Đổ xô đón sóng quy hoạch, chuyên gia cảnh báo cẩn trọng “bong bóng xì hơi”

Chưa đầy 2 tuần kể từ sau đề xuất thực hiện chuyển đổi chức năng khu chế xuất Tân Thuận (tọa lạc tại quận 7,TP.HCM), sức nóng của thị trường nhà đất ở nơi đây đã tăng cao vọt. Theo báo cáo dữ liệu của một chuyên trang bất động sản, giá rao bán đất tại các tuyến đường chính ở khu vực này đã tăng cao hơn 6% so với thời điểm trước khi xuất hiện đề xuất, dao động nằm ở trong ngưỡng 63-72 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản vẫn “nhảy múa” 

Khu chế xuất Tân Thuận dự kiến sẽ hết hạn sử dụng khai thác vào tháng 9/2041. Trong thời gian vừa qua, TP.HCM đang tích cực thảo luận về những phương án thực hiện di dời các nhà xưởng, nhà máy và chuyển đổi chức năng của khu vực có quy mô tổng diện tích xấp xỉ là 300 ha nằm gần khu vực trung tâm của quận 7.

Các cuộc thăm dò gần đây cũng cho thấy, chỉ trong khoảng thời gian nửa đầu tháng 7/2022, số lượt tìm kiếm thông tin nhà đất ở quanh khu vực Tân Thuận đã ghi nhận sự tăng vọt, tăng gấp gần 200% so với giai đoạn cuối tháng 6/2022. Sự quan tâm tăng mạnh nhất là ở tại các tuyến đường chính như đường Huỳnh Tấn Phát, đường Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Thị Thập…

Anh Hoàng Văn Tiến, một môi giới bất động sản làm việc ở khu vực phía Nam TP.HCM, cho biết rằng quận 7 nằm ở gần khu trung tâm, có nhiều tiện ích hiện đại, thế nên nhận được rất nhiều sự quan tâm, chú ý của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại khu vực này đất chật người đông, nguồn cung tương đối khan hiếm, gần đây số lượng người rao bán nhà đất nhiều cao hơn nhưng giá giao dịch cũng đang tăng vọt.

“Các giao dịch bất động sản ở khu vực Tân Thuận hiện nay được hoàn tất rất nhanh. Kể từ thời điểm đầu tháng 7 cho đến nay, giá đất ở khu vực này đã tăng mạnh từ ngưỡng khoảng 60 triệu đồng/m2 tăng lên ở ngưỡng 64-70 triệu đồng/m2, còn phân khúc nhà phố giá đang ở mức là trên 74 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ chung cư ở mức là trên dưới 26 triệu đồng/m2”, anh Tiến chia sẻ.

Tương tự, tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM mới đây đã được Quốc hội chính thức phê duyệt thông qua trong thời gian ngắn, thế nhưng hàng loạt dự án bất động sản nằm ở khu vực xung quanh đã bắt đầu sôi động hẳn lên, nhiều nhà đầu tư đang tích cực đổ tiền vào các dự án mới, dốc hết sức để “đón đầu” quy hoạch.

Nằm dọc trên trục đường Vành đai 3 TP.HCM hiện đang có khá nhiều các dự án bất động sản, trong đó có cả những thương hiệu lớn, uy tín như Vinhomes, Novaland, CityLand… Đặc điểm chung của các dự án tọa lạc trong khu vực này là nhận được sự quan tâm tăng vọt của đông đảo khách hàng sau khi xuất hiện thông tin Vành đai 3 đã được “chốt” đầu tư.

Không chỉ ở khu vực TP.HCM, làn sóng “ăn theo” quy hoạch cũng đang xảy ra ở cả thành phố Hà Nội. Khảo sát thực tế cho thấy, trong thời gian hơn 1 năm vừa qua, giá đất tại những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 đi qua như huyện Thường Tín, huyện Mê Linh, Đan Phượng, Sóc Sơn, huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên),.. đã ghi nhận tăng cao trung bình từ 20 – 50%.

Anh Trần Minh Hoàng, một môi giới nhà đất hoạt động ở khu vực Sóc Sơn, chia sẻ sau khi chính thức có thông tin về dự án tuyến đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch ở huyện Sóc Sơn sắp được tiến hành triển khai, trung bình mỗi ngày anh Hoàng đưa từ khoảng 10 - 15 lượt khách đi xem đất. Mức giá của các lô đất đẹp ghi nhận tình trạng tăng theo tuần, thậm chí là tăng từng ngày.

