Những tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn chưa thể thoát khỏi sự khủng hoảng. Những khó khăn trên thị trường địa ốc thể hiện rất rõ khi nhiều doanh nghiệp hoạt động trong ngành này đều báo lỗ nặng trong quý 1/2023. 
Cụ thể, báo cáo kết quả kinh doanh 3 tháng đầu năm 2023 cho biết có tới 70% doanh nghiệp bất động sản bị âm dòng tiền kinh doanh trong quý vừa qua. Trong đó, những doanh nghiệp bị âm nặng nhất phải kể đến là: VinGroup âm 9.992 tỷ đồng, Vinhomes âm 5.398 tỷ đồng, Novaland âm 1.412 tỷ đồng, Khang Điền âm 1.017 tỷ đồng; Nam Long âm 752 tỷ đồng; An Gia âm 532 tỷ đồng, Đất Xanh âm 204 tỷ đồng,…
Trong khi đó chỉ có 14 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương nhưng con số dương lại không đáng kể. Điển hình là IDJ Việt Nam (1 tỷ đồng), Danh Khôi (1,2 tỷ đồng), Hoàng Quân (9 tỷ đồng), BVLand (24 tỷ đồng),...

 

 

Mới đây, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của Tổng cục Thống kê cũng cho thấy tình hình kinh doanh khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc. Theo đó, trong 4 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp rút khỏi thị trường lên đến 77.000 công ty, tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực bất động sản, trong quý I vừa qua, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 63,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.
Dòng tiền kinh doanh thể hiện khả năng tạo ra doanh thu từ hoạt động kinh doanh (bán hàng) của các doanh nghiệp. Khi dòng tiền này âm, có nghĩa là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi vốn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về.
Trên thực tế, tình trạng kinh doanh khó khăn hiện nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã được dự báo từ trước. Tình trạng này xuất phát từ việc các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng đã khiến chi phí của doanh nghiệp tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.

 

 

Tại Đại hội cổ đông vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản đều lý giải kết quả kinh doanh với những con số tiêu cực trên do thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm ngoái. “Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao đang gây áp lực cho người mua nhà và nhà đầu tư. Điều này làm cho nhu cầu giao dịch bất động sản giảm mạnh kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm nhiều so với cùng kỳ”, doanh nghiệp giải trình.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, con số tiêu cực về tình hình kinh doanh bất động sản đã được giới chuyên gia bất động sản dự báo từ trước. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thanh lọc sau một khoảng thời gian phát triển quá nóng. Theo đó, những doanh nghiệp kinh doanh trong ngành không có năng lực, chạy theo xu thế phải đứng trước nguy cơ phá sản, đóng cửa. Điều này là hoàn toàn hợp lý trong nền kinh tế thị trường để giữ lại những doanh nghiệp tốt để phát triển. 
 

Khi dòng tiền kinh doanh bị âm, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải xoay sở để bù đắp lại sự thiếu hụt dòng tiền. Thông thường, họ sẽ thanh lý tài sản, bắn cắt lỗ sản phẩm, tăng mức chiết khấu, đầu tư. Tuy nhiên, vay nợ vẫn là cách được nhiều doanh nghiệp sử dụng nhiều nhất.
Tuy nhiên, trên thực tế, để bù đắp lại dòng tiền âm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải liên tục gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới để có dòng vốn triển khai dự án trong khi doanh thu liên tục bị sụt giảm. Điều này, về lâu về dài sẽ đẩy các doanh nghiệp địa ốc trước nguy cơ phá sản.
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết năm 2022, tỷ lệ dư nợ bất động sản chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn hệ thống, tương đương hơn 800.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới quan sát, dư nợ của ngân hàng liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản còn cao hơn thế.

 

 

Giới chuyên gia phân tích của Công ty dịch vụ tài chính S&P Global Ratings đưa ra nhận định, ngành bất động sản Việt Nam sẽ chứng kiến thêm nhiều vụ gia hạn nợ, tái cấu trúc, thậm chí là phá sản trong thời gian tới. Không chỉ có lĩnh vực xây dựng, mà cả các công ty ở những ngành khác cũng đang đứng trước rủi ro tương tự.
Đặc biệt, năm 2023-2024 được xem là đỉnh đáo hạn trái phiếu với khối lượng đáo hạn lên tới gần 700.000 tỷ đồng. Riêng nhóm ngành bất động sản, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2023, 2024 lần lượt là 119.000 tỉ đồng và 112.000 tỷ đồng. Áp lực này đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chật vật xoay xở dòng tiền để duy trì hoạt động kinh doanh của mình. 
Đứng ở một khía cạnh tích cực hơn, một giám đốc doanh nghiệp đầu tư bất động sản lớn ở quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh nhận định, việc các doanh nghiệp bất động sản đi vay nợ từ nhiều nguồn để bù đắp lại dòng tiền âm về lâu về dài sẽ trở thành mối rủi ro lớn về tài chính. Tuy nhiên, mức độ vay nợ hiện nay của các doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thể gọi là đang đứng trước bờ vực phá sản.

