“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 1): Tưởng ngon ăn, nào ngờ thiệt hại tiền tỷ
BÀI LIÊN QUAN
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì có tặng, cho được không?Lỡ đặt cọc nhưng phát hiện đất định mua bị quy hoạch, phải làm gì?Trường hợp mua phải đất quy hoạch, có tranh chấp thì có lấy lại được tiền không?LTS: Ai cũng biết quy trình, thủ tục mua bán nhà đất là một trong những vấn đề vô cùng phức tạp. Chỉ cần vội vàng “xuống tiền” mà không cẩn thận kiểm tra, xem xét kỹ tài sản thì nhà đầu tư có thể phải trả giá vô cùng lớn. Ngoài việc bị mua “hớ”, tài sản đang bị tranh chấp, giấy tờ có vấn đề về pháp lý…thì gần đây không ít nhà đầu tư phải kêu trời vì dính…“bẫy quy hoạch”. Người may mắn “gỡ” được ít vốn nhưng cũng có người lâm vào cảnh khóc dở, mếu dở khi đất nằm trong quy hoạch treo hàng thập kỷ, xây dựng mới cũng không được, bán cũng không xong và giá đền bù thì rẻ mạt, thậm chí chỉ bằng một phần nhỏ so với lúc mua.
Hiện nay, để kiểm tra quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng đã có nhiều cách. Ngoài cách truyền thống như đến cơ quan có thẩm quyền của địa phương, tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có một cách tiện lợi hơn rất nhiều để “check” quy hoạch, đó là sử dụng phần mềm tra cứu trực tuyến.
Tuyến bài “Dính trái đắng vì mua phải nhà đất trong vùng quy hoạch” không chỉ tái hiện lại những câu chuyện đầy cay đắng, xót xa của nhà đầu tư khi mua tài sản nhầm chỗ. Và thông qua những phân tích, bình luận của chuyên gia, chúng tôi mong muốn đưa đến cho bạn đọc những kinh nghiệm quý giá trong tìm hiểu, đầu tư cũng như thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Đồng thời, giúp bạn đọc, nhà đầu tư biết đến những sản phẩm, ứng dụng tra cứu trực tuyến, “check” quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng vô cùng dễ dàng, tiện lợi.
Bỏ qua tra cứu đất vì nhẹ dạ cả tin
Mua phải bất động sản dính quy hoạch không chỉ xảy ra ở những người thiếu hiểu biết, thiếu kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản, ngay cả những nhà đầu tư lão luyện vì nhiều lý do khác nhau đôi lúc cũng “xuống tiền” nhầm chỗ. Nhiều người may mắn “gỡ” được một phần vốn nhưng cũng có người lâm vào cảnh khóc dở, mếu dở khi quy hoạch bị treo hàng thập kỷ, xây dựng không được, bán cũng không xong và giá đền bù rẻ mạt chỉ bằng một phần nhỏ so với giá lúc mua.
Nhà đầu tư nên cắt lỗ thu hồi tiền sớm hay chờ tín hiệu sáng của thị trường bất động sản năm 2023?
Nếu chọn cắt lỗ sâu, khả năng thanh khoản có thể dễ dàng nhưng nhà đầu tư phải chấp nhận "đau thương" khi mất đi lợi nhuận. Nếu đợi năm 2023, có thể giá BĐS lại tăng, nhưng nếu ở chiều ngược lại, thị trường tiếp tục khó, giá bất động sản còn hạ nhanh chóng.Thị trường bất động sản “trầm lắng”, số thu ngân sách từ nhà đất trên đà sụt giảm
Thị trường bất động sản giảm nhiệt khiến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và thu lệ phí trước bạ từ nhà đất giảm tốc trong những tháng gần đây.Nhà đầu tư bất động sản "đau đầu" với bài toán bỏ cọc, thoát hàng hay gồng nợ?
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan" khi hạ giá cũng không ai mua, mà tiếp tục ôm hàng cũng không gồng nổi.
Đầu năm 2021, chị Hà Trang ở Hà Nội (tên nhân vật đã được thay đổi), một nhà đầu tư bất động sản với 5 năm kinh nghiệm đã mua của chị Hải Yến ở Hòa Bình mảnh đất 1250 m2 tại xã Thung Nai, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình với giá 1,7 tỷ đồng.
Với vị trí của lô đất, mức giá trên ở thời điểm đó cũng tương đối “mềm”. Là chỗ chị em đã quen biết từ lâu và đã biết lô đất này do đó chị Trang chốt luôn. Do chủ quan và tin tưởng người bán, chị đã không tiến hành bước kiểm tra xem thửa đất mình vừa chốt có dính quy hoạch không nên đã chuyển luôn 300 triệu đồng tiền đặt cọc để chị Yến làm thủ tục sang tên.
