Trái phiếu bị đáo hạn, tín dụng siết chặt, tương lai các doanh nghiệp bất động sản sẽ ra sao?

Chứng khoán KB (KBSV) vừa công bố trong báo cáo chiến lược mới của mình rằng, giá trị trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đạt 123.400 tỷ đồng trong năm 2022. Trong đó tỷ trọng của nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5%, còn niêm yết chỉ chiếm 15,5%.

Theo chuyên gia phân tích, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn khi huy động vốn trong thời gian sắp tới. Bởi tình trạng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này cùng với sự giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất ngày một chặt chẽ. Ngoài ra, việc cần số tiền lớn để đáo hạn có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp nói riêng và ngành bất động sản nói chung.

Cũng theo KBSV, ở nhóm bất động sản niêm yết, các doanh nghiệp có quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Cụ thể, doanh số ký bán mới tăng mạnh ở 1 số doanh nghiệp như sau: VHM 16.500 tỷ đồng, NVL 28.000 tỷ đồng (+62% YoY), NLG 7.880 tỷ đồng và DXG 400 tỷ đồng,....

Tín dụng và trái phiếu là 2 kênh huy động vốn truyền thống trong nước, tuy nhiên các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng đã và đang tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn của mình bằng cách tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế (Biểu đồ 34). 

Các chuyên gia phân tích cho biết: ''Nhóm bất động sản niêm yết mặc dù cũng chịu những áp lực chung của ngành nhưng được đánh giá với quy mô lớn, vì vậy hoàn toàn có khả năng trả nợ khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ để đánh giá được một cách khách quan và chi tiết sẽ cần thêm thời gian quan sát”. 

KBSV cho rằng, trong 6 tháng cuối năm bất động sản niêm yết sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế bởi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến dòng vốn tín dụng. Trong khi đó, nền kinh tế mở cửa trở lại, dòng tiền đầu cơ cũng trở thành một phần để bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh. Đặc biệt trong 2 năm xảy ra đại dịch gần đây, giá bất động sản tại nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh.

Nhóm phân tích cũng đã đưa ra một kịch bản tiêu cực, thị trường bất động sản trong thời gian tới có diễn biến ảm đạm, việc đẩy mạnh hàng bán gặp khó khăn hay không thu xếp được nguồn vốn đảo nợ dẫn đến gián đoạn vòng quay tiền. Tất cả những điều trên đều có thể gây ra một hệ luỵ lớn, ảnh hưởng đến hoạt động của ngành ngân hàng.

Dù vậy, xét về tổng thể, KBSV cho rằng, đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các vấn đề sẽ tập trung cục bộ vào sức khoẻ tài chính yếu kém, khó có thể tạo nên sự đổ vỡ với tính chất lan tỏa mạnh.

''Gần 8% GDP hàng năm là do sự đóng góp của ngành bất động sản. Đồng thời đây cũng là lĩnh vực có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. Do đó, sự vào cuộc thanh tra, giám sát các hoạt động của các cơ quan chức năng là vô cùng cần thiết nhằm mục đích ổn định giúp thị trường luôn có những chính sách điều tiết phù hợp để có thể phát triển một cách bền vững trong thời gian dài'', các nhà phân tích đưa ra nhận định.

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trên 6.800 tỷ đồng trái phiếu. Sự cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong thời gian qua đã khiến các cơ quan quản lý có động thái mạnh mẽ hơn trong việc siết chặt các hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ. Điều này khiến các các doanh nghiệp bất động sản vắng bóng trên thị trường trong tháng 4. Tuy vậy, các doanh nghiệp đã rục rịch phát hành trái phiếu trở lại vào tháng 5 và có phần tăng tốc hơn trong tháng 6 vừa qua.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam tổng hợp, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tính từ đầu năm đến cuối tháng 6 năm nay giảm tới 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Suốt hai tháng qua, nhóm ngân hàng dường như đã "độc chiếm" kênh huy động vốn này.

Mặc dù, các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu dục dịch quay trở lại vào tháng 5, nhưng ngân hàng với hơn 14.600 tỷ đồng vẫn đang dẫn đầu bảng, chiếm gần 61% tổng giá trị phát hành. Tiếp đến là nhóm bất động khi phát hành trên 6.800 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 28% tổng giá trị phát hành và đứng ở vị trí thứ 2.

Từ đầu năm đến ngày 24/6, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng đạt 8.996 tỷ đồng, chiếm khoảng 6% tổng giá trị phát hành. Nhưng cũng đã giảm 6,14% so với trước đó. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ là 143.389 tỷ đồng, chiếm 94% tổng giá trị phát hành và giảm gần 30%.

Đại diện Vụ Phát triển thị trường, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, một nền tảng giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang được chuẩn bị với mục đích phát triển thị trường thứ cấp một cách minh bạch rõ ràng, an toàn đồng thời tăng cường khả năng quản lý, giám sát và giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp nhất.

Trước đó, Chính phủ cũng đã nhận được báo cáo yêu cầu của Bộ Tài chính liên quan đến vấn đề thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, có 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ trái phiếu doanh nghiệp với số tiền lên đến 100.000 tỷ đồng. Đây là con số lớn nhất trong năm 2021 với lãi vay trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này ở mức từ 8%/năm đến 12,9%/năm.

Ngoài ra, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nên chọn lựa kênh huy động vốn vay trái phiếu doanh nghiệp. Nguyên nhân là do có thể huy động vốn lớn để làm dự án mà lãi vay tính ra vẫn rẻ hơn lãi vay trung và dài hạn tại các ngân hàng thương mại.