Anh Hoàng chia sẻ: “Thời điểm cuối tháng 3/2022, một khách hàng của tôi mua được thành công một lô đất diện tích rộng 2.500m2 nằm ở thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn, trị giá là 7,2 tỷ đồng. Cho đến nay, bất chấp những thông tin thiếu tích cực về việc thanh khoản thấp, rồi khó thoát hàng, phải bán cắt lỗ, nhưng lô đất này hiện nay vẫn có giá bán là 8,3 tỷ đồng, thế nhưng chủ đất chưa muốn bán”.

Nhà đầu tư đối mặt với rủi ro “ôm vốn”

Có thể nhận định, cứ mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, bất động sản ở khu vực đó sẽ ghi nhận có sự biến động mạnh. Không chỉ tính riêng ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng…, hiện tượng ăn theo quy hoạch cũng đã xảy ra ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước, gây ra tình trạng hỗn loạn trên thị trường, tiền chủ yếu chảy vào túi của giới đầu cơ.

Điển hình, vào thời điểm đầu quý II/2022, một sự kiện đã tiêu tốn rất nhiều giấy mực là khi có thông tin về việc tiến hành khảo sát thực địa để xây cầu nối từ tỉnh Bình Phước đến với tỉnh Đồng Nai được tung ra, khiến cho giá nhà đất tăng cao lên gấp 2 - 3 lần chỉ sau vài ngày. Đất mặt tiền ở đường chính giá giao dịch đã chạm mốc từ 1,2-2 tỷ đồng/suất (rộng ngang là 5m, chiều sâu đi vào là 20-25m).

Sau khoảng thời gian gần 3 tháng giá đất đã "nóng" lên từng ngày, các nhà đầu tư cả dày dặn kinh nghiệm nhiều năm và cả tay ngang đều lao vào việc mua bán đất, cho đến nay khu vực này đã bắt đầu rơi vào tình trạng trầm lắng, những người môi giới lần lượt biến mất nhanh chóng như chưa từng có chuyện sốt đất. Kết quả là rất nhiều "cò" đất đã phải chấp nhận bỏ cọc hoặc một số người mua dù đã xuống tiền mua đành phải nhận đất và sau đó chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường địa ốc đang đầy biến động, không khó để tìm ra các trường hợp nhà đầu tư chịu cảnh thua lỗ vì cố gắng chạy theo quy hoạch, mạo hiểm ôm đất ngay giữa lúc thị trường sốt nóng. Không ít các nhà đầu tư đã phải chấp nhận bán tháo tài sản nhanh chóng vì không thể tiếp tục “gồng” để chi trả các khoản lãi vay ngân hàng trong thời gian chờ đợi.

Vì vậy, để đảm bảo tính an toàn cho tài sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định rằng, chỉ những người mua có nhu cầu thực và có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi dư dả, không sử dụng đến đòn bẩy tài chính mới có thể bước chân vào “cuộc chơi” đầu tư cho những dự án theo cơ sở hạ tầng.

“Đầu tư ăn theo hạ tầng phải tính toán đầu tư dài hạn, khi không nắm rõ được thông tin thì người dân và các nhà đầu tư không nên mạo hiểm chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi mua đất, đầu cơ, tích trữ đất, rất dễ chịu nhiều rủi ro lớn...”, ông Châu đưa ra lời khuyến cáo.

Cùng chung quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, nhận định không thể phủ nhận một thực tế rằng, hạ tầng giao thông luôn là yếu tố tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời điểm nhiều thử thách, khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư nếu muốn đón đầu thành công cần phải lưu ý đến một số yếu tố.

Thứ nhất là tài chính của nhà đầu tư phải mạnh, hạn chế dùng đến vốn vay. Thứ hai là trước khi “đón sóng” cần phải xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý dự án, rà soát chi tiết lại quy hoạch của địa phương, tránh xuống tiền vào các dự án vướng vào quy hoạch. Thứ ba là phải kiểm soát và sàng lọc các thông tin một cách cẩn trọng.

Một yếu tố cũng vô cùng quan trọng khác không thể bỏ qua khi tiến hành đầu tư theo quy hoạch hạ tầng đó là dân sinh. Giá trị của bất động sản có thể tăng cao theo thời gian tại các khu vực hình thành khu đô thị, những khu vực dân cư với đầy đủ các hệ thống tiện ích như siêu thị, nhà thuốc, chợ, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, công viên…, chứ không phải cứ ở gần với các cơ sở hạ tầng thì sẽ được hưởng lợi.

“Ở trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động mạnh, nhà đầu tư cần phải xác định rằng sẽ thực hiện chiến lược đầu tư trong trung - dài hạn thì mới có thể đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi lẽ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông lớn thường sẽ có điểm rơi kéo dài, thế nên người mua cần phải trường vốn, nhất là những khoản vốn tự có”, ông Thắng nhận định.