“Thời điểm đó đang lúc dịch bệnh, đi lại bất tiện, thêm nữa do kết mảnh đất đó quá và tin tưởng chị ấy, tôi đã chuyển luôn 300 triệu đồng tiền cọc để họ làm thủ tục sang tên. Biết chồng chị Yến làm ở Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, anh em người nhà làm ở trung tâm quỹ đất huyện Cao Phong nên tôi càng tin tưởng hơn. Mọi thủ tục sang tên tôi để chị ấy làm toàn bộ. Ngày làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, tôi đang là F1 nên cũng không lên ký mà chuyển toàn bộ số tiền còn lại cho họ và đợi sổ”, chị Trang kể lại.
Sau khi hoàn thành các thủ tục sang tên, phía chị Yến đã gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Trang đúng như cam kết. Cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất chị Yến vui mừng cất luôn vào trong két định bụng sẽ rao bán lô đất này sau khi dịch bệnh Covid-19 được khống chế. Theo kỳ vọng, thửa đất này có thể đem lại khoản lợi nhuận khoảng 500 triệu -1 tỷ đồng cho chị, nếu gặp khách có thể còn cao hơn. Thế nhưng, mọi tính toán của chị Trang đã không trở thành hiện thực, bởi mảnh đất dính quy hoạch.
Ăn trái đắng vì “ôm” đất dính quy hoạch
Cuối năm 2021, khi nhiều địa phương đã hết giãn cách xã hội, hoạt động đi lại giữa các địa phương thuận lợi hơn, chị Trang bắt đầu tiến hành rao bán thửa đất trên. Mức giá chị đưa ra là 2,5 tỷ đồng bao phí sang tên, với dự tính nếu khách trả trên 2,2 tỷ đồng thì chị sẽ bán. Lượng khách hỏi ngày càng nhiều nhưng chưa ai trả được giá trên nên chị chưa bán.
Đến tháng 1/2022, thời điểm cận Tết Nguyên đán, chị Trang nhận được một cuộc gọi của một người đàn ông hỏi mua mảnh đất trên. Vị khách này trả chị 2,2 tỷ đồng, người bán bao toàn bộ thuế phí. Sau khi hai bên mặc cả qua lại, cuối cùng đi đến thống nhất với giá 2,345 tỷ đồng và bên bán lo toàn bộ thuế phí và thủ tục chuyển nhượng. Với giá bán này, trừ các khoản thuế, phí chị Trang cũng lời được khoảng 500 triệu đồng.
“Ngay buổi chiều hôm đó, tôi tiếp vị khách này tại nhà riêng ở Hà Nội để cho họ xem giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất. Đồng thời ký hợp đồng đặt cọc, giá trị tiền cọc là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, trái ngược với tôi khi mua mảnh đất này từ chị Yến, vị khách này cẩn thận yêu cầu tôi thêm vào điều khoản: nếu thửa đất trên bị dính quy hoạch, bên bán phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc trên. Do tin tưởng người bán cho mình trước kia nên tôi đồng ý ngay”, chị Trang chia sẻ.
Sau khi bên bán nhận đủ số tiền đặt cọc 500 triệu đồng, chị Trang tiến hành làm các thủ tục sang tên ngay. Hai ngày sau, chị Trang nhận được điện thoại của vị khách kia, họ thông báo mảnh đất của chị nằm trong quy hoạch một dự án du lịch của tỉnh Hòa Bình,đề nghị chị kiểm tra lại.
“Tôi như chết lặng lúc đó, tý thì ngất xỉu vì thông tin vừa nghe được. Tôi lấy điện thoại gọi luôn cho chị Yến để hỏi về vấn đề này. Kết quả tôi chỉ nhận được câu trả lời: do tôi không yêu cầu kiểm tra thông tin quy hoạch nên họ cũng không kiểm tra và không nắm được. Sau khi tự mình đi kiểm tra, kết quả khiến tôi không thể tin được, toàn bộ 100% diện tích thửa đất đều thuộc dự án du lịch của tỉnh. Hơn thế, dự án đã được duyệt từ cuối năm 2020”, chị Trang bùi ngùi chia sẻ.
Trước tình thế này, chị Trang có nguy cơ phải đền gấp đôi tiền cọc cho vị khách kia. Ngoài ra, các dự án du lịch thường hay bị treo, cá biệt nhiều dự án bị treo tới 20-30 năm chưa được triển khai. Số tiền vốn 2,2 tỷ đồng nằm trong đất chưa biết khi nào mới thu hồi được và liệu rằng, số tiền thu hồi từ đền bù còn được bao nhiêu khi giá đền bù thường thấp hơn giá thị trường hàng chục lần.
Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Phú Vinh nhận định, tại thời điểm giao dịch, người mua phải kiểm tra quy hoạch kĩ càng để chắc chắn khu đất của họ mua không dính quy hoạch. Bởi hiện nay, cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng thì chắc chắn quy hoạch cũng sẽ thay đổi nhiều.
Vì vậy, với đất phân lô bán nền, giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trường hợp khu đất dính quy hoạch thì chuyện đền bù, giải tỏa có thể xảy ra. Với đất dự án sẽ có tính ổn định, lâu dài bởi cơ quan Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó, bù lại giá đất sẽ cao hơn.
(Còn tiếp)