“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 8): Công nghệ "check" quy hoạch sẽ rút ngắn thời gian, hạn chế rủi ro

Hàng loạt rủi ro xảy đến khi mua nhầm đất quy hoạch

Luật sư Nguyễn Đoàn (Công ty Luật TNHH Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc - Luật sư X) chia sẻ: Rất nhiều người khi mua đất có xu hướng theo tâm lý đám đông, quyết định đặt cọc chi bằng “niềm tin” mà bỏ qua việc kiểm tra những thông tin quy hoạch kỹ càng.

Điều này dẫn đến khách hàng mua phải đất dính phải quy hoạch kéo theo tranh chấp, kiện tụng kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.

Cụ thể, theo Luật sư Nguyễn Đoàn, mua đất dính quy hoạch có thể gặp phải những hạn chế, rủi ro sau:

Đất trong diện quy hoạch có khả năng cao bị thu hồi, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Giá trị quyền sử dụng đất trong diện quy hoạch bị sụt giảm và thấp hơn so với giá trị quyền sử dụng đất không nằm trong quy hoạch. Việc bán lại thửa đất dính quy hoạch sẽ khó hơn thông thường.

Người sử dụng đất trong quy hoạch bị hạn chế về việc xây dựng mới các công trình xây dựng như nhà ở, trồng cây lâu năm hoặc việc cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì cũng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật, ảnh hưởng tới việc cư trú, sinh sống.

Việc mua đất dính quy hoạch nhiều khi cũng dẫn tới tranh chấp, kiện tụng giữa các bên do không tìm hiểu kỹ, không trao đổi rõ trước khi thực hiện giao dịch dẫn tới mục đích ban đầu mà các bên hướng tới khi giao dịch không đạt được đặc biệt đối với những người có nhu cầu mua để cư trú ổn định, lâu dài vì những hạn chế, rủi ro trên.

Đi sâu vào nhiều trường hợp cụ thể, Luật sư Đoàn cho biết, nguyên nhân dẫn tới việc mua đất dính quy hoạch thường xuất phát từ việc bên mua có tâm lý nghĩ rằng thửa đất có GCNQSDĐ đã là đủ điều kiện mua bán nên không kiểm tra, tìm hiểu rõ thông tin quy hoạch liên quan đến thửa đất.

Tiếp đó là bên bán che giấu hoặc không cung cấp đầy đủ các thông tin trong đó có thông tin quy hoạch cho bên mua mặc dù biết đã biết nhằm bán đất dính quy hoạch cho bên mua.

Chưa kể, việc tiếp cận các thông tin quy hoạch trên thực tế còn gặp khó khăn, cản trở dù pháp luật đã có quy định. Trình tự, thủ tục phức tạp, thời gian yêu cầu cung cấp kéo dài trong khi việc giao dịch mua bán đòi hỏi nhanh.

Luật sư Đoàn cũng dẫn giải, quy hoạch sử dụng đất được lập theo kỳ 10 năm. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và quốc phòng, an ninh. Quy hoạch sử dụng đất được lập theo nguyên tắc từ tổng thể tới chi tiết, quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với cấp trên và phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường…

Sau khi công bố công khai quy hoạch, giai đoạn tiếp theo đó là việc triển khai thực hiện quy hoạch đã được công bố. Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật".

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Với quy định này, trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải thu hồi đất vẫn có quyền thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên sẽ bị hạn chế quyền xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm hoặc khi có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Về giải pháp bảo vệ quyền lợi, Luật sư Nguyễn Đoàn cho biết:

Người dân cần chủ động tìm hiểu rõ các thông tin về quy hoạch trước khi thực hiện việc mua bán.

Thỏa thuận rõ các điều khoản xử lý trong trường hợp thửa đất dính quy hoạch.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần kịp thời cập nhật, tăng cường áp dụng khoa học công nghệ và đơn giản, đa dạng hóa việc công khai thông tin quy hoạch để thuận tiện cho việc tiếp cận thông tin của người dân.

Công nghệ sẽ giúp "check" quy hoạch thuận tiện hơn

Về câu hỏi làm thế nào để biết được thửa đất có dính quy hoạch hay không?, vị luật sư chia sẻ: Việc kiểm tra đất có dính quy hoạch hay không trước khi thực hiện giao dịch là một việc quan trọng, cần phải làm. Để biết được thửa đất có dính quy hoạch hay không, có thể thực hiện:

Kiểm tra nhanh các thông tin về quy hoạch ngay trên GCNQSDĐ đã cấp: Theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ thì một số thông tin quy hoạch cũng được thể hiện trên GCN. Ví dụ như chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất (nếu có) được thể hiện trên sơ đồ thửa đất hoặc tại phần Ghi chú.

Tiếp cận thông tin về quy hoạch trên các Website của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã công bố và đăng tải công khai: Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như UBND cấp tỉnh, huyện, các Sở, Phòng ban chuyên môn theo từng lĩnh vực.

Tiếp cận thông tin quy hoạch tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc thực hiện thủ tục hành chính: Người dân có thể tới UBND cấp xã, phường nơi có đất; Văn phòng đăng ký đất đai; UBND cấp huyện, tỉnh và các Sở, Phòng ban chuyên môn như Phòng Tài Nguyên và Môi trường… nơi có đất để thực hiện thủ tục hành chính xin cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên từ thực tế nhiều người dân gặp khó trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng để xin thông tin quy hoạch đất đai, vị chuyên gia mong muốn có những công cụ, phần mềm giúp người dân "check" quy hoạch trực tuyến, từ đó giảm thiểu việc “tiền mất, tật mang” vì mua phải đất dính quy hoạch.

“Những ứng công nghệ/trực tuyến là giải pháp hữu hiệu để người dân check quy hoạch bất động sản thuận lợi hơn và ở bất cứ nói đâu cũng kiểm tra được”, Luật sư Nguyễn Đoàn nhấn mạnh.

Vị này lấy ví dụ khi nhắc đến một ứng dụng "check" quy hoạch đang được rất nhiều người sử dụng hiện nay, đó là ứng dụng hỗ trợ các doanh nghiệp, tổ chức, sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản sử dụng để tra cứu, tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản thông qua nền tảng bản đồ của Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land. Cụ thể, nhà đầu tư bất động sản cũng như người dân có thể truy cập Website https://meeymap.com/ hoặc Mobile App (App Meey Map) để tra cứu quy hoạch bất động sản.

Theo Luật sư này, ưu điểm của App Meey Map là cập nhật đầy đủ 2 loại bản đồ quy hoạch quan trọng nhất của ngành bất động sản là quy hoạch xây dựng và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Với việc áp dụng giải pháp công nghệ trực tuyến vào lĩnh vực bất động sản, người dùng sẽ có các quyết định chính xác và hiệu quả hơn trong các giao dịch.

(Còn tiếp)