áp lực đầu vào lớn, vì thế giá bất động sản rất khó giảm sâu như mong đợi của nhiều người. Việc giảm giá sẽ chỉ diễn ra cục bộ, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sớm đi vào chu kỳ mới.

Đánh giá về thị trường bất động sản những tháng cuối năm nay, Shark Phạm Thanh Hưng nhận định, thị trường tuy gặp khó khăn nhưng vẫn có những một số vài điểm sáng nhất định.

Ông Hưng khẳng định, hiện nay giới đầu tư đang có xu hướng chuyển sang phân khúc shophouse, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, hay phân khúc bất động sản du lịch và phân khúc văn phòng cho thuê. Ngoài ra, một xu hướng nữa mà đầu tư rất thú vị là phân khúc bất động sản hạ tầng công nghiệp, cầu cảng, bến bãi và sân bay cũng là lĩnh vực được chú ý nhiều nhất.

Lý giải nguyên nhân này, Shark Hưng cho biết, khi nguồn cung khan hiếm đã khiến cho nhiều dự án nhà ở đưa ra mức giá quá cao, đặc biệt là tại khu vực nội đô Hà Nội  và TP.HCM mức giá bán chung cư lên mức cao nhất nếu so với mức trung bình trên thị trường trong nhiều năm qua. Vì thế,  khách hàng không có nhiều lựa chọn, nên giới đầu tư đang chuyển hướng tới những phân khúc còn nhiều tiềm năng hơn.