 

 

Vị giám đốc này phân tích, D/E là chỉ số phản ánh mức độ phụ thuộc vào các khoản vay nợ của một doanh nghiệp. Khi hệ số D/E lớn hơn 1, có nghĩa là các doanh nghiệp đang có khoản nợ nhiều hơn vốn chủ sở hữu, tổ chức cần nhìn nhận rủi ro đang gặp phải và cần có kế hoạch thay đổi để đưa chỉ số này về dưới 1.
Đa số các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều có chỉ số D/E ở mức ổn, không rơi vào mức báo động cho một cuộc khủng hoảng “vỡ nợ” có thể xảy ra. Bên cạnh đó, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm, cũng như các quý trong năm. Vì vậy, cũng có những quý, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bị âm dù tình hình tiêu thị sản phẩm ở các dự án tương đối tốt.
“Trong kinh doanh, dòng vốn dư thì mới sợ, chứ không sợ âm. Tăng vốn mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đang lo ngại. Cho nên, các doanh nghiệp cần biết sử dụng tiền để tái đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt”, vị giám đốc này nhấn mạnh.
 

Giới chuyên gia cho rằng, để tránh rơi vào tình cảnh phá sản, các doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động thay đổi, nỗ lực tự cứu lấy mình trong khi chờ đợi các chính sách “giải cứu” từ phía Chính phủ.
Chuyên gia kinh tế - tài chính Đào Xuân Sơn cho biết, để thích ứng trong bối cảnh tình hình tài chính đang gặp nhiều khó khăn, các doanh nghiệp cần phải tái cấu trúc lại tài sản và chiến lược kinh doanh của mình. Trong đó, họ cần rà soát lại vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản đang là tài sản bảo đảm, đánh giá lại sức khỏe doanh nghiệp để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư và huy động vốn.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần thay đổi tư duy dùng vốn của mình như: cần chủ động rà soát các kế hoạch đầu tư, cân nhắc kỹ quy mô của dự án, lĩnh vực đầu tư, chi phí và tiến độ dùng vốn vay ngân hàng; đồng thời, doanh nghiệp cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, ưu tiên các dòng vốn huy động trực tiếp và vốn chi phí thấp.

 

 

Đưa ra giải pháp lâu dài cho các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, giải pháp “thắt lưng buộc bụng”, giảm nguồn vốn đầu tư, gia hạn hoặc thay đổi gói vay mới,... chỉ là những giải pháp tức thời để các doanh nghiệp bất động sản đối phó trong bối cảnh khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, đây chỉ là những giải pháp cần nhưng chưa đủ.
Giải pháp đủ ở đây là các doanh nghiệp phải đánh giá lại năng lực kinh doanh của mình, lựa chọn phân khúc bất động sản nào mình có ưu thế, phù hợp với xu thế thị trường để tập trung phát triển . Hai là doanh nghiệp bất động sản cần có chiến lược cho dòng vốn dài và ngắn hạn, cố gắng tìm kiếm nhiều nguồn huy động vốn khác nhau. Ba là phải nghiên cứu thị trường để lựa chọn sản phẩm tốt và phù hợp với năng lực của doanh nghiệp để có được những sản phẩm và tiến độ đầu tư tốt. 
Cuối cùng là phải hợp tác theo chuỗi cung ứng, tức là phải kết nối với các đơn vị trong chuỗi cung ứng để tạo ra những sản phẩm bất động sản có giá trị, phù hợp với xu thế của thị trường.

 

 

“Nếu làm theo những cách này, cách công ty bất động sản sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn và sẽ trở thành những công ty kinh doanh tốt”, ông Hiển nhấn mạnh.
Nhận định về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, TS Cấn Văn Lực -  Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cho rằng, Chính phủ, Thủ tướng, cùng các bộ, ban, ngành đang vào cuộc rất quyết liệt để hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và hiệu quả. Những chính sách này chắc chắn sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn và phát triển trở lại.
Điều quan trọng bây giờ là các doanh nghiệp bất động sản phải tính toán thận trọng hơn bài toán kinh doanh sao cho phù hợp với năng lực tài, năng lực quản lý, rủi ro, năng lực quản trị của mình. Đồng thời, các doanh nghiệp cần phải chủ động để giải quyết những vấn đề trong khả năng của mình. Ví dụ như cơ cấu lại sản phẩm, sẵn sàng bán đi tài sản của mình với mức độ chiết khấu nhất định để tháo gỡ khó khăn.