Đòi lại tiền khi giao dịch mua bán đất qua trung gian vô hiệu

Hỏi:

“Tôi là bên B có mua mảnh đất diện tích là 85m2 của ông A, trên giấy chứng nhận quyền sử đất 90m2 là của tôi không có dùng cho mục đích chung. Trên hợp đồng mua bán tôi và bên A ký tên có công chứng với số tiền thỏa thuận ghi trên hợp đồng mua bán đất là 50 triệu. Nhưng trên giấy tờ nhận tiền là giấy viết tay giữa tôi và ông C với giá trị mua nhà là 550 triệu, bên C sẽ hoàn tất thủ tục khi đã nhận đủ 550 triệu của tôi (A và C mua bán qua tay không sang tên). 

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong bên A không chịu hợp tác ra phường ký giấy xác nhận đất và nhà ở và buộc tôi phải thỏa thuận giao gần 40m2 làm sân chung nếu không sẽ không ký giấy xác nhận. 

Tôi biết mình đã không tìm hiểu kỹ giờ tôi muốn hỏi: Tôi có thể lấy lại đc số tiền 550 triệu khi hợp đồng bị hủy không, vì tôi không mua bán với chính chủ và giấy tờ nhận tiền của tôi là viết tay” - Lê Thị Hằng.

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của chị Hằng, Luật sư Lê Văn Quyền - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội xin tư vấn như sau:

Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên B và A đã được giao kết thành hợp đồng có công chứng. Hợp đồng bắt đầu hiệu lực kể từ thời điểm công chứng (hoặc các bên có thỏa thuận khác. Theo đó, A phải thực hiện những công việc quy định tại nội dung hợp đồng, trong đó có nghĩa vụ cùng bên B thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp bên A trốn tránh, không thực hiện nghĩa vụ trên là hành vi vi phạm hợp đồng. Bên B có quyền yêu cầu bên A thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc làm đơn đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Về việc giao dịch B đã xác lập với C bằng giấy tờ mua bán đất viết tay, vì C không phải chủ sở hữu mảnh đất nhận chuyển nhượng nên giao dịch này không có hiệu lực pháp luật. 

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Căn cứ vào quy định này, do giao dịch vô hiệu từ thời điểm giao kết nên hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhân. Vì vậy, trường hợp chị Hằng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì chị có toàn quyền yêu cầu C trả lại số tiền đã nhận, đồng thời ký văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng với bên A.