“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 7): Chờ được vạ thì má đã sưng

Mua phải đất dính quy hoạch gây thiệt hại lớn

Là người tham gia hỗ trợ pháp lý cho rất nhiều người dân trong các vụ việc tranh chấp, khiếu kiện xuất phát từ mua bán đất dính quy hoạch, Luật sư Quách Thành Lực chia sẻ: Một mảnh đất với đa số người dân luôn là một sản nghiệp lớn. Do vậy khi mua đất rơi vào quy hoạch sẽ bị giảm sút giá trị, gây ra thiệt hại, ảnh hưởng vô cùng lớn đến tài sản, tinh thần của người sử dụng đất.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý và sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” (Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013).

“Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất” (Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013).

Căn cứ vào Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất của người sử dụng đất.

Dễ hiểu, đất vào quy hoạch nghĩa là đất sẽ bị Nhà nước thu hồi lại đất để sử dụng cho các Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Giá bồi thường, quyền lợi hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước thường sẽ thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường, giá thực tế đã mua. Sự chênh lệch này gây ra thiệt hại cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi.

Khó cấp đổi sổ đỏ

Luật sư Quách Thành Lực dẫn giải: Theo quy định tại khoản 7, 8 điều 49 Luật Đất đai 2013 đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên pháp luật hiện hành không quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do vậy, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng bình thường.

Các bên mua bán cần lưu ý theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đòi quyền lợi, bồi hoàn các thiệt hại ra sao?

Người mua cần phải chứng minh được bên bán đã biết các thông tin, có đủ căn cứ xác định đất bán bị quy hoạch nhưng với mục đích đẩy rủi ro, dồn thiệt hại cho người mua nên đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người mua phải chứng minh mình không biết đất đã rơi vào quy hoạch, do tin tưởng vào cam kết, hứa hẹn của bên bán về việc đất không vào quy hoạch nên mới mua.

Đây là căn cứ chứng minh bên mua tham gia giao dịch mua bất động sản do nguyên nhân bị lừa dối từ phía bên bán.

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối… thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó” (Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015).

Tuy nhiên Luật sư Quách Thành Lực lưu ý, thời hạn tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu do lừa dối chỉ là 2 năm kể từ ngày người bị bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối (Điều 131, Bộ luật dân sự năm 2015).

Do vậy khi biết mình bị lừa dối thì người mua nên khởi kiện đề nghị tòa án trong thời hạn 2 năm. Hết thời hạn này, khi có một bên yêu cầu áp dụng thời hiệu tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu của người mua.

Đi tìm giải pháp

Để tránh gặp phải tình cảnh “được vạ thì má sưng”, Giám đốc Công ty luật Pháp Trị khuyến cáo người dân tự tìm kiếm thông tin về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất thông qua việc đề nghị cung cấp thông tin thửa đất theo Mẫu đơn xin thông tin đất đai (Mẫu số 01/PYC) theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT? Khi nắm được thông tin pháp lý chuẩn mực được công bố của cơ quan Nhà nước người mua sẽ an tâm trong việc đất mình mua có nằm trong hay ngoài quy hoạch từ đó sẽ có quyết định mua chính xác.

Vị chuyên gia cũng đề cập đến ứng dụng hỗ trợ các doanh nghiệp, tổ chức, sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản sử dụng để tra cứu, tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản thông qua nền tảng bản đồ của Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land. Cụ thể, nhà đầu tư bất động sản cũng như người dân có thể truy cập Website https://meeymap.com/ hoặc Mobile App (App Meey Map) để tra cứu quy hoạch bất động sản.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, ưu điểm của App Meey Map là cập nhật đầy đủ 2 loại bản đồ quy hoạch quan trọng nhất của ngành bất động sản là quy hoạch xây dựng và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Với việc áp dụng giải pháp công nghệ trực tuyến vào lĩnh vực bất động sản, người dùng sẽ có các quyết định chính xác và hiệu quả hơn trong các giao dịch.