Có được mua bán đất khi đã có thông báo thu hồi đất?

Hỏi:

Gia đình tôi có mua một mảnh đất ở ngoài thành, khi mua vì nhiều lý do nên chúng tôi không kịp tìm hiểu nguồn gốc cũng như hiện trạng đất. Đến khi làm xong thủ tục mua bán, tôi mới tá hỏa phát hiện thửa đất nằm trong diện sẽ bị thu hồi, đã có thông báo của chính quyền địa phương. Tôi muốn hỏi, đất trong diện thu hồi, đã có thông báo thì có được muuua bán, chuyển nhượng không?

Xin cảm ơn.

(Anh Ngô Minh Tuấn, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh thắc mắc, luật sư Vũ Thị Quyên – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Thời gian thông báo thu hồi đất

Theo Điều 67 Luật Đất đai 2013, thông báo thu hồi đất là văn bản được gửi tới người có đất bị thu hồi trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Tại Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các nội dung cần có trong Thông báo thu hồi đất gồm:

- Lý do thu hồi đất;

- Thông tin về diện tích, vị trí đất có thu hồi, trong trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì cần phải nêu rõ tiến độ thu hồi đất theo dự án đã được phê duyệt;

- Thông tin về kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: Thông tin chi tiết về thời gian tiến hành đo đạc, kiểm đếm về đất đai, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tin về dự kiến kế hoạch di chuyển, bố trí tái định cư nếu thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, tái định cư.

2. Đất đã có thông báo thu hồi, có được mua bán nữa không?

Theo quy định hiện nay, pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sửu dụng đất khi đã có thông báo thu hồi đất bới những căn cứ sau đây:

- Vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Đất không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Còn thời hạn sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp.

Trong khi đó, việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất và làm kết thúc thời hạn sử dụng đất của người có đất. Do vậy, trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất sẽ không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất như đã nêu trên.

- Vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất

Theo khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:

…

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

…

Theo đó, khi đã có thông báo thu hồi đất, người có đất phải thực hiện thu hồi đất theo thông báo mà không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Đất vào diện thu hồi, người sử dụng đất có những quyền gì?

Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:

- Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nếu: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất nếu:

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.