Làn sóng cắt lỗ sẽ không nổi lên trên thị trường bất động sản

Thị trường không xuất hiện làn sóng cắt lỗ

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, trải qua 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản toàn quốc xảy ra nhiều biến động mạnh với các yếu tố như giá vật liệu xây dựng tăng nhanh, nguồn vốn từ tín dụng bị ngân hàng siết chặt, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát sát sao.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội cho biết, trong giai đoạn cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, giá bất động sản liên tục tăng cao không chỉ xảy ra tại Việt Nam mà còn diễn ra tại nhiều quốc gia trên thế giới. Nguyên nhân lớn nhất là do biến động về kinh tế và chính trị đã tác động trực tiếp lên bất động sản, thị trường này đã trở thành kênh đầu tư và lưu trữ tài sản an toàn nhất.

Đối với thị trường bất động sản trong nước, các chính sách hạn chế tụ tập, cách lý xã hội để kiểm soát dịch bệnh đã khiến các dự án địa ốc rơi vào tình thế ngưng mọi hoạt động triển khai. Chính điều này đã làm thị trường mất đi nguồn cung lớn, suy giảm cho tới nay, dẫn tới việc giá bán của dự án tiếp tục leo thang.

Tuy nhiên đến đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách kiểm soát chặt hơn về tín dụng đối với những lĩnh vực rủi ro cao, bao gồm bất động sản. Điều này đã khiến dòng tiền rót vào thị trường bị bóp chặt, nhưng phần nào giúp giá cả hạ nhiệt tại nhiều khu vực.

Bên cạnh đó, nhờ việc dỡ bỏ chính sách giãn cách xã hội, các dự án bất động sản tiếp tục được triển khai trở lại, bổ sung sản phẩm mới vào nguồn cung cho thị trường. Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam tuy đang gặp nhiều biến động nhưng cũng khó có thể tăng giá mạnh như giai đoạn trước đây.

Những đợt sốt giá vừa qua, có không ít nhà đầu tư “vô tình đu đỉnh thành cư dân”, nhiều ý kiến cho rằng sắp tới sẽ có làn sóng bán giảm giá, cắt lỗ của các đối tượng lỡ sử dụng đòn bẩy tài chính để ôm đất. Bà Vân cho rằng: “Việc bán cắt lỗ xảy ra là điều tất yếu, vì rất nhiều nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ về thị trường khu vực trước khi đầu tư. Điều này gây ra nhiều vấn đề như dự án vướng quy hoạch, vướng các yếu tố về môi trường như gần khu mộ hay đường dây điện, có lối tiếp cận hạn chế,... Những nguyên nhân này đã khiến tính thương mại của bất động sản không cao làm việc chuyển nhượng khó khăn hơn”.

Đối với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản thì việc bán cắt lỗ sẽ xảy ra vì họ phải chịu áp lực trả lãi ngân hàng. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam hay chỉ riêng thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid - 19. Do đó, sẽ không có làn sóng giảm giá bất động sản hàng loạt, hay tình trạng cắt lỗ xảy ra trên diện rộng.

Hoạt động của các nhà đầu tư trong giai đoạn này

Thực tế, đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều sự bất ổn đến từ nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần đánh giá thường xuyên giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang sở hữu nhằm xác định được hướng đi, đưa ra quyết định giữ hay bán cho phù hợp.

Còn với những nhà đầu tư đang có ý định bán bất động sản trong giai đoạn này thì cần cân nhắc về mục đích sử dụng của khoản tiền thu về sau khi đã bán được. Nếu khoản tiền này được dịch chuyển vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh lạm phát, bất ổn chính trị thì sẽ rất tối ưu và hợp lý.

Đối với nhóm nhà đầu tư chưa tham gia vào thị trường, trước khi quyết định mua một sản phẩm bất kỳ đều phải xem xét về giá bán, nhất là pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, trước những diễn biến phức tạp như hiện nay thì các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng ôm hàng trả lãi.

Riêng với nhóm chủ đầu tư, các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tăng cường tiếp cận thêm các kênh thay thế như M&A, quỹ đầu tư, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Các hoạt động tìm kiếm thêm nguồn vốn sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi khi phát triển dự án mới, góp phần ổn định thị trường và giảm những rủi ro hệ thống.

Từ động thái siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản của ngân hàng có thể làm giảm nhóm người có mục đích đầu cơ, lướt sóng hay không sử dụng thực. Từ đó, người mua nhà với nhu cầu thực có thêm nhiều cơ hội tiếp cận việc mua nhà hơn. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng đang phải giải quyết việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên liệu xây dựng liên tục tăng cao. Điều này là một bất lợi và gây khó khăn cho các doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng tới giá bán cuối cùng của sản phẩm bất động sản. 

“Các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống. Phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội” - Chuyên gia Savills Hà Nội nhận định.