Doanh nghiệp BĐS than “ma trận” pháp lý bủa vây: Chuyên gia hiến kế

“Ma trận” pháp lý

Vấn đề thủ tục pháp lý tại Việt Nam những năm qua đã có sự cải thiện đáng kể theo hướng tích cực. Theo đó, các cơ quan chức năng làm mọi việc để các doanh nghiệp tốn ít chi phí thời gian đi lại mà công việc vẫn hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn tồn tại ở đó nhiều quy định, thủ tục khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp nản lòng. Điều này cũng đang xuất hiện ở lĩnh vực bất động sản.

Ông Trần Nhật Quang, Giám đốc đầu tư của Kim Oanh Group cho biết, tiến độ tiếp nhận và giải quyết các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản, các doanh nghiệp đang cho là một trở ngại lớn. Vị này dẫn chứng, có dự án, việc tính toán tiền sử dụng đất cũng mất đến vài năm. Bởi, cơ quan hữu quan đang cảm thấy phân vân. Nếu tính giá thấp thì sẽ gây thất thoát ngân sách nhà nước. Nếu tính giá quá cao, doanh nghiệp sẽ phản ứng.

Ông Quang nói rằng, sở dĩ việc chậm trễ trong tính giá sử dụng đất dẫn đến khi các doanh nghiệp tính giá bán gặp khó khăn. Bởi, việc tính giá bán rất khó khi chưa tính được tiền sử dụng đất. Nếu tính giá bán cao quá thì sẽ không bán được hàng, nếu tính giá thấp quá thì sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận.  Đây cũng được xem là một trong những rào cản đối với các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam đầu tư.

Cùng quan điểm, ông Trần Quốc Minh, Giám đốc Công ty bất động sản Minh Thành Land nói rằng, hiện nay, các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản rá rườm rà, phức tạp. Ông Minh dẫn chứng, có 12 luật tác động trực tiếp vào bất động sản và 60 luật có liên quan đến lĩnh vực này.

“Theo tôi tính thì một dự án phải có 36 con dấu mới hoàn thành. Nhưng có lẽ nếu tính cả các vấn đề liên quan, quy định liên quan thì còn phải nhiều hơn nữa. Nhiều người nói rằng, để thực hiện một dự án bất động sản, các doanh nghiệp phải vượt qua “ma trận” pháp lý”, ông Minh nói.

Vị này nói thêm, hiện nay khó khăn nhất đối với doanh nghiệp có lẽ là công tác giải phóng mặt bằng. Trách nhiệm giải phóng mặt bằng là của cơ quan Nhà nước chứ doanh nghiệp không có chức năng phải đi giải phóng. Tuy nhiên, nếu cứ đợi cơ quan chức năng đi giải phóng mặt bằng thì rất lâu, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của dự án. Thậm chí, có nhiều dự án giải phóng mặt bằng đến mấy năm cũng không không. Ví dụ như năm 2022, giá vật liệu xây dựng chỉ ở mức 2 nhưng nếu công tác giải phóng mặt bằng chậm, đến năm 2023, giá vật liệu tăng lên 3 thì doanh nghiệp sẽ chịu thiệt.

“Nói chung là để triển khai được một dự án, doanh nghiệp phải đi rất nhiều nơi, gõ rất nhiều cửa mới xin đủ con dấu, làm đủ thủ tục. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp. Bởi cơ hội làm ăn, kinh doanh không phải lúc nào cũng đến. Bên cạnh đó, tại một vài địa phương còn có tình trạng các cơ quan chức năng chưa thực sự sát sao hoặc có thể do quá tải việc mà chậm xử lý các công việc cho doanh nghiệp. Điều này gây ra sự bức xúc cho các nhà đầu tư kể cả trong nước và nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, cũng phải nói thêm là so với nhiều năm trước, thủ tục hành chính của chúng ta đã có sự chuyển biến rất rõ rệt. Nhiều thủ tục, hoạt động có thể được thực hiện trên hệ thống, không cần trực tiếp đến cơ quan nhà nước. Việc này tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền bạc cho doanh nghiệp”, CEO Minh Thành Land nói.

Luật phải theo được thực tiễn

Cách đây không lâu, phát biểu tại hội thảo “Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản”, ông Trần Du Lịch, Phó Chủ tịch VIAC phải thốt lên rằng, hàng trăm dự án nhà ở bị “đứng hình” vì thủ tục hành chính. Ông Trần Du Lịch cho biết, việc ách tắc thủ tục đã khiến hàng trăm dự án bất động sản gặp khó khăn, bị ảnh hưởng, nghiêm trọng hơn là vốn của doanh nghiệp đưa vào dự án nằm im một chỗ.

Điều này đã gây khó khăn cho hoạt động của các doanh nghiệp trong nước và khiến một số doanh nghiệp ngoại “chùn chân” khi đầu tư vào Việt Nam. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến chính doanh nghiệp trong cuộc mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh, môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Hà Huy An (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, việc các doanh nghiệp bất động sản than thủ tục pháp lý quá rườm rà, phức tạp không chỉ bây giờ mới xảy ra. Bởi hiện nay, một dự án bất động sản đang bị tác động bới những bộ luật như: Đất đai, Xây dựng, Quy hoạch, Nhà ở, Đầu tư và Kinh doanh bất động sản…

“Hiện nay có khoảng 12 luật liên quan và điều phối thị trường bất động sản. Tôi cho rằng, nếu các luật không thống nhất thì các doanh nghiệp sẽ phải chìm trong sự khó khăn, vướng mắc. Chính vì thế, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết trong thời điểm này và cả về sau nữa”, Luật sư Huy An nói.

Luật sư Huy An cho rằng, để giải quyết thực trạng này cần phải điều chỉnh nhiều bộ luật cùng một lúc như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai… Bởi khi chỉnh sửa một bộ luật thì dễ dẫn đến vướng hoặc mâu thuẫn với bộ luật khác. Luật phải bám sát được với thực tiễn thì mới dễ áp dụng và khi áp dụng được mới có hiệu quả. Hiện nay có thể thấy ngay được là Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản liên quan chặt chẽ với Luật Xây dựng. Nếu sửa Luật Nhà ở thì chắc chắn sẽ phải sửa đổi một số điều trong Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản. Và khi sửa đổi, cần thiết phải nhìn được yêu cầu của sự phát triển của kinh tế, xã hội đến năm 2030 hoặc xa hơn. Đây là trách nhiệm cũng như là trọng trách rất nặng của các nhà làm luật. “Tất nhiên việc sửa đổi cần phải cân đối, hài hòa được lợi ích, quyền, trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”, Luật sư Huy An chia sẻ.