“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 4): "Thấy họ mua đi bán lại nhiều, nên tôi không kiểm tra quy hoạch nữa"

Sau hàng chục năm trời dành dụm, tiết kiệm từ nghề dạy học, bà Lương Thị Tâm (59 tuổi ở xã An Khánh, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội) quyết định mua một mảnh đất có diện tích 58m2 trong một khu phân lô bán nền ở xã bên cạnh. Bà nhẩm tính, năm sau khi về hưu hai vợ chồng bà sẽ xây căn nhà cấp 4 và mở hàng quán có thêm công việc và thu nhập tuổi già. Thế nhưng mới đây khi đi xin giấy phép xây dựng bà mới vỡ lẽ ra thửa đất này nằm trong quy hoạch khu dân cư mới.

“Mảnh đất này cũng mua đi bán lại qua nhiều người rồi nên tôi an tâm không lên xã, huyện kiểm tra quy hoạch. Giờ họ bảo tôi nếu muốn xây nhà cấp 4 làm quán thì họ cấp cho giấy phép xây dựng tạm với điều kiện phải ký cam kết sau này phải tự tháo dỡ và không bồi thương phần công trình theo giấy phép tạm”, bà Tâm nói.

Năm 2008, khi tỉnh Hà Tây sáp nhập vào TP Hà Nội, nhiều khu vực đất được đưa vào quy hoạch đất đô thị; đất phục vụ các ngành công nghiệp, thương mại, y tế, quốc phòng an ninh… Dù vậy, tin lời “cò đất”, nhiều người vẫn xuống tiền mua và nghĩ rằng đây chỉ là quy hoạch treo vì mãi không thấy thay đổi gì.

Anh Lê Văn Cường (37 tuổi ở huyện Quốc Oai, TP Hà Nội) kể, năm 2018 vợ chồng anh mua rẻ được một mảnh đất rộng 70m2, có nhà cấp bốn rộng 35m2. Thời điểm ấy anh có nghe nói khu vực này dính quy hoạch nhưng anh cũng không quan tâm nhiều vì thấy xung quanh có nhiều dân cư sinh sống, thậm chí có cả những nhà cao tầng, rộng hàng trăm mét vuông.

Ở được vài năm, ngôi nhà này xuống cấp, thường xuyên bị ngập úng vào mua mưa. Do vậy vợ chồng anh bàn tính rồi quyết định xây sửa lại nhà. Anh Cường lên UBND xã xin cấp giấy phép xây dựng nhưng không được vì khu vực này thuộc đất quy hoạch phục vụ quốc phòng, tất cả những nhà đã xây dựng trước đó đều vi phạm và sau này đều phải phá dỡ; thu hồi đất khi nhà nước cần sử dụng.

Không muốn xây dựng chui và cũng không thể mãi ở căn nhà lụp xụp trong khi con cái ngày càng lớn, anh Cường rao bán để có tiền mua chung cư. Tuy nhiên, khi biết vị trí đất thuốc diện quy hoạch thì không ai mua mặc dù anh đã hạ giá nhiều lần. Anh Cường cũng đã gõ cửa ngân hàng nhưng không được duyệt vay vì giấy tờ, pháp lý tài sản không rõ ràng…

Một trường hợp dở khóc dở cười hơn khi khổ chủ định xây nhà cấp 4 nhưng không được phê duyệt do đất mua nằm trong khu vực quy hoạch phải xây nhà 4 tầng.

“Năm ngoái tôi được bạn bè giới thiệu mua một mảnh đất ở Tân Thuận Đông, quận 7, TP HCM. Mảnh đất này rộng 80m2, giá hơn 5 tỷ. Hai vợ chồng tôi quyết định bán nhà đất của mình đang ở để mua mảnh này vì khu vực này có nhiều chung cư, nhà phố, gần trung tâm thương mại. Sau khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán, vợ chồng tôi vay thêm ngân hàng 1 tỷ đồng để xây một căn nhà cấp 4 để ở. Tuy nhiên khi đi xin giấy phép xây dựng thì mới vỡ lẽ khu vực này đã được quy hoạch từ chục năm trước. Bây giờ, các ngôi nhà xây mới phải tuân theo quy định của quy hoạch, cụ thể nhà tôi ở vị trí phải xây 1 trệt, 3 lầu. Thông tin này khiến vợ chồng tôi mất ăn mất ngủ vì không biết phải làm thế nào”, anh Nguyễn Văn Đạt (42 tuổi) kể lại.

Theo lời anh Đạt, chỉ vì không cẩn thận kiểm tra quy hoạch mà giờ đây gia đình anh rơi vào tình cảnh nhà cũ bán rồi, đất mới mua không xây theo ý mình được còn tiền vay ngân hàng vẫn phải trả lãi hàng tháng…

“Từ ngày mua miếng đất đó đến giờ, vợ chồng tôi đều mệt mỏi, sụt cân khá nhiều. Tôi giận bản thân đã quên không hỏi kỹ yêu cầu về xây dựng trước khi đặt tiền mua, mà chỉ hỏi có dính quy hoạch không, tôi cứ nghĩ xây kiểu gì cũng được…”, anh Đạt buồn rầu nói.

Theo tìm hiểu, việc mua bán đất quy hoạch treo vẫn diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương do giá bán thấp hơn nhiều và một bộ phận nhà đầu tư thích mạo hiểm bởi có thể “một vốn bốn lời”. Họ tin rằng sau sau này dự án được triển khai, khu vực này ở vị trí đặc địa sẽ tăng giá hoặc nếu có bồi thường cũng được trả mức cao hơn.

Tuy nhiên, không ít người sau khi đã ký hợp đồng công chứng mua bán quyền sử dụng đất mới biết khu vực này trước đây đã công bố thu hồi đất và một thời điểm nào đó sẽ bị nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường một khoản tiền nào. Không ít nhà đầu tư đã phải “tay trắng” vì không tìm hiểu kỹ các vấn đề quy hoạch, pháp lý mảnh đất.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Hiểu đơn giản, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó. Một số loại đất quy hoạch phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương; đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Để tránh thêm những trường hợp rủi ro, Luật sư Nguyễn Thị Hồng mong muốn có những phần mềm, ứng dụng đồng bộ thông tin bất động sản để người dân dễ dàng tra cứu bản đồ và quy hoạch trực tuyến.

(Còn tiếp)