Doanh nghiệp địa ốc trở lại "đường đua"

Trở lại sau "cú sốc"

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), sau tháng 4 tạm dừng hoạt động phát hành trái phiếu do ảnh hưởng từ sự kiện hủy 9 lô trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, các doanh nghiệp bất động sản đã hoạt động trở lại trên kênh này để huy động hàng chục nghìn tỷ đồng trong tháng 5 và 6.

Tính riêng tháng 5, VBMA cho biết toàn thị trường ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng trị giá 300 tỷ đồng của Công ty CP Đầu Tư và Thương Mại TNG và 34 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị 23.805 tỷ đồng.

Trong số này, nhóm ngân hàng thương mại vẫn đứng đầu về giá trị phát hành với 14.629 tỷ đồng, tương đương 60,7% tổng giá trị phát hành. Xếp thứ 2 là nhóm doanh nghiệp bất động sản với 6.879 tỷ đồng, chiếm 28,5% tổng giá trị phát hành.

Trong đó, riêng Công ty CP Đầu Tư Địa Ốc Nova đã phát hành 5.774 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 10 năm.

Bên cạnh đó, một loạt doanh nghiệp địa ốc cũng đã trở lại kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn trong tháng 5 như Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh địa ốc Mỹ Phú (700 tỷ đồng); Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (300 tỷ đồng); Công ty CP Long Thành Riverside (105 tỷ đồng)...

Ngoài ra, tháng 5 cũng ghi nhận hai doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng huy động hàng nghìn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu gồm Công ty CP Đầu tư và phát triển du lịch Phú Quốc phát hành hơn 717 tỷ đồng; Công ty CP Sunbay Ninh Thuận phát hành 900 tỷ đồng.

Đến tháng 6, các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục hoạt động rầm rộ trên kênh huy động vốn này với việc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc phát hành 150 tỷ đồng trái phiếu; Công ty CP Đầu tư Nam Long phát hành 500 tỷ đồng; Tập đoàn Novaland phát hành thêm hơn 2.000 tỷ đồng…

Ước tính từ đầu năm đến cuối tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 152.385 tỷ đồng trái phiếu, trong đó, hơn 94% là phát hành riêng lẻ.

Cũng trong giai đoạn này, VBMA cho biết bất động sản là nhóm doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu cao thứ 2, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Thực tế, bất chấp các quy định mới mang tính thắt chặt hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đây vẫn là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Xu hướng tất yếu

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Fiin Group cho biết, sau sự cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh thì cơ quan điều hành có động thái siết lại rất chặt khiến các doanh nghiệp bất động sản không dám phát hành trong tháng 4. Nhưng bước sang hai tháng 5 và 6 gần đây doanh nghiệp đã rục rịch phát hành trở lại, vấn đề là lãi suất như thế nào để các nhà đầu tư tham gia. Tuy vậy đối với các nhà đầu tư quốc tế thì sợ nhất là rủi ro pháp lý đang là rào cản lớn cho việc phát hành thành công.

Nhìn lại kênh trái phiếu vẫn có mặt tích cực bởi đây vẫn là dòng vốn chiếm tỷ lệ lớn hỗ trợ cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh khi tín dụng ngân hàng không đáp ứng đủ. Tín dụng ngân hàng thoạt nhìn là có vai trò rất lớn nhưng quan sát ở tất cả các doanh nghiệp có quy mô lớn thì tỷ lệ vốn vay trái phiếu vẫn lớn hơn.

“Trái phiếu bất động sản vẫn tương đối quan trọng vì chiếm tới 40% tổng lượng phát hành trên thị trường. Với những sự thay đổi mới nhất của Nghị định 153, dự báo sẽ là thông tin tích cực và rõ ràng hơn để thị trường trái phiếu sôi động trở lại từ nay đến cuối năm”, ông Thuân nói.

Theo các chuyên gia, trái phiếu vẫn là dòng vốn chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu vốn triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt trong bối cảnh tín dụng ngân hàng đang bị kiểm soát chặt và Ngân hàng Nhà nước đã lên lộ trình cho việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng vào cuối năm nay.

Trước đó, Bộ Tài chính đã có báo cáo về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2021, trong đó chỉ ra 20 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với tổng giá trị lên tới 100.054 tỷ đồng, chiếm 49,8% tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp này.

Tài sản đảm bảo của trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành chủ yếu là bất động sản, các chương trình, dự án (chiếm 57,84% tổng khối lượng phát hành), bảo đảm bằng cổ phiếu (chiếm 23,95%), bảo đảm bằng cả bất động sản và cổ phiếu (chiếm 1,37%) và bảo đảm bằng các tài sản khác (chiếm 8,67%).

“Mặc dù tỷ lệ trái phiếu có tài sản đảm bảo cao nhưng thực tế chất lượng tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lại hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Trường hợp thị trường bất động sản khó khăn, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu”, báo cáo của Bộ Tài chính nêu.

Đáng chú ý, một số doanh nghiệp phát hành để góp vốn, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn hoặc phát hành để chuyển vốn “lòng vòng” nhằm lách quy định về giới hạn cho vay/đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của tổ chức tín dụng đối với 1 khách hàng/nhóm khách hàng.

Bộ Tài chính cũng cảnh báo về việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng nóng, không bền vững sẽ ảnh hưởng chung đến thị trường tài chính, ảnh hưởng đến nhu cầu huy động vốn hợp pháp của các doanh nghiệp để đầu tư phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh. Trong năm 2022, cơ quan quản lý khẳng định sẽ tăng cường quản lý, giám sát để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững.

Chia sẻ về thị trường này, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết không có chủ trương siết và hạn chế trái phiếu doanh nghiệp, bởi đây vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả của các doanh nghiệp, đóng góp vào sản xuất kinh doanh của nền kinh tế.

Tuy nhiên, lãnh đạo cơ quan quản lý nhấn mạnh việc huy động vốn phải đáp ứng đúng quy định pháp luật, minh bạch và không được lợi dụng để sử dụng số tiền sai mục đích, đưa tiền vào đầu cơ bất động sản hay kênh khác mà không đóng góp cho nền kinh tế.

Hiện tại, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước tương đương khoảng 15% GDP, trong khi mục tiêu chiến lược Thủ tướng ban hành là đến năm 2025 phải đạt 20% GDP và năm 2030 đạt 25% GDP. Do đó, Bộ Tài chính đánh giá mức 15% hiện vẫn nằm trong quy mô cho phép.

Ngoài ra, so với các nước trong khu vực thì quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất, do đó còn nhiều dư địa để thực hiện.