Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì?
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tiến hành chuyển giao một phần hoặc toàn bộ vốn và quyền hạn thực hiện dự án kinh doanh bất động sản vào tay chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khác.
Dự án bất động sản cần điều kiện gì để tiến hành chuyển nhượng?
Bên cạnh Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì, Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định 4 điều kiện để một dự án bất động sản (BĐS) được tiến hành chuyển nhượng, bao gồm:
Một là, dự án BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời đã có quy hoạch tổng mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
Pháp luật quy định điều kiện này bởi bản đồ quy hoạch chính là cơ sở để định vị công trình, cũng như thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện xây dựng. Khi dự án đã có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500, tức là đảm bảo dự án chắc chắn được thành lập và thực hiện theo quy định của pháp luật, theo đúng tính pháp lý của dự án. Đồng thời, từ đây chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ nắm được quyền và lợi ích của họ sau khi chuyển nhượng, cùng với nghĩa vụ mà họ phải thực hiện với cơ quan nhà nước và khách hàng.
Hai là, dự án đạt điều kiện tiến hành chuyển nhượng là dự án, phần dự án đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng. Còn đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chủ đầu tư phải hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
Điều kiện này nhằm ngăn chặn trường hợp đầu cơ, tức là các nhà đầu tư vốn không có khả năng thực hiện mà chỉ “chạy” dự án, đầu cơ đất đai rồi chuyển nhượng để kiếm lời, dẫn đến chậm tiến độ và tăng chi phí đầu tư dự án. Dự án đáp ứng điều kiện này cho thấy nó đã thực sự được đầu tư nhưng do tác động của thị trường và kinh doanh không hiệu quả khiến chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng dự án để bù lỗ.
Ba là, dự án không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất và không bị kê biên không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính hoặc đảm bảo thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bốn là, dự án không có quyết định thu hồi dự án, cũng như thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt mới có thể tiến hành chuyển nhượng.
Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản cần đáp ứng yêu cầu gì?
Khoản 2 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS chuyển nhượng. Điều kiện này có mục đích là chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư với toàn bộ hoặc một phần dự án, đảm bảo giao dịch chuyển nhượng an toàn, tránh lừa đảo trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản cần đáp ứng yêu cầu gì?
Ngoài định nghĩa Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì, Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng nêu rõ chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sở hữu đủ năng lực tài chính, đồng thời cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo đúng tiến độ và nội dung dự án.
Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng?
Để hiểu rõ hơn Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì, bạn cần biết thêm về khái niệm thẩm quyền cho phép chuyển nhượng.
Đối với dự án bất động sản không nằm trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, các cơ quan sau có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư;
- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư.”.
Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án lên UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc lên cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền.
2. Trong 30 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trả quyết định cho phép chuyển nhượng, hoặc không cho phép chuyển nhượng (nếu không đủ điều kiện) bằng văn bản cho chủ đầu tư.
Đối với trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ cấp phép đầu tư, trong 45 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và Bộ quản lý chuyên ngành để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trong thời gian 30 ngày làm việc kể từ khi cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, các bên phải hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
Lưu ý: Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì theo quy định, sau khi có quyết định cho phép tiến hành chuyển nhượng, chủ đầu tư chuyển nhượng phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước. Sau đó, trong thời gian 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định giao và cho thuê đất với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.
Phí chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là bao nhiêu?
Theo Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải tiến hành kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 20% và không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Riêng trường hợp đó là dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội sẽ được áp thuế suất thuế TNDN 10% - quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư 78/2014/TT-BTC.
Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn hiểu Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì và các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản.