“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 6): "Sai 1 ly, đi 1 dặm” vì...giá mềm
BÀI LIÊN QUAN
“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 4): "Thấy họ mua đi bán lại nhiều, nên tôi không kiểm tra quy hoạch nữa"“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 3): Tưởng mua được nhà rẻ, nào ngờ...“Dính trái đắng vì mua phải đất quy hoạch” (bài 1): Tưởng ngon ăn, nào ngờ thiệt hại tiền tỷLTS: Ai cũng biết quy trình, thủ tục mua bán nhà đất là một trong những vấn đề vô cùng phức tạp. Chỉ cần vội vàng “xuống tiền” mà không cẩn thận kiểm tra, xem xét kỹ tài sản thì nhà đầu tư có thể phải trả giá vô cùng lớn. Ngoài việc bị mua “hớ”, tài sản đang bị tranh chấp, giấy tờ có vấn đề về pháp lý…thì gần đây không ít nhà đầu tư phải kêu trời vì dính…“bẫy quy hoạch”. Người may mắn “gỡ” được ít vốn nhưng cũng có người lâm vào cảnh khóc dở, mếu dở khi đất nằm trong quy hoạch treo hàng thập kỷ, xây dựng mới cũng không được, bán cũng không xong và giá đền bù thì rẻ mạt, thậm chí chỉ bằng một phần nhỏ so với lúc mua.
Hiện nay, để kiểm tra quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng đã có nhiều cách. Ngoài cách truyền thống như đến cơ quan có thẩm quyền của địa phương, tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có một cách tiện lợi hơn rất nhiều để “check” quy hoạch, đó là sử dụng phần mềm tra cứu trực tuyến.
Tuyến bài “Dính trái đắng vì mua phải nhà đất trong vùng quy hoạch” không chỉ tái hiện lại những câu chuyện đầy cay đắng, xót xa của nhà đầu tư khi mua tài sản nhầm chỗ. Và thông qua những phân tích, bình luận của chuyên gia, chúng tôi mong muốn đưa đến cho bạn đọc những kinh nghiệm quý giá trong tìm hiểu, đầu tư cũng như thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Đồng thời, giúp bạn đọc, nhà đầu tư biết đến những sản phẩm, ứng dụng tra cứu trực tuyến, “check” quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng vô cùng dễ dàng, tiện lợi.
Giao dịch “ầm ầm” đất quy hoạch treo
Quy hoạch treo không chỉ gây lãng phí đất đai mà còn mang đến hàng loạt bất cập cho dân cư khu vực và người mua nhà. Nói như Đại biểu Quốc hội Nguyễn Quốc Hận mới đây, “quy hoạch treo là vấn đề “biết rồi, nói mãi”. Nhiều năm tháng trôi qua, quy hoạch treo vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”, gây lãng phí”.
Có thể hiểu đơn giản, quy hoạch treo là quy hoạch sử dụng đất treo, là tình trạng diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất và dự kiến sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kéo dài. Cũng vì quy hoạch treo, chưa có quyết định thu hồi đất nên việc giao dịch, mua bán bất động sản ở các khu vực này vẫn diễn ra.
Lê Phong, nhân viên một công ty truyền thông tại Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội đang cần tìm nhà ở để tiện cho công việc. Phong tìm kiếm nhà trên internet và phát hiện khu vực phường Xuân La, Tây Hồ gần đó nhiều căn nhà có giá cả khá rẻ so với khu vực. Trong khi khu vực này cách chỗ làm không xa, lại gần nhiều tiện ích lớn, đặc biệt chỉ một quãng ngắn là ra tới Hồ Tây. Phong quyết định tìm nhà ở khu vực này.
Phong cho biết được môi giới dẫn tới xem một căn nhà ở ngõ 445 đường Lạc Long Quân. Căn nhà 3 tầng, khá cũ, giá hơn 3 tỉ đồng nhưng nhìn chung chất lượng khá ổn và phù hợp với nhu cầu. Ngoài ra, đường vào nhà rộng rãi, dân cư xung quanh rất đông đúc, nhà cửa được xây sửa rất mới. Dù khá ưng ý nhưng Phong vẫn tiếp tục đi xem thêm nhiều căn khác, đồng thời đăng thông tin mình cần tìm mua nhà lên các hội nhóm bất động sản.
Vì đăng thông tin lên các hội nhóm, Phong được nhiều môi giới gọi điện chào mời mua nhà. Từ đây, Phong biết được khu vực ngõ 445 Lạc Long Quân đang có một quy hoạch treo đã nhiều năm. Môi giới cho biết dù khu vực này có giá mềm hơn, nhưng nhìn chung giá vẫn khá cao, hầu như không còn căn nào dưới 3,5 tỉ đồng. Những căn nhà được rao bán với giá 2,5 tỉ đồng đều là “ảo”.
“Khi nghe môi giới nói tôi mới giật mình vì suýt nữa mình đã mua phải đất dính quy hoạch vì chủ quan không kiểm tra kỹ lưỡng”, Phong nói.
Một môi giới bất động sản ở khu vực này cho biết nhiều người vẫn mua nhà đất ở đây, dù biết ở đây là quy hoạch treo. “Có thể họ mua vì thấy giá rẻ hơn, có thể buôn bán được, hoặc chờ ngày nào đó điều chỉnh quy hoạch thì họ sẽ có lời chẳng hạn”, anh nói và cho biết riêng cá nhân anh thì anh đã “khai tử” khu vực này vì không muốn môi giới đất đai vướng mắc quy hoạch.
Như vậy, khu vực này đã có một quy hoạch treo từ nhiều năm và Phong không hề biết. “Trước đó tôi đi xem thì môi giới cũng không nói rõ khu vực căn nhà này có dính vào quy hoạch hay không, mà họ nói khá chung chung là khu này khu kia có quy hoạch treo mấy chục năm nay và có lẽ sẽ không ảnh hưởng đến căn nhà này. Họ còn dẫn chứng mới bán một căn gần đó và cho biết giao dịch bất động sản ở đây vẫn diễn ra khá sôi động, vẫn được xây sửa nhà”, Phong nói.
Đúng như lời của Phong, hiện nay, trên địa bàn phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội có một khu đất được quy hoạch làm đất công cộng đô thị và đất cây xanh theo qui hoạch phân khu H2-1 của TP.Hà Nội. Khu đất này dự kiến được sử dụng để xây dựng dự án Nhà hát Thăng Long và trụ sở các bộ, ngành.
Phía Bắc của khu đất giáp tuyến đường rộng 40 m sẽ mở và khu dân cư hiện có; phía Nam giáp tuyến đường rộng 21,25 m sẽ mở (ngõ 68A Võ Chí Công) và khu dân cư hiện có; phía Đông giáp đường vành đai 1 (đường Lạc Long Quân) và hồ Tây; phía Tây giáp đường vành đai 2 (đường Võ Chí Công) và KĐT Tây Hồ Tây…
Tổng diện tích của khu đất khoảng 16 ha và hiện nay có nhiều tuyến đường nội bộ và khu dân cư. Theo quy hoạch, các tuyến đường nội bộ trên khu đất trong tương lai sẽ không còn, khu dân cư hiện có sẽ phải di dời.
Kiểm tra quy hoạch, dễ mà “không dễ”
Thực tế, khi đất thuộc quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất bị hạn chế rất nhiều quyền và hầu hết sẽ bị thu hồi đất, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Khi thu hồi thì tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với số tiền bỏ ra để có được thửa đất đó.
Trả lời câu hỏi rằng sao không đến cơ quan chức năng để kiểm tra quy hoạch trước khi mua bán, Phong cũng chia sẻ có tìm đến cán bộ địa chính phường để hỏi về quy hoạch nhưng được hướng dẫn lên Phòng Quản lý đô thị của quận để hỏi. Khi lên quận thì được cho biết thông tin đã có ở phường và nên về phường hỏi.
“Với những người mới đi mua nhà, chưa tường tận các thủ tục, quy trình như tôi thì đôi khi không biết làm sao để có được thông tin quy hoạch chính xác để yên tâm”, Phong chia sẻ và nói thêm: “Tôi mua nhà thời điểm đất đai chững nên có đủ thời gian để tìm hiểu quy hoạch, còn nhiều người mua vào lúc đất sốt, nhiều khi bị tâm lý fomo (sợ bị bỏ lỡ), hay sự thúc giục của nhiều người dẫn đến quyết định xuống cọc mà không có thời gian kiểm tra quy hoạch sẽ rất dễ mua phải nhà thuộc khu vực có quy hoạch”, Phong nói.
Cũng tìm nhà ở khu vực này vì “giá rẻ bất ngờ”, Nguyễn Văn Tuấn, một nhân viên lập trình cho biết khi khảo sát một vòng ở khu vực này thì thấy những căn giá quá rẻ đăng trên mạng đều là “giá ảo”. Với những căn nhà có sổ đỏ, giá gần như không dưới 3,3 tỉ đồng. Do vậy, tìm được một căn nhà ưng ý, lại có thể “mặc cả”, Tuấn quyết định sẽ xuống cọc sau khi lên phường kiểm tra quy hoạch.
“Sau vài lần lên địa chính phường để kiểm tra quy hoạch nhưng không được việc, tôi nhận được vài “lời khuyên” từ anh chị và cuối cùng cũng được cán bộ địa chính tư vấn về tình trạng của căn nhà mình định mua. Hóa ra, khu vực này đã vào quy hoạch treo từ nhiều năm. Nếu mua nhà ở đây, sau này (chưa rõ thời điểm), khi nhà nước thu hồi thì sẽ nhận đền bù, mà mức đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với thị trường, người mua sẽ rất thiệt thòi”, Tuấn nói.
Ngoài ra, Tuấn cũng cho hay khu vực này nhiều chỗ là đất nông nghiệp, người mua không cẩn thận, tìm hiểu kỹ thì còn thiệt thòi hơn nữa.
Chia sẻ với phóng viên, một cán bộ địa chính cho biết nhiều khu vực quy hoạch treo đã lâu nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có quyết định thu hồi đất nên người dân vẫn giao dịch, xây sửa nhà bình thường. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ đền bù theo quy định.
“Thời điểm thu hồi thì không biết khi nào, hiện nay nhiều khu vực dân cư đông đúc, nhà đất thổ cư nhiều, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng rất lớn”, vị này nói đồng thời khuyến cáo người dân khi giao dịch nhà đất cần tìm hiểu, kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý để tự đưa ra quyết định phù hợp.
Trước những khó khăn gặp phải trong quá trình mua nhà, Tuấn cho hay thời đại công nghệ 4.0, nếu có thể kiểm tra thông tin quy hoạch, thông tin chi tiết đến từng thửa đất thì sẽ mang đến những lợi ích vô cùng to lớn cho người mua nhà.
“Khi đó, người mua nhà bớt được khâu kiểm tra quy hoạch tại cơ quan Nhà nước. Nhiều người có tâm lý “ngại” đến cơ quan nhà nước vì quy trình phức tạp, phụ thuộc cán bộ và rất nhiều vấn đề khác”, Tuấn nói.
Theo Tuấn, đây là phương án rất hữu hiệu cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực, còn với nhà đầu tư thì họ quá “sành sỏi” để biết quy trình cần thực hiện những gì để có được thông tin họ cần. Thậm chí, về mặt đầu tư, việc mua bán đất đai trong khu vực quy hoạch treo vẫn diễn ra khá nhiều, vì giá thấp, hoặc họ nắm được thông tin sẽ “xóa” quy hoạch treo chẳng hạn, khi đó, việc mạo hiểm đầu tư mang lại cho họ rất nhiều lợi nhuận.
“Còn với người mua, nếu chẳng may đất vào quy hoạch, bị thu hồi thì sẽ ảnh hưởng đền quyền lợi rất nhiều vì không được xây nhà mới, mức đền bù thấp so với giá thị trường và khi cần tiền muốn bán đi cũng rất khó khăn”, Tuấn nêu.
(Còn tiếp)